Een woning of appartement te koop stellen (België)

Het te koop zetten van een woning in België, kan niet meer vergeleken worden met een huis of appartement dat tien jaar geleden verkocht werd. De verkoop wordt beter gecontroleerd maar dat vereist ook de nodige documenten. Denken we dan maar aan de nodige vergunningen en EPC die wettelijk verplicht zijn. Ook zijn er tal van kanalen waarmee je een pand te koop kunt stellen. In dit artikel geven we enkele tips en weetjes over hoe een pand te verkopen.

De verkoopsmethoden

Er zijn verschillende kanalen waarmee je een pand kunt te koop stellen:

• Uit de hand,
• via een openbare verkoop,
• via een vastgoedmakelaar.

Uit de hand of onderhandse verkoop

Indien u uit de hand verkoopt, bepaalt u zelf de prijs maar dan bent u ook verantwoordelijk voor de nodige wettelijke documenten zoals:

• de stedenbouwkundige vergunning,
• de verkavelingsvergunning,
• een milieu-attest,
• het EPC rapport (sinds 1 januari 2009),
• een attest van voorverkooprecht,
• een attest van stedenbouwkundige overtredingen
• de nodige controlerapporten van gas en elektriciteit.

De aanvraag van deze attesten is niet moeilijk en neemt eveneens niet veel tijd in beslag. Deze documenten dienen wel in uw bezit te zijn bij het verlijden van de notariële akte.

U dient uw eigendom zelf te koop aan te bieden. Dit kan via verschillende kanalen:

• Met behulp van een uithangbord waarop genoteerd staat " uit de hand te koop".
• Via de krant zoals de Koopjeskrant, Passe-Partout, enz..
• Verschillende internetsites zoals Immoweb, ImmoVlan, Zimmo, enz.. Bij enkele daarvan kan je gratis adverteren. Andere vragen dan een bijdrage van om en bij de 60 tot 70 euro om een advertentie gedurende 20 weken te publiceren.

Bij het invoeren van de prijs in uw advertentie, kan u best niet werken met afrondingen. Indien u als voorbeeld een huis verkoopt aan 250.000 euro kan u er best 249.999 euro van maken. Zo komt uw pand op de verkoops-site, in een lagere prijsklasse terecht en treft u hierdoor meer bezoekers op uw advertentie. Huizen van een hogere prijsklasse beginnende van om en bij de 350.000 euro zullen dan ook niet zo snel verkocht worden dan huizen van een lagere prijsklasse.

Indien u eenmaal klaar bent, kan u gaan nadenken wanneer u mensen wil ontvangen. Het voordeel is natuurlijk ook hier dat u volledig vrij bent om dag en uur van bezoek zelf te kiezen.

Eenmaal een koper gevonden, dient u de koper een verkoopsovereenkomst te laten tekenen. Op het internet vindt u standaard verkoopsovereenkomsten voor woningen of u vraagt uw notaris om een overeenkomst door te sturen. Bij ondertekening wordt er standaard 10% voorschot op de verkoopsprijs gevorderd en deze wordt via een cheque overhandigd. Vervolgens heeft de koper een termijn van 4 maanden tot het verlijden van de notariële akte. Wordt deze niet voldaan, vervalt de akte en is de koper het betaalde voorschot van 10% kwijt.

De totale kost voor alle wettelijke documenten te bekomen en de nodige publiciteit, bedraagt ongeveer 350 tot 450 euro. Heeft u geen benul wat de verkoopsprijs van uw woning is, dan kan u nog altijd opteren om een schatter te laten langskomen. De kost van een schatter bedraagt minstens 200 euro. Toch met een beetje opzoekwerk, kan je op internet snel terugvinden hoeveel je huis waard is door huizen in dezelfde buurt te vergelijken. Ben je nog altijd niet zeker van je stuk, dan kan je nog altijd even een makelaar laten langskomen voor informatie. De concurrentie tussen makelaars is tegenwoordig zo hoog dat ze maar al te graag langskomen voor wat meer uitleg te geven over hun diensten zonder verplichtingen uiteraard.

Een openbare verkoop

Bij een openbare verkoop zorgt de notaris die door u is aangesteld, voor het aanhangen van de verkoopspubliciteit en de publiciteit in kranten en immowebsites. U dient wel zelf in het bezit te zijn van de nodige documenten bij het verlijden van de notariële akte. Sinds januari 2012 is we wetgeving hieromtrent veranderd en wordt de verkoop afgesloten na slechts 1 zitdag. De hele procedure zal in nauwelijks 6 tot 8 weken helemaal afgerond worden. De kosten van verkoop (rond 3500 euro) liggen hierdoor wel hoger in tegenstelling tot de onderhandse verkoop maar nog wel een pak lager indien u de woonst via een makelaar zou verkopen. Deze vragen maximaal 4% commissie op de verkoop prijs.

Zelf heb ik bedenkingen bij de juiste marktwaarde van een woning bij een openbare verkoop. Mogelijk bereik je niet alle geïnteresseerden in die korte tijdspanne. Ook worden de uren van bezichtiging beperkt tot 1 dag in de week en dit slechts enkele uren op zaterdag of zondag. Het is niet voor niets dat bepaalde opkopers van bouwgronden aanwezig zijn op dergelijke openbare verkopen. Meestal gaat het over een erfenis waarbij men niet de juiste mogelijkheden inziet waardoor de eigendom aan een te lage prijs verkocht wordt. In het geval van een oud pand, kan u best een stedenbouwkundig attest aanvragen. Hierin staan alle wettelijke mogelijkheden (verkaveling, verbouwing, afbraak, enz.) die voor dit pand toepasselijk zijn waardoor u een betere waardebepaling krijgt van uw eigendom. U kan de aanvraag makkelijk zelf indienen bij uw gemeente - ruimtelijke ordening. De aanvraag van het stedenbouwkundig attest is bij de meeste gemeentes gratis. Andere gemeentes vragen dan weer een bijdrage van om en bij de 50 euro. Het verlenen van het attest kan wel enkele maanden op zich laten wachten maar voor een paar duizenden euro's extra zie ik het nut er wel van in.

De verkoop via een makelaar

Zoals je reeds gemerkt hebt, zijn er ontelbare vastgoedmakelaars waaruit je kan kiezen. Ook hier is het noodzakelijk verschillende makelaars met elkaar te vergelijken. De commissies die verrekend worden op de verkoopsprijs, zijn zeker niet bij alle makelaars gelijk en variëren van 1,5% tot 3,5% exclusief BTW. Op een huis met een waarde van 250.000 euro betaald u dus gemiddeld 10.500 euro aan commissieloon. Nochtans bieden de meeste makelaars dezelfde services aan.
Waarop u doorgaans wel moet letten, is de clausule waarin vermeld staat wat de kosten zijn indien het pand niet verkocht wordt binnen de opgegeven termijn van het contract. Deze termijn ligt om en bij de 6 maanden. Bij het verstrijken van de termijn zullen vele makelaars u proberen ompraten om de prijs van het pand te verlagen om het alsnog verkocht te krijgen en de commissie op te strijken. Laat u hierdoor niet verleiden. Zeker in deze tijd van crisis is het niet helemaal ongewoon dat de verkoop meer tijd in beslag neemt en zoals ik hierboven vermeld heb, huizen van een hogere prijsklasse worden standaard minder snel verkocht.

Toch de voordelen bij verkoop van een eigendom via een makelaar zijn wel duidelijk. Hij kent de markt en stelt een mogelijk haalbare verkoopsprijs op. De makelaar zorgt zelf voor de nodige publiciteit via een eigen website, de krant, verschillende internetsites enz.. Eveneens zullen zij voor u alle wettelijke documenten opvragen bij de gemeente. Ook leveren tegenwoordig alle vastgoedmakelaars het EPC rapport gratis af. Daarnaast regelt de makelaar alle bezoeken en stelt hij voor u de verkoopsovereenkomst op. Het enige dat u bij wijze moet doen, is akkoord gaan met de prijs en de overeenkomst tekenen wanneer de makelaar u contacteert. Indien u weinig tijd hebt en zich niet wil bezighouden met al die administratieve rompslomp, is een makelaar ideaal voor u maar u betaald er wel een hoog prijskaartje voor.


In bepaalde gevallen kan u terugkomen op uw beslissing om de verkoop toe te vertrouwen aan een makelaar. Wel gaat hij vragen je een onkostenvergoeding te betalen voor het reeds geleverde werk. Deze mag niet meer bedragen dan 50% van het gevraagde commissieloon tenzij je de woning toch verkoopt binnen de vooropgestelde termijn. Dus zeker deze clausule goed nalezen voor u tekent.
Gebeurt de annulering binnen de 7 werkdagen, dan zijn er geen kosten verbonden aan de annulering tenzij de makelaar reeds een verkoper gevonden heeft voor het pand.

Iemand vraagt een optie

Indien u een optie verleent, verbindt u zich ertoe dat u de woning binnen een bepaalde termijn van bijvoorbeeld twee weken, niet doorverkoopt aan een andere partij. Beslist de koper de optie "te lichten" dan is de verkoop definitief. Zo niet bent u vrij om na het verstrijken van deze termijn weer verder te verkopen. U kan aan de koper vragen om te betalen voor deze optie, als vergoeding indien de verkoop niet zou doorgaan. Licht hij toch in, dan kan het betaalde bedrag reeds als voorschot verrekend worden.

De verkoop gaat niet door

Indien de compromis ondertekend werd maar de verkoop gaat niet door, zullen de zogenaamde kopers toch nog de registratierechten moeten betalen. Deze verplichting loopt immers vanaf de ondertekening van de compromis en dienen binnen de vier maanden betaald te worden. Hij zal vervolgens wel een jaar de tijd hebben om de intrekking te laten vaststellen in een vonnis. Op basis van dat vonnis kan hij de terugbetaling vorderen.

De huurder

Is er een huurder in het spel en heeft deze "recht van voorkoop" dan dient u eerst aan de huurder te vragen of hij de woning wil kopen maar dan wel aan die prijs die een andere kandidaat-koper vooropstelt. Regel alle communicatie daarom via aangetekend schrijven.

De sleutels

De koper kan de sleutels vragen voor het verlijden van de notariële akte. In dat geval dient er een extra regel in de compromis opgenomen te worden: "De sleutels zullen worden overhandigd op (datum), wat ook de overdracht van de risico's zal inhouden." De koper laat dan ook op zijn kosten een plaatsbeschrijving opstellen voor het geval van schade.

Schade

Treedt er schade op in de tijd, tussen de compromis en het verlijden van de notariële akte, dan is de verkoper nog steeds verantwoordelijk voor de geleden schade. De risico's worden pas overgedragen op het moment van het verlijden van de akte. Op die dag dient de koper een brandverzekering te hebben voor de gekochte woning.