Beëindiging van huur woonruimte tegen de wil van de huurder

Vee mensen huren een woning. Gelukkig worden huurders goed beschermd door de wet, maar de verhuurder heeft verschillende mogelijkheden om de huurder uit de woning te krijgen. In dit artikel worden de verschillende mogelijkheden besproken die een verhuurder heeft om een huurovereenkomst te beëindigen en een huurder uit zijn woning te kunnen zetten. Huurders van woningen krijgen in Nederland veel wettelijke bescherming. Het recht om te wonen wordt als zo belangrijk gezien, dat een verhuurder niet zomaar een huurder uit huis kan zetten, hoe graag hij dit ook zou willen. Als de huurder niet meewerkt, kan de verhuurder de huurder slechts eruit zetten na toestemming van de rechter.

Een huurovereenkomst kan slecht worden beëindigd op 3 manieren, namelijk door:

• beëindiging met wederzijds goedvinden
• opzegging van de huurovereenkomst
• ontbinding van de huurovereenkomst

Beëindiging met wederzijds goedvinden

In dit geval komen de verhuurder en de huurder in (goed of minder goed) overleg tot overeenstemming dat de huur zal eindigen. Aan deze overeenstemming zijn geen formaliteiten verbonden en kan dus redelijk gemakkelijk gebeuren, mits beide partijen het eens zijn.

Opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder

De verhuurder kan op enig moment besluiten dat hij de overeenkomst met de huurder wil opzeggen. Deze opzegging moet de verhuurder schriftelijk doen, en wel per aangetekende brief of per deurwaardersexploot. De verhuurder moet de opzegging zowel aan de huurder als aan eventuele medehuurders kenbaar maken. De opzegtermijn voor de verhuurder is minimaal 3 en maximaal 6 maanden, afhankelijk ban het aantal jaren dat de huurder in de woning woont.

In de opzegging moet aan de huurder worden gevraagd of hij, binnen 6 weken, laat weten of hij akkoord gaat met de opzegging. In de opzegging moet ook de reden van het opzeggen staan. Dit moet een van de redenen zijn die in de wet zijn vastgelegd, namelijk :

• de huurder gedraagt zich niet als een goede huurder (bijv. door overlast veroorzaken, een wietkwekerij hebben of geen huur betalen).
• de verhuurder heeft de woning dringend nodig voor zijn eigen gebruik (niet om het vervolgens weer opnieuw te verhuren, maar bijvoorbeeld om er zelf in te wonen of te werken als hij geen andere keus heeft). Dat de huurder een andere woonruimte kan krijgen is een vereiste.
• de huurder gaat niet akkoord met een redelijk aanbod tot een nieuwe huurovereenkomst, met betrekking tot dezelfde woning, en de nieuwe huurovereenkomst gaat niet alleen over verhoging van de huurprijs.
• de verhuurder wil de woning aanpassen nadat een bestemmingsplan is vastgesteld.

Als de huurder niet akkoord gaat met de opzegging, moet de verhuurder naar de rechter en aan deze rechter vragen om de opzegging goed te keuren. Als de rechter dit goed keurt, wordt de huurovereenkomst beëindigd en moet de huurder de woning verlaten. In sommige gevallen kan de rechter bepalen dat de verhuurder een verhuisvergoeding aan de huurder moet betalen.

Ontbinding van de huurovereenkomst

Ontbinding van de huurovereenkomst gaat altijd via de rechter. Deze ontbinding kan slechts worden toegewezen als de huurder in gebreke is met zijn verplichtingen. Dit kan het geval zijn als de huur niet wordt betaald, of als er geen sprake is van goed huurderschap (zie hierboven). De rechter moet vervolgens beoordelen of de tekortkoming ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden. Dit zal bijvoorbeeld niet het geval zijn als er maar 1 maand huurachterstand is. Vaak zal de rechter als minimum 3 maanden huurachterstand aanhouden. Dit is echter geen vaste regel. Als de huurder bijvoorbeeld vaker een maand huurachterstand heeft, kan de rechter dit ook als ernstig genoeg kenmerken. Ook het veroorzaken van overlast in de woning of zelfs in de buurt, het illegaal onderverhuren van de woning of het hebben van een wietkwekerij kan reden zijn voor de rechter om ontbinding van de huurovereenkomst toe te wijzen.

Als de huurovereenkomst wordt ontbonden, houdt dit in dat de huurder de woning moet verlaten. Als de huurder dit niet vrijwillig doet, zal de woning worden ontruimd door de deurwaarder.