Tips om te onderhandelen over de prijs van een koophuis

Het is eindelijk zo ver. Je hebt je droomhuis gevonden. Nu begint het spannendste moment in het koopproces. Je gaat onderhandelen over de vraagprijs van de woning. Onderhandelen is een vaardigheid die bij het kopen van een huis goed van pas komt. Wel zijn er een aantal basisprincipes die je moet onthouden voordat het spel van bieden kan beginnen. De prijs van een woning hangt van verschillende elementen af, namelijk:

• De prijs van de woning, is het huis scherp geprijsd of juist te hoog in de markt gezet?
• Staat de woning kort of lang te koop?
• Willen de verkopers snel van de woning af?
• Wil jij het huis per se hebben?
• Gaat het om een kopersmarkt of om een verkopersmarkt?

Wees nuchter en objectief

Het is belangrijk om je te realiseren dat je emoties niet moet laten meetellen in de onderhandelingen. Wanneer je biedt zonder aankoopmakelaar is het belangrijk om objectief te blijven. Laat je niet leiden door argumenten die er niet toedoen, zoals ‘Ik heb het huis voor dit bedrag gekocht en moet dit bedrag er voor hebben’ of ‘Dit is toch geen vraagprijs voor een starterswoning?’ Emotionele argumenten horen geen rol te spelen in het biedingsproces. Wanneer onderhandelingen niet vlotten is het aan te raden om te stoppen met bieden. Er staan genoeg woningen te koop en er zijn verkopers genoeg die wel fatsoenlijk willen onderhandelen. Een adempauze kan de verkoper ook doen realiseren dat hij teveel vraagt voor een woning.

Voorbereiden op onderhandelingen

Zorg ervoor dat je je huiswerk goed hebt gedaan. Je weet wat je maximaal kunt betalen voor een woning. Ga nooit hoger dan je budget. Voordat je gaat bieden is het belangrijk om te weten welke roerende zaken in de woning achterblijven. Vraag de verkoper om een lijst te maken waarop staat wat mee verhuist naar de nieuwe woning en wat achterblijft in het oude huis. Wil je bijvoorbeeld de rolluiken of gordijnen houden? Maak daar dan duidelijk afspraken over en leg die vast op papier. Ga er niet klakkeloos vanuit dat bepaalde zaken onderdeel zijn van de koop. Zorg voor heldere afspraken, om onenigheid te voorkomen.

Meld- en onderzoeksplicht

De verkoper heeft een wettelijke plicht om te vertellen dat een dak bijvoorbeeld een paar slechte plekken heeft. Duidelijk zichtbare gebreken hoeft de verkoper niet te melden. Hij mag er van uit gaan dat jij lekkageplekken ook wel ziet. Wanneer die lekkage schuil gaat achter een nieuwe laag verf, moet hij dat vertellen. De koper heeft ook een onderzoeksplicht. Laat bij een woning altijd een bouwkundige keuring doen. Een verkoper die niets heeft te verbergen, zal die laten uitvoeren.

Onderhandelen

Voordat je de onderhandelingen ingaat, bepaal je het uiterste bedrag dat je kunt en wil betalen voor de woning. Ga daar niet overheen. Wees je bewust van het belang van de verkoper. Die heeft maar een belang en dat is een goede prijs voor de woning bedingen. Je kunt de verkoper tegemoet komen door eventueel voor te stellen gordijnen over te nemen of een snelle overdracht te regelen. Laat de verkoper merken dat je de prijs voor het huis op tafel kunt leggen. Dat betekent niet dat je die prijs moet betalen, maar verkopers knappen vaak af wanneer ze niet zeker van zijn dat jij je financiering niet rond kunt krijgen. Wanneer de interesse voor een woning groot is, helpt het om meteen een goed bod op tafel te leggen. Hiermee laat je zien serieus te zijn. Doe dit alleen wanneer een woning echt populair is. Er zijn genoeg verkopers die beweren dat de interesse groot is. Trek dat eerst na, voordat je meteen je beste bod neerlegt.

Tekenen

Na kort of lang onderhandelen is je bod geaccepteerd. Dan komt de volgende stap in het proces, het tekenen van het contract. Het is aan te raden om de modelkoopovereenkomst te gebruiken die de Vereniging Eigen Huis, de NVM en de Consumentenbond hebben opgesteld. Kijk wel of je iets moet aanpassen.

Ontbindende voorwaarden

Denk niet te licht over het tekenen van een koopcontract. In het contract staan ontbindende voorwaarden. In het contract hoort een voorbehoud van financiering te staan. Om hier onderuit te komen hoor je minimaal vier afwijzingen van banken/hypotheekadviseurs te kunnen overleggen. Belangrijk is dat je ervoor zorgt dat je tijd genoeg hebt om de financiering te regelen. Wanneer je een oud huis koopt, dient als ontbindende voorwaarde een slechte uitkomst van een bouwkundig rapport te gelden. De makelaar stelt doorgaans de koopakte op en een notaris de eigendomsakte.

Drie dagen bedenktijd

Volgens de wet krijgen kopers drie dagen na het tekenen van het voorlopig koopcontract de mogelijkheid om zich te bedenken. Je kunt dan nog zonder stampei onder de koop uit. Wanneer die drie dagen voorbij zijn, kun je alleen nog onder de koop uit wanneer een ontbindende voorwaarde gaat gelden. De bedenktijd gaat lopen, zodra je de handtekening hebt gezet onder het koopcontract. De bedenktijd mag een weekend- of feestdag beslaan. Wanneer de bedenktijd op een vrijdag start, loopt die af op dinsdag en niet op maandag.

Van de koop afzien

Wanneer je je binnen die drie dagen bedenkt, is het belangrijk om dat de verkoper zo snel mogelijk te vertellen. Dat kun je beter niet telefonisch of persoonlijk doen. Beter is het om een aangetekende brief te sturen met het verzoek om een handtekening retour. Je moet kunnen bewijzen dat je je in de drie wettelijke dagen hebt bedacht. Anders wordt het jouw woord tegen dat van de verkoper. De drie dagen bedenktijd geldt niet voor woningen die op een openbare veiling worden verpatst, een woonboot en een studentenhuis dat door de ouder voor een zoon of dochter wordt aangeschaft. Voor een nieuwbouwhuis gelden andere regels. Wanneer de overdracht door de notaris is bezegeld, wordt het huis echt van jou.