Waar moet je rekening mee houden tijdens de verbouwing?

Is je gezin uitgebreid en weet je niet of je het huis moet uitbreiden of dat je moet verhuizen? Als je wilt gaan verbouwen zul je met een aantal dingen rekening moeten houden. In dit artikel zullen we ingaan op alles omtrent een verbouwing, vergunningen, aannemers et cetera. Als je je huis laat verbouwen heb je een flinke dosis geduld nodig. Voor je kozijnen geplaatst worden moet je eerst nagaan of je daar een bouwvergunning voor nodig hebt, je moet een aannemer kiezen en ook de financiering rond krijgen. En dan is het nog maar afwachten hoe het resultaat uitpakt. Welke problemen moeten overkomen worden?

Drempel 1: vergunning

Allereerst valt op te merken dat je niet vergunningplichtig bent voor alle type verbouwingen. Een simpel dakraam aan de achterkant van je huis kan je zonder toestemming van een ambtenaar laten plaatsen. Voor andere verbouwingen is een vergunning wel nodig.

Er zijn twee soorten vergunningen: de lichte en reguliere. Bij de lichte vergunningen worden jouw plannen getoetst aan het Bouwbeslijt (technisch), de Bouwverordening, de welstandsnota en aan het bestemmingsplan. Bij de reguliere vergunning zal er altijd een advies gevraagd worden aan de Welstandscommissie, die besluiten of het bouwwerk overeenkomt met 'redelijke eisen van welstand' zoals door de Woningwet is bepaald. Er word hier gekeken naar het uiterlijk, kwaliteit en de overeenkomst met de omgeving. Bij de lichte vergunning moet je voor uitsluitsel zes weken wachten en bij de reguliere vergunning 12 weken.

Drempel 2: welstandscommissie

Het is landelijk bij wet vastgesteld of een bouwvergunning aan de technische eisen voldoet. Omdat je ook met lokale regelingen te maken krijgt, heeft elke gemeente tegenwoordig een welstandsnota om duidelijkheid voor de burgers te creëren. Hierin kunnen bepaalde afwijkingen benoemd worden van de standaard opgestelde regels. De gemeenten mogen in het vergunningenbeleid uitzonderingen maken voor gebieden die onder beschermd stadsgezicht vallen. Als een gemeente geen welstandsnota heeft zijn dze welstandsvrij, dit houdt in dat je mag vergunningvrij mag verbouwen, tenzij andere belanghebbenden hier een bezwaar tegen maken.

Drempel 3: bouwtekening

Bij een aanvraag van een vergunning moet je een officiële bouwtekening laten maken door een bouwtechnisch bureau, aannemer of elk andere bevoegde organisatie. In het algemeen geldt dat hoe ingewikkelder de bouwtekening moet worden, des te hoger de kosten hiervoor zullen uitvallen.

Drempel 4: leges

De gemiddelde kosten van een lichte bouwvergunning zijn € 250,- en van een reguliere €3.000,- hoewel deze sterk kunnen verschillen per gemeente. In Voorschoten ben je voor het plaatsen van een dakkapel 21x zo duur uit als in Leiden, aldus Adviesbureau bouwleges.nl. Dit komt voornamelijk door de kostenberekening van de gemeenten. Leges dienen als compensatie voor kosten die gemaakt zijn. Het is echter de vraag welke kosten hier onder vallen. De gemeenten interpreteren deze verschillend. Het kabinet dringt er nu op aan om deze prijsverschillen te reduceren.

Drempel 5: buren

Ondanks dat je alle vergunningen e.d. binnen hebt, loop je ook nog het risico dat de buurtbewoners gaan klagen. Als er klachten zijn dan gaat de gemeente de vergunning opnieuw bekijken en mogelijk intrekken. Tot 6 weken nadat de vergunning is verleend mogen buren een bezwaar aantekenen. Bespreek daarom eerst je plannen met je buurtgenoten zodat je eventuele bezwaren wellicht al van tevoren kan oplossen.

Drempel 6: de aannemer

Er komen nog steeds veel klachten binnen over problemen met aannemers, over o.a. slecht uitgevoerd werk of een rekening die niet klopt. In vele gevallen is er sprake geweest van miscommunicatie. Belangrijk is het dus om dit te voorkomen. Zet daarom zoveel mogelijk op papier:

• Wat moet de vakman gaan doen
• Welke materialen worden gebruikt
• Een schets, bouwtekening voor bv. plaatsen van stopcontacten
• Een heldere prijsbepaling. Zorg voor een vaste prijs zodat je niet voor verrassingen komt te staan. Als een aannemer een richtprijs heeft gegeven mag hij daar max. 10% van afwijken. Dit geldt alleen als hij dit tijdig heeft gemeld en u akkoord bent gegaan.
• Deadlines; maak hier duidelijke afspraken over.

Zorg er daarnaast voor dat je regelmatig op de bouwplaats komt kijken, zodat je kunt controleren of alles volgens plan verloopt. Als je bezig bent met een grote verbouwing kan het verstandig zijn om een bouwoverleg te voeren eens per zoveel dagen of weken. Omdat het kiezen van een goede aannemer veel problemen kan voorkomen, neem je contact op met je eigen netwerk. Vraag naar de ervaringen van de perosnen om je heen, vraag verschillende offertes aan en ga alleen een samenwerking aan met een erkend/gecertificeerd bedrijf!

Drempel 7: overdracht

Om gezeur over gebreken te voorkomen doe je er goed aan om aan het einde van de verbouwing samen met de aannemer al het werk nog eens te bekijken. Je kan er uiteraard ook nog een deskundig iemand naar laten kijken, wellicht iemand uit je familie. Als je een expert inhuurt zal diegene een rapport opstellen die gebruikt kan worden als er eventuele gebreken opgelost moeten worden.