Huurder betaalt huur niet op tijd

Veel verhuurders krijgen er wel eens mee te maken, de huur wordt niet betaald. Vaak is in een huurcontract opgenomen dat een huurbedrag voor een bepaalde periode vooraf voldaan moet zijn. Voldoet een huurder hier niet aan, dan is de huurder in verzuim. Het kan heel lastig zijn voor een verhuurder om de huur alsnog te innen, zeker als er herhaaldelijk niet of te laat betaald wordt. Door de in Nederland geldende huurbescherming is het vaak ook lastig om een huurder die niet betaalt uit een woning te zetten.

Afspraken

Maak van te voren altijd goede afspraken over het betalen van de huur. Bespreek met de huurder wanneer de huur betaald moet zijn en wat de gevolgen zijn van te laat of het niet betalen van de huur. Leg dit ook altijd duidelijk vast in het huurcontract. Aan te bevelen is om de huur vooraf te laten betalen. Zo moet bijvoorbeeld de huur voor de maand maart voor 1 maart voldaan zijn. Verder is aan te raden om bij nieuwe huurders de sleuteloverdracht pas plaats te laten vinden als de huur voor de eerste maand en de eventuele waarborgsom al voldaan is.

Huur is niet op tijd betaald

Als de huur niet op tijd betaald is, is het verstandig om zo snel mogelijk actie te ondernemen. Neem contact op met de huurder en verzoek deze tot betaling. Wettelijk is vastgelegd dat er eerst een herinnering en een ingebrekestelling verstuurd moet worden voordat er incassokosten berekend mogen worden. Omdat er bij verhuur van een woning in de meeste gevallen al vastligt wanneer de huursom voldaan moet zijn is de huurder bij het overschrijden van deze datum al in verzuim. Dit betekent dat het sturen van een herinnering niet verplicht is, maar dat er gelijk een aanmaning verstuurd kan worden. Het is aan te raden deze aanmaning zo snel mogelijk na het verstrijken van de uiterste betaaldatum te versturen.

Ingebrekestelling

Incassokosten mogen pas doorberekend worden als in de inhoud van een aanmaning de volgende zaken zijn opgenomen:

1. de hoogte van incassokosten die worden doorberekend wanneer de huurder niet op tijd betaalt;
2. dat de openstaande rekening binnen 14 dagen moet zijn betaald;
3. dat er incassokosten worden berekend als de rekening niet binnen 14 dagen is betaald.

Een aanmaning voor de ingebrekestelling moet schriftelijk gebeuren. Dit betekent dat de brief op papier bezorgd moet worden. Het is niet verplicht dit aangetekend te versturen, al is dit wel aan te raden in verband met de bewijslast. Een ingebrekestelling die mondeling of per e-mail is verstuurd is niet rechtsgeldig.

Incassokosten

Als er binnen de termijn van 14 dagen na de ingebrekestelling nog niet betaald is, dan mogen er buitengerechtelijke incassokosten doorberekend worden. Aan de incassokosten die doorberekend mogen worden zit een maximum.


Als er meer incassokosten berekend worden dan in de bovenstaande tabel is gegeven, dan hoeven deze niet betaald te worden. Wanneer de verhuurder niet btw plichtig is moet er tevens vermeld worden dat de incassokosten met het btw-percentage verhoogd kunnen worden.

Rente

Naast de incassokosten mag er ook rente doorberekend worden. Als er niks in het huurcontract is opgenomen over een rentetarief dan moet men rekenen met de wettelijke rente. Het kan dus verstandig zijn om een rentetarief in het huurcontract op te nemen.

Incassobureau

Als de huurder na de ingebrekestelling nog niet betaalt, dan is het verstandig om verdere stappen te ondernemen. Een mogelijkheid is om een incassobureau in te schakelen. Vaak kan de huurder door de druk van een derde partij toch besluiten om alsnog te betalen. Incassobureaus kunnen de druk opvoeren door aanmaningen te versturen en de huurder te bellen, maar ze zijn niet bevoegd om wettelijke stappen te ondernemen. De kosten van een incassobureau worden vaak betaald van de buitengerechtelijke incassokosten die in rekening worden gebracht, maar het kan ook zijn dat de kosten hoger zijn en de verhuurder ook een deel moet meebetalen. Verder brengt een incassobureau voor zijn diensten ook btw in rekening. Deze btw mag doorberekend worden aan de huurder, maar dit moet wel van te voren in de ingebrekestelling vermeld zijn. Een andere mogelijkheid is om de huurder zelf aanmaningen te sturen en zelf te bellen. Ook in dit geval mogen er incassokosten worden doorberekend, alleen zal er dan geen sprake zijn van btw.

Deurwaarder

Als de huurder na het versturen van meerdere aanmaningen of na het inschakelen van een incassobureau nog steeds niet betaalt, kan men een deurwaarder inschakelen. Als er al een incassobureau is ingeschakeld, zullen zij je meestal doorverwijzen naar een deurwaarder. Een deurwaarder kan verdere stappen ondernemen waarvoor een incassobureau niet bevoegd is, zoals beslaglegging op loon, bezittingen of bankrekeningen, maar een deurwaarder kan ook overgaan tot ontruiming van de woning. Hiervoor moet dan wel eerst toestemming zijn van rechter. De kosten van een deurwaarder zijn wettelijk vastgesteld en kunnen verschillen per handeling die zij uitvoeren. In de regel geldt dat de deurwaarder de kosten op de schuldenaar zal proberen te verhalen, maar als dit niet lukt zal de schuldeiser voor de kosten op moeten draaien.

Ontruiming

Bij een huurder die niet voldoet aan zijn maandelijkse verplichtingen kan een rechter beslissen om het huurcontract te ontbinden en over te gaan op een ontruiming van de woning. Hiervan is in de meeste gevallen sprake als:

• De huurachterstand tenminste drie of meer maanden is
• Er herhaaldelijk te laat wordt betaald

Als de rechter uitspraak heeft gedaan dat het huurcontract ontbonden kan worden, dan moeten de huurders het pand verlaten. De deurwaarder zal de huurders altijd eerst de kans geven om de woning vrijwillig te verlaten. Als de huurders dit niet doen kan de deurwaarder een ontruiming inzetten waarbij vaak de sloten worden vervangen en de bezittingen van de huurders op straat worden gezet. In de praktijk kan het proces van ontbinding en ontruiming lang duren omdat de huurders bezwaar kunnen maken. In sommige gevallen zal een ontruiming zelfs worden afgewezen door een rechter.

Kredietwaardigheid

Een huurder die niet betaalt kan dus knap vervelend zijn voor een verhuurder, maar er kunnen zeker stappen ondernomen worden. Het spreekt voor zich dat voorkomen beter is dan genezen. Check daarom altijd vooraf de kredietwaardigheid van een potentiële huurder. Vraag een huurder naar zijn inkomsten en laat hem dit ook bewijzen aan de hand van loonstroken en bankafschriften. Vraag ook altijd naar een werkgeversverklaring en check deze door de werkgever te benaderen. Vraag tenslotte naar schulden en eventuele andere verplichtingen die de huurder mogelijk heeft.

Lees verder

• Opzeggen van huurovereenkomst door verhuurder