Je huis verkopen: Wat komt er allemaal bij kijken?

Het is een grote stap om te besluiten je huis te verkopen. Er komt een aantal zaken bij kijken. Het is belangrijk om van tevoren een inschatting te maken of dit het juiste moment is voor de verkoop van je huis. Hoe is de situatie op de woningmarkt? Heb je te maken met restschuld? Wil je wel of geen gebruik maken van een makelaar? Wanneer je dit voor jezelf hebt uitgezocht, moet het huis nog verkoopklaar worden gemaakt, de vraagprijs moet worden bepaald en je moet het energielabel van je huis aanvragen. En dan moet het huis nog daadwerkelijk worden verkocht. Waar moet je rekening mee houden voor een bezichtiging? Wat kun je zelf doen om je huis aantrekkelijker te maken voor potentiële kopers?

Voordat je je huis te koop zet

Probeer al voordat je je huis te koop zet jezelf goed te informeren over hoe de situatie op de woningmarkt is. Kijk wat er voor gelijkwaardige woningtypes wordt gevraagd, hoe lang huizen te koop staan en wat de prijsindex is.

De situatie op de woningmarkt

Het is verstandig om voordat je je huis te koop zet je eerst te verdiepen in de situatie op de woningmarkt. Het CBS en het Kadaster geven per kwartaal inzicht in de ontwikkeling van de gemiddelde huizenprijzen van bestaande koopwoningen. Het gemiddelde van de voorgaande twee kwartalen wordt gepresenteerd. Ook geven ze de prijsindex (de gemiddelde stijging of daling in de verkoopprijs) van Nederlandse koopwoningen weer. Het Kadaster geeft eveneens inzicht in hoeveel huizen er zijn verkocht en hoe dit aantal zich verhoudt tot dezelfde periode van het voorgaande jaar. Bij je hypotheekverstrekker kun je informeren naar hoe de hypotheekrente zich ontwikkelt.

Restschuld

Als de hypotheekschuld op het huis groter is dan de waarde van het huis, dan is er sprake van een restschuld. Bespreek wanneer dit het geval is eerst met je geldverstrekker de mogelijkheden om deze restschuld af te betalen, alvorens de verkoopprocedure in gang wordt gezet. In een aantal gevallen is de rente die over een restschuld is ontstaan, aftrekbaar. Neem contact op met de Belastingdienst om uit te zoeken of dit in jouw situatie ook van toepassing is.

Wel of geen makelaar?

Het in de arm nemen van een makelaar heeft vele voordelen:

• Hij geeft advies over de vraagprijs van de woning
• Hij geeft advies over de presentatie van de woning
• Hij kent de lokale markt
• Hij regelt bezichtigingen
• Hij helpt je bij onderhandelingen

Het is echter niet verplicht om een makelaar in te schakelen. Dit bespaart veel geld, maar er komt veel bij kijken wanneer je besluit om je huis zelf te verkopen. Dit houdt namelijk in dat je de bovengenoemde zaken allemaal zelf moet regelen.

Het huis klaar maken voor de verkoop

Wanneer je hebt besloten dat je huis in de verkoop gaat, is er wederom een aantal zaken waar je rekening mee moet houden. Hoe bepaal je de vraagprijs voor de te verkopen woning? Wat gebeurt er als er sprake is van overwaarde? Ben je verplicht om verborgen gebreken in het huis te vermelden en ben je verplicht inzicht te geven in het energielabel van je huis?

De vraagprijs

Om een inschatting te kunnen maken van welke prijs je voor je woning kunt vragen, kun je kijken naar vergelijkbare woningen bij jou in de buurt. Wat vragen zij voor hun woning? Hoe lang staat hun woning al te koop? Verder is het mogelijk om een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren. De staat van het huis wordt dan in kaart gebracht en je krijgt inzicht in eventuele gebreken van je huis en wat het gaat kosten om dit weer in orde te maken. Ook een taxatie van de woning kan helpen bij het bepalen van een reële vraagprijs.

Mededelingsplicht

Denk eraan dat je verplicht bent om de eventuele gebreken van het huis te melden. Als verkoper kun je aansprakelijk worden gesteld wanneer je deze gebreken bewust hebt verzwegen voor de potentiële koper van de woning. Voorbeelden van uitspraken die in het verleden zijn gedaan met betrekking tot verborgen gebreken kun je vinden op Rechtspraak.

Het energielabel

Je bent als verkoper verplicht om het energielabel van je woning aan te vragen en te registreren (met uitzondering van de verkoop van een woonboot of een monument). Aan de hand van dit label kun je de hoeveel energie die het huis verbruikt zien. Wanneer je als eigenaar bij de verkoop niet kunt aantonen dat het energielabel is geregistreerd, loop je het risico op een forse boete.

Tips voor het aantrekkelijker maken van de woning

Wanneer je een huis wilt verkopen, is de eerste indruk die de potentiële koper krijgt van de woning erg belangrijk. Hoe beter de indruk, des te groter de kans dat je je huis tegen een goede prijs verkoopt. Zorg er bijvoorbeeld voor dat:

• Het huis schoongemaakt en opgeruimd is
• Er geen rommel rondslingert
• Ook kasten en lades schoon en netjes zijn
• Er voldoende licht is wanneer de woning wordt bezichtigd
• Dat je tuin er ook netjes bij ligt
• Dat kleine minpuntjes, zoals een loszittende deurkruk of een losse plint, verholpen zijn
• De temperatuur in huis aangenaam is
• Het huis een aangename geur heeft (dus geen sigarettenlucht of de geur van de hond)

De verkoop van de woning

Het is dan zover; je hebt een koper gevonden die serieus geïnteresseerd is in je woning! Wat moet er nu nog geregeld worden om de onderhandelingen soepel te laten verlopen, wat houdt bedenktijd in en wat is er nodig voor de overdracht?

De onderhandelingen

Denk voordat je begint met onderhandelen goed na over de minimumprijs die je voor je woning wilt hebben, maar ook aan welke roerende goederen je wilt dat er achter blijven. Blijf altijd vriendelijk tegen de koper, maar laat je niet van je standpunt brengen. Wees stellig over het bod, op deze manier geef je de koper minder onderhandelingsruimte dan wanneer je aarzelend begint. Wanneer de koper een bod doet dat lager is dan je zelf in gedachten had, schroom dan niet om te vragen hoe hij op dit bedrag is gekomen. Zeker wanneer je zelf goed in staat bent (of de makelaar goed in staat is) om aan te tonen welke meerwaarde er in het huis zit. Je zou een keuringsrapport kunnen overleggen om je woorden kracht bij te zetten.

Bedenktijd

Een koper krijgt bij aankoop van een woning drie dagen bedenktijd. Hij heeft het recht om zich binnen deze drie dagen terug te trekken uit de verkoop, zonder opgaaf van zijn redenen. Wanneer deze drie dagen zijn verstreken, kan de verkoop nog worden ontbonden door ontbindende voorwaarden die van tevoren in het koopcontact zijn vastgelegd. Mocht de verkoop op basis van deze voorwaarden niet kunnen worden ontbonden, dan kan de verkoop alleen nog maar ongedaan worden gemaakt als jij daar als verkoper mee instemt.

De overdracht

Het laatste wat nu nog rest na de verkoop is de overdracht van de woning. De koper krijgt nog een laatste gelegenheid om een inspectieronde door het huis te maken om zich er van te verzekeren dat de woning volgens afspraak aan hem wordt geleverd. Tot slot meld je je samen met de koper bij de notaris. Hier ondertekenen jullie allebei het leveringscontract en overhandig je de sleutels van de woning aan de koper.