Spelregels bij het huren en verhuren van vastgoed

Waar moet je allemaal rekening mee houden bij het huren en verhuren van een huis, een appartement of een garage. Veel mensen zien door de bomen het bos niet meer. Er zijn vooral verschillende duidelijke regels omtrent de opzegging. Ik zet even alles op een.

Twee maten en gewichten

De bekendste huurwet is de befaamde woninghuurwet van 20 februari 1991. Sedertdien is deze wet tal van keren gewijzigd en heeft uitsluitend betrekking op woningen die voor de huurders als hoofdverblijfplaats dienen. Dus niet voor bijvoorbeeld garages, autostaanplaatsen of vakantiewoningen. Die vallen dan weer onder het algemeen huurrecht. Voor woninghuur zijn vooral de opzeggingsregels strenger en dient de verhuurder in te stemmen met de bestemming van hoofdverblijfplaats voor de huurder. Even de verschillen op een rij.

Als het de hoofdverblijfplaats betreft

De verhuurder

Dient de woning als hoofdverblijfplaats van de huurder, dan kan er een overeenkomst gesloten worden van korte duur, oftewel 3 jaar. Maar de meeste huurovereenkomsten worden echter gesloten voor 9 jaar. Bij het einde van die 9 jaar kan de verhuurder de overeenkomst stopzetten zonder dat er reden moeten geven of een vergoeding te moeten betalen. Het moet wel 6 maand op voorhand opgezegd worden. Na het eerste jaar kan de verhuurder de overeenkomst opzeggen mits betaling van een bedrag ter waarde van 9 maand huur. Na 6 jaar kan de verhuurder opzeggen mits betaling van 6 maand huur. Na die 9 jaar wordt zonder opzegging, de overeenkomst steeds verlengt met 3 jaar. Op het einde van die drie jaar moet er een opzeggingstermijn van 6 maand gebeuren. Een huurovereenkomst kan ook voor langer dan 9 jaar opgesteld worden, al is dat niet gebruikelijk. Dit veranderd ook niets aan de opzeggingsregels. De verhuurder kan de overeenkomst enkel vroeger opzeggen met een opzegtermijn van minstens 6 maand, indien hij of een familielid de woonst zelf wenst te betrekken. De eigenaar of zijn familielid moet dan de volgende twee jaar het goed blijven bewonen. Vanaf de aanvang van de overeenkomst heeft de verhuurder tevens recht om elke 3 jaar de overeenkomst op te zeggen wegens verbouwingen. Ook hier geld een opzegtermijn van 6 maand. Die verbouwingen moeten echter wel het bedrag van 3 jaar huur overschrijden en binnen de 24 maanden te worden uitgevoerd.

De huurder

Voor de huurder gelden er minder strenge regels omtrent de opzeggingsvoorwaarden. Hij kan de overeenkomst altijd opzeggen en dit zonder enige motivering. Hij moet wel een opzeggingstermijn van 3 maanden respecteren. Gebeurd de opzegging in het eerste jaar ben je als huurder wel een schadevergoeding van 3 maanden huur verschuldigd aan de verhuurder. 2 maanden huur in het twee jaar en 3 maanden huur in het derde jaar. Daarna kan hij opzeggen zonder vergoeding te moeten betalen.

Als het niet de hoofdverblijfplaats betreft

Contract van bepaalde duur

De huur eindigt hierbij op het einde van de vooropgestelde termijn zonder dat er een opzegging nodig is. Indien de huurder langer blijft gebruik maken van het goed en huur betalen, dan is er sprake van wederinhuring, waardoor dezelfde overeenkomst opnieuw dient te worden doorlopen. Het is dan ook belangrijk dat je als verhuurder de sleutel tijdig terug vraagt en controleert of de huurde het pand heeft verlaten. Opzegging tijdens de looptijd van de overeenkomst kan voor beide partijen enkel indien dit vermeld is in de overeenkomst.

Contract voor onbepaalde duur

Deze overeenkomst kan ten alle tijden door beide partijen opgezegd worden, mits een opzegging van 1 maand. Dit geldt ook voor mondelinge overeenkomsten.

De manier van opzeggen

Best zegt u een contract op door middel van een aangetekende brief. Bij delicate gevallen, kan je eveneens gebruik maken van een deurwaardersexploot. In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan gebeuren, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging gebeurt. Elke huurder dient een aparte opzegbrief te ontvangen. Indien de huurder in de periode van de huurovereenkomst getrouwd dan dient ook de echtgenoot(e) een aparte opzeggingsbrief te ontvangen. Omgekeerd dienen getrouwde koppels slechts 1 opzeggingsbrief te versturen, maar beide partners dienen dit wel te ondertekenen.