Tijdelijk verhuren onder de gewijzigde Leegstandwet

Op 1 juli 2013 is het wetsvoorstel die de bestaande Leegstandwet wijzigt van kracht geworden. Deze wetswijziging verandert iets aan de Leegstandwet, zoals die voor 1 juli gold. De Leegstandwet is al een relatief oude wet die de afgelopen jaren weer actueel is geworden doordat zij de mogelijkheid biedt om onder andere een te koop staande woning tijdelijk te verhuren zonder dat de (tijdelijke) huurder aanspraak kan maken op het huurbeschermingsrecht, zoals dat in de Huurwet verankerd is. In het navolgende wordt de werking van de Leegstandwet als bekend verondersteld en wordt slechts ingegaan op de wijzigingen van de nieuwe wet ten opzichte van de oude wet, welke gevolgen dit heeft en welke mogelijkheden dit biedt.

Totstandkoming en aanleiding wetswijziging

Op 26 maart 2013 is er een wetsvoorstel naar de Tweede Kamer gegaan die tot doel had om de reeds bestaande Leegstandwet op onderdelen te wijzigen. Dit wetsvoorstel is op 18 juni jongstleden door de Eerste Kamer aangenomen en deze wet treedt per 1 juli 2013 in werking. Aanleiding voor de wetswijziging was dat er in de praktijk, met name bij verhuur van te koop staande woningen en bij functiewijziging van utiliteitsvastgoed beoogd om in te gaan wonen, wat knelpunten werden ondervonden bij toepassing van de Leegstandwet.

Verhuurder mag zelf de huurprijs bepalen

Belangrijke wijziging in de nieuwe Leegstandwet is dat de verhuurder zelf de verhuurprijs van de woning mag bepalen. Voorheen werd de maximale (ver)huurprijs door de gemeente vastgesteld op basis van het puntenstelsel. Dit gebeurde tegelijk met de afgifte van de vergunning om conform de Leegstandwet te mogen verhuren. Het vergunningvereiste is blijven bestaan. Het is ook raadzaam deze vergunning aan te vragen om te voorkomen dat de huurder toch aanspraak kan maken op huurbescherming. Een andere belangrijke wijziging is dat onder voorwaarden het mogelijk is om vaker dan één keer een woning conform de Leegstandwet tijdelijk te verhuren, waarbij dan wel geldt dat de totale duur maximaal 5 jaar is.

Tijdelijk verhuren van een koopwoning

Indien een (te koop staande) woning conform de Leegstandwet wordt verhuurd is het vereist dat dit minimaal voor een halfjaar geschiedt, waarbij de verhuurder een opzegtermijn van drie maanden in acht dient te nemen. Ook is het belangrijk om geen einddatum in het contract op te nemen. Indien men dit wel doet loopt men het risico dat de huurovereenkomst als één voor bepaalde tijd wordt aangemerkt. Op 15 november 2012 is door de rechtbank Groningen nog bepaald dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet tussentijds kan worden opgezegd. Het feit dat het hier een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet betrof maakte dit niet anders. Zonder einddatum in het contract had deze huurovereenkomst na ommekomst van 6 maanden gewoon opgezegd kunnen worden, mits de opzegtermijn van 3 maanden in acht was genomen.

Nieuwe wet biedt kansen bij functiewijziging

De nieuwe Leegstandswet biedt ook (nieuwe) mogelijkheden voor projectontwikkelaars, aannemers, beleggers, investeerders, woningcorporaties en gemeenten. Immers, in de nieuwe wet zijn de categorieën waarvoor een vergunning kan worden afgegeven verruimd en is tevens de termijn waarvoor deze verleend kan worden verruimd. Het doel van de wetswijziging is dus ook om tijdelijke bestemmingen c.q. functiewijzingen van gebouwen en de exploitatie daarvan in de tussenliggende periode mogelijk te maken. Zo is het nu mogelijk om bijvoorbeeld schoolgebouwen, kantoren en of ziekenhuizen tijdelijk te verhuren onder de Leegstandwet in afwachting van de bestemmingsplanwijziging dan wel conform een tijdelijke ontheffing van de vigerende bestemming uit het bestemmingsplan voor dit doel te verhuren. Bij deze laatste variant kan de vergunning dan analoog verleend worden aan de duur van de ontheffing en hoeft niet meer zoals voorheen vaak gebeurde de vergunning tussentijds verlengd te worden. De duur is dan maximaal 10 jaar, de oude termijn in de Leegstandwet was 5 jaar.

Nieuwe wet biedt kansen bij sloop- en renovatiewoningen

Ook voor de zogenaamde sloop- en renovatiewoningen is de vergunningstermijn verlengd van 5 naar 7 jaar. Dit biedt met name voor woningcorporaties en in het voorkomende geval ook voor gemeenten en provincies mogelijkheden om dit tijdelijke vastgoed nog voor een bepaalde periode te verhuren conform de Leegstandwet, zonder het risico op huurbescherming voor de tijdelijke huurder te lopen. Dit zal vooral uitkomst bieden in die projecten die door de tijd enige vertraging hebben opgelopen of waar met het oog op een complexe ontwikkeling dit te verwachten is.

Aandachtspunt voor de particuliere verhuurder

Het tijdelijk verhuren van een bestaande koopwoning wordt vooral gedaan door particulieren die tijdelijk met twee (koop) woningen zitten. Indien een gewone consument besluit één van zijn twee woningen te verhuren conform de Leegstandwet moet hij met vele zaken rekening houden. Naast het aanvragen van de Leegstandwetvergunning zal vaak ook toestemming van de hypotheekverstrekker (veelal een bank) vereist zijn. Ik ga daar hier nu niet verder op in, maar het vrijblijvende advies is om eerst grondig onderzoek te doen en zonodig assistentie van een deskundige in te schakelen om problemen in de toekomst te voorkomen, zoals een claim van huurbescherming of fiscale problemen met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek. Immers als de koper van de woning zich heeft aangediend zal deze wel vrij van huurders willen aanvaarden. Als dit niet kan, omdat de huurder door de wet beschermd wordt, dient zich een nieuw (en veelal kostbaar) probleem aan.