Voorbereidingen voor een verbouwing of aanbouw

Voorbereidingen voor een verbouwing zijn vaak vervelend, maar noodzakelijk. Als u wilt gaan verbouwen of een aanbouw aan de bestaande woning wilt zetten, moeten er een aantal zaken uitgezocht en geregeld worden. Vooral als het om een eerste keer gaat is dat in de tegenwoordige tijd niet zo gemakkelijk. Er komt veel bij kijken. Zo moet er een aannemer en/of architect gezocht worden, een constructeur die de berekening maakt en aangeeft welke materialen er gebruikt moeten worden in verband met de stevigheid en veiligheid van het te bouwen object. Daarnaast moet er een bouwkundig tekenaar gezocht worden die de bouwkundige tekeningen maakt, die samen met de berekening naar de gemeente moet om de vergunning aan te vragen. Dat moet bovendien allemaal binnen het budget passen, dat u ervoor uitgetrokken hebt.

Bij de voorbereiding moet eerst het budget voor een verbouwing of aanbouw vastgesteld worden

Meestal ligt het bedrag voor de verbouwing of aanbouw van uw huis al van tevoren vast. U weet al ongeveer wat het volgens u mag gaan kosten. Als u daar echter geen spaargeld voor gebruikt, maar uw hypotheek voor moet gaan verhogen is het verstandig om al van tevoren een kostenplaatje op te stellen. Dat is niet altijd gemakkelijk, want vooral als het werk door een aannemer gedaan moet worden, is dat niet altijd goed in te schatten.

Vraag tijdens de voorbereidingen vrienden en kennissen naar hun ervaringen

Vraag daarom links en rechts eens naar recente verbouwingen van familie en kennissen, kijk eens op internet naar wat daar aangeboden wordt en probeer dan een grove schatting te maken. Bedenk dat u met een krap budget niet veel uitwijkmogelijkheden hebt en er dus problemen kunnen ontstaan als er onvoorziene kosten bij komen.

Een lijst opstellen van wat er gedaan moet worden

Stel zelf een lijstje op van de werkzaamheden aan de bouw of verbouwing van uw woningen en wat die eventueel zullen gaan kosten. Dat lijstje is ook handig om de offerte van een eventuele aannemer te controleren, zodat deze niet naderhand met meerkosten komt opdraven voor werkzaamheden die wel nodig zijn, maar niet op de offerte stonden.

Oppassen met de offertes

Er zijn nu eenmaal malafide aannemers die niet alle werkzaamheden en bouwmaterialen op de offerte zetten en zo een heel goedkope offerte kunnen leveren. Als er dan tijdens het werk toch bepaalde zaken gekocht of nageleverd moeten worden, rolt daar altijd een meerwerk nota uit. Veranderen van aannemer gaat dan meestal niet meer en u zult die kosten dan moeten betalen. Uit dat oogpunt is het goed om zelf ook een lijst te maken van materialen en werkzaamheden, zodat u erop kunt reageren als u de offerte van de aannemer binnen krijgt.

Is er een vergunning voor de bouw of aanbouw nodig of niet?

Voor een vergunning gelden bepaalde regels. Sommige bouwplannen voor een kleine aanbouw of serre zijn vergunningsvrij, andere niet. Het is verstandig om hiervoor even op internet te kijken voor de daarvoor geldende, landelijke regels en daarnaast bij de eigen gemeente informatie op te vragen.

De vergunning op tijd bij de gemeente aanvragen

Vraag een eventuele vergunning op tijd aan, want de gemeente kan de bouw stilleggen als de ambtenaren het een of ander niet volgens de regeltjes vinden gaan. Zo is er al vaker een betonwagen op het laatste moment zonder te kunnen storten moeten omkeren, omdat er niet gestort mocht worden toen de gemeente ambtenaar nog even kwam kijken en die iets niet in de berekening of de tekening zag staan.

De bouwtekening moet gemaakt worden

Laat een goede bouwtekening maken. U mag dat voor een kleinere verbouwing ook zelf doen, maar niet iedereen is zo goed bekend met het programma autocad, of met pen en papier, dat hij dat zelf gemakkelijk kan doen. De tekening moet goed in elkaar zitten, zodat de aannemer er goed mee uit de voeten kan en precies kan zien hoe er gebouwd moet worden. Hoe vollediger de tekening des te preciezer kan een aannemer immers werken. De gemeente gaat eveneens gemakkelijker om met een bouwtekening van een gediplomeerd tekenaar dan van een amateur en zal dan ook sneller een vergunning geven.

De tekening en berekening samen met de vergunningaanvraag naar de gemeente

Is er een bouwvergunning nodig, dan moet de tekening ook naar de gemeente. Die heeft het liefste de naam van een architect onder de tekening staan en zal elke tekening van een hen onbekende tekenaar minutieus bekijken op eventuele foutjes. U loopt in dat geval ook sneller het risico dat u de tekening een paar keer terugkrijgt met opmerkingen voor nog door te voeren veranderingen.

De berekening

Een bouwtekening hebt u altijd wel nodig voor een aanbouw of verbouwing, maar als er een bouwvergunning nodig is moet er niet alleen een bouwtekening gemaakt worden, maar ook meestal een berekening meegestuurd worden naar de gemeente. In die berekening wordt uitgerekend van hoeveel en welk materiaal de fundering gemaakt moet worden, hoe dik en van welk materiaal de dragende balken moeten zijn, enzovoort.

Al bij de voorbereiding alles op elkaar afstemmen

Bouwtekening en berekening moeten op elkaar afgestemd zijn. De aannemer moet de bouw volgens de aanbevelingen die in de tekening en de berekening staan, ook op die manier uitvoeren. Daarnaast moet de aanbouw en/of verbouwing altijd – vergunningsvrij of niet – aan de geldende normen voldoen (onder andere duurzaamheid, isolatie, ventilatie- en daglichteisen); zorg dus dat u daarvan op de hoogte bent! Soms zijn er verschillen per gemeente.

De gemeente heeft veel tijd nodig

Reken voor de vergunningsaanvraag altijd meerdere weken. Officieel mag de gemeente voor de meeste vergunningen van aanbouwen en verbouwingen 8 weken uittrekken mits u alle benodigde gegevens ingediend hebt, anders duurt het nog langer. Meestal moet die aanvraag niet alleen door de afdeling bouw- en woningtoezicht goedgekeurd worden, maar ook door de Welstand.

De welstand

Die laatste bestaat uit een groep bouwdeskundigen die eens op de twee of drie weken bij elkaar komen en bekijken of het project wel binnen de omgeving past. Wordt uw project niet goedgekeurd en zijn er aanpassingen in tekening of berekening nodig, dan kost dat weer een nieuwe termijn van twee of drie weken voordat deze opnieuw gekeurd kan worden. Soms wel tot drie of vier keer toe.

Wie gaat de verbouwing realiseren?

Niet iedereen is zo handig dat hij alle werkzaamheden die bij de bouw noodzakelijk zijn zelf kan uitvoeren. Sommigen lukt dat en dan is een verbouwing natuurlijk vrij goedkoop te realiseren, omdat dan alleen de materialen en het materieel nodig zijn. Pas echter wel op en doe niets zonder goed te weten hoe het moet gebeuren. Er is al vaker een gevel ingezakt, omdat er te weinig gestut werd. Het is dan ook niet aan te raden om zonder kennis van zaken het onderste deel van een gevel te slopen zonder voorzieningen te treffen. Laat daar in elk geval even een constructeur naar kijken

Zelf regelen of al het werk door de aannemer laten doen?

Het zelf regelen van bouwmaterialen kan u veel geld besparen. Een aannemer kan u dat werk best uit handen nemen, maar zal wel op elke bezigheid een winstmarge leggen. Als u zelf materialen zoals stenen, zand, cement, tegels, enzovoort gaat uitzoeken en eventueel zelf ook nog ophaalt, kan dat aardig in de kosten schelen. Natuurlijk kost het werk, inspanning en vooral tijd (soms ook ergernis), maar aan de andere kant scheelt het geld en hebt u een meer voldaan gevoel. U hebt dan meer het gevoel dat u eigen bouwheer bent.

Zelf een deel van de werkzaamheden doen of niet?

Zoals hierboven al staat: doe alleen die werkzaamheden waarvan u zeker weet dat u ze goed gedaan krijgt. Slopen kan bijna iedereen en helpen als handlanger ook, maar bijvoorbeeld tegels leggen is een precies werkje en moet echt wel geleerd worden. Op een tegelvloertje in de kelder kunt u best zelf oefenen, maar als het om een serre of keukenvloer gaat, is het verstandig om daarvoor toch een vakman te nemen. Tegen een opstaande tegel van een zelf gelegde vloer zit u daarna immers jarenlang aan te kijken en dat is niet prettig.

Goede afspraken met aannemer en/of handwerkers maken

Laat de aannemer een duidelijke offerte maken en loop die heel precies na. Houd daarbij rekening met kleinere onkostenposten zoals buizen voor elektriciteitsdraden, stopcontacten, lichtpunten, het voegwerk van het metselwerk, een eventuele dakgoot en regenwaterafvoer, buizen voor toevoer en afvoer van water, enzovoort. Wat niet op de offerte staat is ook niet bij de prijs inbegrepen en zult u later extra moeten betalen. Vraag dus altijd een zo uitvoerig mogelijke (‘open’) offerte.

Een "goed prijsje" komt vaak duurder uit

Sommige aannemers maken “een goed prijsje” voor u, maar halen daarna bij de afwerking via meerprijs hun geld er wel weer uit. Pas daarvoor op en ga ook niet met de eerste de beste aannemer in zee. Informeer altijd bij vrienden en bekenden die al gebouwd of verbouwen hebben naar een goede, betrouwbare aannemer en laat minstens twee offertes maken. Het voordeel daarvan is dat u dan meteen de werkzaamheden kunt vergelijken met elkaar en met uw eigen lijstje. Wees wel zo netjes om daarna de aannemer die niet gekozen is, dat ook te laten weten, zodat die niet meer op het werk rekent en zijn eigen planning kan maken voor andere projecten.

Bij een bouw of aanbouw gaat bijna altijd wel iets mis

Reken er op dat er hier of daar wel eens iets fout kan gaan. Een verbouwing is handwerk, maar het voordeel is dat de meeste foutjes ook via een andere weg weer opgelost kunnen worden. Ook de leveranciers van materialen leveren niet altijd op tijd of het verkeerde materiaal af. Bovendien kunnen aannemers of zelfstandigen soms zelfs failliet gaan. Betaal daarom altijd bij aflevering van het materiaal en hooguit een aanbetaling vooraf.

In drie delen

Grotere verbouwingen worden meestal in drie gedeelten betaald: een gedeelte bij aanvang van de werkzaamheden, een gedeelte tijdens het werk en het laatste gedeelte na beëindiging van de werkzaamheden. Betaal dat laatste gedeelte pas als u er zeker van bent dat er niets meer aan hoeft te gebeuren en het werk klaar is.

Alle documenten van de bouw of aanbouw bewaren

Leg een map aan voor alle documenten van de verbouwing. Daarin horen de tekening, de berekening, de offertes van eventuele aannemers, schilders, enzovoort en de rekeningen van de geleverde en betaalde materialen. Sommige gebreken, zoals lekkages, treden immers pas op na aflevering van het werk en bovendien is er vaak hier of daar garantie op de materialen.

Bewaar de map met de kosten en facturen van de bouw een aantal jaren

Bewaar de map daarom goed. Het is immers ook prettig als u na jaren iets moet aanpassen en dan even gemakkelijk kunt nakijken waar een bepaalde leiding loopt, of waar een (intussen soms afgedekt) stopcontact zit.

verbouwen of zelf een huis bouwen is spannend, maar ook leuk

Verbouwen is echter niet alleen een hoop werk en zorgen, maar als het project goed voorbereid is, is het vooral ook spannend en leuk. Het levert meestal extra woonruimte op die u met plezier in bezit neemt. Dus: verbouwen ja, maar met overleg.

Lees verder

• Hoe zoekt u een financieel betrouwbare aannemer?
• Wanneer is een sondering (bodemonderzoek) noodzakelijk?
• Van een gemakkelijk huis hebt u een leven lang plezier
• Tegels en stenen kopen tegen een goede prijs
• Aannemers in de bouw vragen vaak uiteenlopende prijzen