Duur en beëindiging van een huurcontract (BE)

Wie een onroerend goed huurt, kan 4 soorten huurcontracten afsluiten met telkens een verschillende looptijd en verschillende mogelijkheden tot beeïndiging. Een overzicht.

Huurovereenkomst van korte duur

Onder een huurovereenkomst van korte duur wordt een overeenkomst voor een duur van maximaal 3 jaar verstaan.
Deze huurovereenkomst kan beeïndigd worden wanneer een van de partijen minstens 3 maanden voor het einde van de in de overeenkomst bepaalde periode een opzegging betekent aan de andere partij. Als dit niet gebeurt, en de huurder het goed dus blijft bewonen, dan wordt de overeenkomst geacht aangegaan te zijn voor een duur van negen jaar.

Een huurovereenkomst voor korte duur mag verlengd worden, maar slechts éénmaal. Dit kan alleen schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, en zonder dat de totale duur van de huur de drie jaar mag overschrijden. Als er een tweede verlenging zou plaatsvinden, gaat men ervanuit dat de overeenkomst van in het begin gesloten is voor negen jaar.

Huurovereenkomst voor 9 jaar

Dit is de meest courante huurovereenkomst. Een huurovereenkomst aangaande de hoofdverblijfplaats wordt altijd geacht te zijn afgesloten voor 9 jaar, maar hier kan van afgeweken worden (zie supra en infra). De verhuurder kan de overeenkomst beëindigen nog voor het verstrijken van de 9 jarige termijn. Dit kan in volgende gevallen:

Als hij zelf het goed wenst te bewonen (of dichte verwanten)

In dat geval moet hij het goed hetzelfde jaar nog betrekken en er ten minste 2 jaar effectief verblijven

Om het goed te verbouwen of her op te bouwen

De opzeg dient dan te gebeuren bij het verstrijken van de 1ste of 2de driejarige periode. De kostprijs van de werken moet hoger zijn dan 3 jaar huur, en de werken moeten aangevat worden binnen de 6 maand en beeïndigd worden binnen de 24 maand na het verstrijken van de opzeg.

Zonder motivering

Bij het verstrijken van elke driejarige periode kan de verhuurder de overeenkomst opzeggen, met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden en de betaling van een vergoeding gelijk aan 6 of 3 maanden huur naargelang de overeenkomst na de 1ste of 2de periode van 3 jaar opgezegd wordt.

De huurder kan de overeenkomst ook beeïndigen, op gelijk wel ogenblik. Hij moet wel een opzeggingstermijn van 3 maand respecteren. Als hij de overeenkomst opzegt in de eerste periode van 3 jaar, is hij aan de verhuurder een vergoeding verschuldigd. Deze bedraagt 3 maand huur bij opzeg tijdens het 1ste jaar, 2 maand huur bij opzeg tijdens het 2de jaar en 1 maand huur bij opzeg tijdens het 3de jaar.

Huurovereenkomst van lange duur

Zoals een huurovereenkomst van korte duur mogelijk is, kan er ook een huurovereenkomst van lange duur afgesloten worden. Dit is een overeenkomst voor langer dan 9 jaar, met een maximum van 99 jaar.

Bij dit soort overeenkomst is het van belang dat er een notariële akte wordt opgemaakt, die overgeschreven wordt op het kantoor van Hypotheekbewaring. Dit is noodzakelijk om de overeenkomst tegenstelbaar te maken aan derden, dit wil zeggen dat de overeenkomst door derden, dus door personen die geen partij zijn, erkend moet worden. Als de overschrijving niet gebeurt is de overeenkomst niét tegenstelbaar aan derden, maar enkel voor de periode die de 9 jaar overschrijdt.

Deze huurovereenkomst verstrijkt bij het aflopen van de overeengekomen termijn, op voorwaarde dat een van de partijen en minste zes maanden voor de vervaldag opzegt. Als dit niet gebeurt, wordt de overeenkomst telkens verlengd voor drie jaar.

Levenslange huur

Men kan een huurcontract afsluiten voor zolang de huurder leeft. Dit wordt weinig gedaan, maar het is wel mogelijk, volgens de wet van 13 april 1997. Voorwaarde voor het afsluiten van een levenslange huur is dat de overeenkomst schriftelijk moet zijn. Zo niet, veronderstelt men dat het een contract voor 9 jaar (zie supra) betreft.

Enkel de huurder kan dit contract opzeggen, op gelijk welk moment. Hij moet hierbij een opzegtermijn van 3 maanden respecteren.