Verborgen gebreken bij aankoop van een onroerend goed (BE)

U hebt een onroerend goed gekocht en pas na de aankoop blijkt het goed een gebrek te hebben waarvan u niet op de hoogte was. Wat kan u hiertegen doen? Bij de aankoop van een onroerend goed is het mogelijk dat er nadien gebreken opduiken waarvan u het bestaan niet kende. Dit kan natuurlijk erg negatieve gevolgen hebben voor u als koper. Misschien hebt u een te hoge prijs betaald, of had u het goed wel helemaal niet gekocht als u van het gebrek afwist. Gelukkig ben je als koper beschermd tegen verborgen gebreken.

Gebrek

Een verborgen gebrek wordt door het burgerlijk wetboek nauwkeurig omschreven. Artikel 1641 B.W. definieert een verborgen gebrek als volgt: “Het gebrek dat de verkochte zaak ongeschikt maakt tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of het gebrek dat dit gebruik zodanig vermindert dat de koper, indien hij het gebrek gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht”.

Het gebrek kan dus een situatie zijn die de zaak zelf aantast, zoals vocht in de woning, maar ook een functioneel gebrek dat niet echt op de zaak zelf slaat, maar op het gebruik waarvoor het goed aangekocht is, zoals bijvoorbeeld een bouwovertreding.

Het gebrek moet verborgen zijn. Dit wil zeggen dat het gebrek niet kon opgemerkt worden door de koper die een normale controle uitvoerde op de te koop aangeboden zaak. Een normale controle wordt gezien als een “aandachtig onderzoek door een ernstig persoon”.

Mogelijkheden tegen de verkoper

Om aanspraak te kunnen maken op een schadevergoeding of de ontbinding van de koopovereenkomst, moet het absoluut om een verborgen gebrek gaan. Er is geen verhaalsmogelijkheid voor zichtbare gebreken, gezien de koper zich hiervan had moeten vergewissen voor hij tot de aankoop overging.

De mogelijkheid bestaat om contractueel op te nemen dat de verkoper niet aansprakelijk gesteld kan worden voor gebreken, ook niet voor verborgen gebreken. In dat geval zal u de verkoper niet kunnen aanspreken mochten er gebreken opduiken na de aankoop.

Ervanuitgaande dat er geen dergelijke clausule in het verkoopcontract is opgenomen, kan je dus wel aanspraak maken op een schadevergoeding bij het opduiken van een verborgen gebrek, maar enkel als je de kwade trouw van de verkoper kan aantonen. Kwade trouw houdt in dat de verkoper het verborgen gebrek kende op het moment van de verkoop, maar dit niet aan de koper heeft medegedeeld. Was de verkoper niet op de hoogte van het bestaan van het gebrek, of kende hij het gebrek maar heeft hij de koper daarover ingelicht, dan is hij te goeder trouw en kan hem niets verweten worden.
Het is aan de koper om aan te tonen dat de verkoper te kwader trouw was. Dit is niet eenvoudig, vaak vereist dit een deskundigenonderzoek die zal nagaan of de verkoper maatregelen heeft getroffen om het gebrek te camoufleren, door bijvoorbeeld panelen te plaatsen voor een muur die met vocht doordrongen is.

Als de verkoper van het goed een professionele verkoper is, geldt een vermoeden van kwade trouw. In dat geval wordt de bewijslast dus omgekeerd: u hoeft niet aan te tonen dat de verkoper te kwader trouw is, hij moet aantonen dat hij te goeder trouw gehandeld heeft.

Om schadeloosstelling te kunnen verkrijgen moet de rechtsvordering tegen de verkoper ingesteld worden binnen een korte termijn. Deze termijn werd niet exact bepaald door de wetgever, maar het is belangrijk de rechtsvordering zo snel mogelijk na het ontdekken van het gebrek in te stellen. Enkel zo kan men nog nagaan of het gebrek wel degelijk bestond bij het afsluiten van de overeenkomst.