Opzeggen van huurovereenkomst door verhuurder

De in Nederland geldende huurbescherming maakt het voor verhuurders niet eenvoudig om een huurcontract te beëindigen. Het is daarom belangrijk om bij het aangaan van een huurcontract de huurders goed te checken en een duidelijke huurovereenkomst op te stellen. Voor verhuurders die na het aangaan van de huurovereenkomst toch liever van de huurders af willen, zijn er een aantal uitwegen. Een mogelijkheid is om een tijdelijk huurcontract aan te gaan. Andere mogelijkheden hangen vaak van de situatie en het gedrag van de huurder af.

Huurbescherming

In Nederland hebben huurders in de meeste gevallen recht op huurbescherming. De huurbescherming geldt voor huurders, medehuurders, medebewoners en onderhuurders. Alleen huur via een hospita of tijdelijke verhuur vallen buiten het recht op huurbescherming. Ook geldt huurbescherming niet voor huurders van een woonboot, winkelwoning, dienstwoning, recreatiewoning of kamer in een verzorgingstehuis. In vrijwel alle overige gevallen heeft een huurder recht op huurbescherming. Dit houdt in dat een verhuurder een huurcontract niet zomaar kan opzeggen en dat een huurcontract met een einddatum vaak niet rechtsgeldig is.

Mogelijkheden tot opzegging

Er zijn voor de verhuurder toch een aantal mogelijkheden tot opzegging van het huurcontract. Drie daarvan zijn:

• Opzegging van het huurcontract door ontbinding. Dit gebeurt meestal door een rechter.
• Opzegging van het huurcontract door afloop van het huurcontract. Hiervan is sprake bij tijdelijke verhuur.
• Vernietiging van het huurcontract. Hiervan kan sprake zijn in gevallen van dwaling of bedrog.

Opzegging door ontbinding

In bepaalde gevallen kan een verhuurder het huurcontract via een rechter ontbinden. De rechter kan de vordering van de verhuurder tot opzegging van de huur slechts toewijzen wegens:

Wanprestatie

Hiervan kan sprake zijn als de huurder zorgt voor ernstige overlast voor de verhuurder of omwonende, als de huurder niet op tijd betaalt of helemaal niet betaalt

Beroep op dringend eigen gebruik

Hiervan kan sprake zijn als de verhuurder de woning zelf wil gaan bewonen omdat hij geen ander woonruimte meer heeft, maar het is ook mogelijk dat de verhuurder de woonruimte nodig heeft voor kinderen, werknemers of renovatie. Het belang van de verhuurder moet wel zwaarder wegen dan het belang van de huurder. In geval van dringend eigen gebruik moet er wel een vervangende passende woning voor de huurder beschikbaar zijn.

Voorstel voor nieuw huurcontract

Als er een redelijk voorstel is om het huurcontract te veranderen en de huurder stemt hier niet mee in, dan mag het huurcontract ontbonden worden. Het mag niet gaan over de huurprijs of servicekosten, maar het kan bijvoorbeeld wel gaan om een renovatie of woningverbetering.

Verwezenlijking van een bestemmingsplan

De verhuurder mag de huur opzeggen als hij op de plaats van de woning een gebouw wil neerzetten dat past in het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan moet wel goedgekeurd zijn en realisatie van de bestemming moet wel noodzakelijk zijn. De verhuurder moet in dit geval wel een verhuiskostenvergoeding betalen aan de huurder.

Opzegging door afloop

Hoewel een huurcontract door de huurbescherming geen einddatum mag hebben, is dit in sommige gevallen toch mogelijk. Wanneer in het huurcontract duidelijk staat aangegeven dat de woning na afloop van een bepaalde periode moet worden ontruimd en de verhuurder de woning zelf wil betrekken. Dit kan alleen als de verhuurder zelf de vorige bewoner was, of als de verhuurder het pand nooit eerder heeft verhuurd. Ook bestaat er de mogelijkheid om in het huurcontract op te nemen dat na afloop van een bepaalde periode de vorige huurder weer de gelegenheid krijgt om het pand te huren. Deze regeling houdt in dat professionele verhuurders bijna nooit in staat zijn om tijdelijke huurcontracten te sluiten. Tijdelijke huurcontracten worden daarom ook veelal door particuliere verhuurders afgesloten. Voor tijdelijke verhuur moet er een vergunning zijn van de gemeente en er moet toestemming gevraagd worden aan de hypotheekverstrekker van de woning.

Vernietiging van het huurcontract

Een huurovereenkomst kan vernietigd worden als er sprake is van dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als de huurder bij het aangaan van het huurcontract onjuiste informatie heeft verstrekt of zaken heeft verzwegen. Je kan hierbij aan de volgende zaken denken:

• De huurder heeft onjuiste informatie over de gezinssamenstelling gegeven.
• De huurder heeft documenten vervalst die door de verhuurder werden gevraagd bij aanvang van het huurcontract.
• De huurder heeft bij een vorige verhuurder hennep gekweekt en dit niet gemeld bij aanvang van het huurcontract.

Als een huurcontract vernietigd wordt, dan gaat men ervan uit dat het huurcontract nooit heeft bestaan. Bij een vernietiging wordt daarom niet automatisch geleden schade vergoed. Vernietiging van een huurcontract kan buitengerechtelijk gebeuren. De verhuurder kan schriftelijk de huurders verzoeken om de woning te verlaten. Indien de huurders het pand niet vrijwillig verlaten zal de verhuurder via een kort geding bij de rechter een verzoek tot ontruiming moeten indienen.

Lees verder

• Asbest in je huurwoning
• Huis huren, pas op voor dubbele courtage
• Huurder betaalt huur niet op tijd
• Tips bij het verhuren van een woning