Een huis kopen: let op de trucs van de makelaars

Bij het kopen van een huis kom je in de meeste gevallen in contact met een makelaar. Zowel een verkopend makelaar als aankoopmakelaar kan betrokken zijn bij de (ver-)koop. Makelaars doen bezichtigingen, maar het zijn vooral de onderhandelingen wat makelaars goed maakt. Ze weten op een achtelose manier allerlei informatie los te peuteren. Die informatie lijkt in eerste instantie misschien niet zo nuttig, maar ook bij makelaars geldt: "Alles wat je zegt, kan tegen je gebruikt worden". In dit artikel wordt verteld waar je op moet letten bij het contact met een verkopend makelaar. Makelaars worden dus bekeken vanuit een mogelijke koper. Er wordt vanuit gegaan dat het contact zonder aankopend makelaar verloopt, omdat je dan zelf het meeste op je hoede moet zijn.

Contact voor de bezichtiging: afspraak maken

Wanneer je een huis hebt gevonden waar je in geïnteresseerd bent, neem je contact op met de verkopende partij. Het kan zijn dat de huidige bewoners het huis zelf verkopen, maar meestal wordt daar een verkopend makelaar voor ingeschakeld. Mensen kiezen daar vaak voor omdat het huis dan beter gepromoot wordt, de makelaar als professional vaak beter kan onderhandelen en daarnaast voorkomt dat moeilijkheden na afloop van de koop. Als je zelf een huis verkoopt en na een paar maanden komen de nieuwe bewoners er achter dat de staat van het huis totaal anders is dan bij de koop is voorgedaan, dan kunnen ze jou daar persoonlijk op aanspreken. Wanneer een makelaar het huis verkoopt wordt een dergelijke situatie eerder voorkomen en draagt hij de verantwoordelijkheid mee.

Er vanuitgaande dat de verkopende partij een makelaar ingeschakeld heeft, maak je met de makelaar een afspraak voor een bezichtiging. Meestal worden er dan verder geen vragen gesteld waarmee ze inzicht proberen te krijgen in jou als potentiële koper. In dit stadium zijn er dus geen specifieke aandachtspunten. Maar mocht er wel al verder geïnformeerd worden, zorg er dan voor dat je zo min mogelijk prijs geeft. Hou verder in je achterhoofd wat bij "Contact tijdens de bezichtiging: het huis bekijken" verteld wordt.

Contact tijdens de bezichtiging: het huis bekijken

Tijdens de bezichtiging gebeuren er eigenlijk drie dingen:

• De koper probeert een beter beeld van de woning te krijgen;
• De koper probeert meer informatie te krijgen over de positie van de verkopers (zie ook: Een huis kopen: informatie verzamelen over het huis);
• De verkoper (verkopend makelaar) probeert meer informatie te krijgen over de positie van de mogelijke kopers.

De makelaar weet precies hoe hij informatie moet proberen los te krijgen, dat is immers zijn beroep. Je kunt er vanuit gaan dat hij ook bewust is van de informatie die hij prijs geeft. Die informatie zal dus niet altijd volledig zijn, zorg dat je daar op bedacht bent! Een voorbeeld:
"Je vraagt de makelaar waarom de huidige bewoners willen verhuizen. De makelaar vertelt je dat ze de wens hebben om een eigen huis te gaan bouwen. Verder laat hij zich er niet over uit."
Bedenk je dat mensen niet zo maar hun huis te koop zetten in afwachting of ze het verkocht krijgen en of ze dus een huis kunnen gaan bouwen. Bij de meeste gemeentes moet je loten om kans te maken op een kavel: de huidige bewoners zouden dan niets eens weten of ze wel bouwgrond kunnen krijgen. Verder is het bouwen van een eigen huis een langdurig proces en de meeste mensen hebben niet de mogelijkheid om tijdens dat proces ergens anders iets te huren of een jaar bij familie te gaan wonen. Vraag je dus af of de bewoners de wens hebben om een huis te bouwen of dat ze al een huis aan het bouwen zijn. Bij de eventuele onderhandelingen maakt dat natuurlijk een groot verschil: als ze geen grond hebben zit er bij hen geen druk op, maar als ze al aan het bouwen zijn zullen ze geld goed kunnen gebruiken!

De makelaar zal tijdens de bezichtiging informatie willen door goed te observeren en door op de juiste manier, de juiste vragen te stellen. Met observeren wordt bedoeld dat de makelaar zal kijken hoe je op het huis reageert. Ben je hier bewust van en probeer dus niet TE enthousiast te zijn over een huis. Je hoeft ook echt niet alles af te kraken, maar zoek een middenweg waaruit de makelaar niet zeker kan weten dat je echt geïnteresseerd bent (als je dat bent natuurlijk).
Bij het beantwoorden van vragen van de makelaar is het goed om dezelfde manier te gebruiken als die de makelaar gebruikt: Eantwoord wel, maar geef alleen dat prijs wat hij mag weten. Zo kun je antwoorden ook iets gunstiger draaien. En als hij iets vraagt wat je niet wilt vertellen, kun je dat natuurlijk ook altijd zeggen. Hieronder een paar vragen die de makelaar wellicht zal stellen en waarop je misschien gewoon antwoord zal geven omdat je er niet verder over nadenkt wat de makelaar er mee kan. Het lijkt immers een gewone (beleefdheids-) vraag.

• In welke prijsklasse zoeken jullie een huis? Hieruit kan de makelaar opmaken wat je financiële mogelijkheden zijn. Trek het dus breed en vertel dat het afhankelijk is van het huis. Per huis verschilt het wat je er voor over hebt en het scheelt ook of je nog veel werkzaamheden moet doen.
• Waar wonen jullie nu, is dat huur of is dat koop? Ook daaruit kan de makelaar dingen afleiden. Als je al een huis hebt kan hij er achter komen wat dat waard is en zal hij wellicht ook informeren of dat al te koop staat. Anders wil hij het natuurlijk graag voor jullie verkopen. Als je gehuurd zit weet hij dat je flexibeler bent als het gaat om de verhuisdatum en kan hij je situatie inschatten, wetende dat je een starter op de woningmarkt bent.
• Wat vinden jullie van het huis, komt het overeen met de foto's die je al gezien had? Daarmee kan de makelaar inschatten wat de kansen zijn dat je het huis wilt kopen en hoe graag je het huis wilt kopen. De makelaar weet ook dat het moeilijk is om een huis te laten schieten tijdens de onderhandelingen terwijl je inmiddels verliefd bent geworden op het huis.

Als afronding van een bezichtiging zal er altijd een afspraak gemaakt worden over het vervolg. Neem dan altijd de tijd en spreek af dat je binnen een week zal bellen met een reactie. Laat dan pas weten of je misschien een tweede keer wilt komen kijken. Zo heb je zelf meer tijd om alles rustig te laten bezinken en daardoor laat je de makelaar in onzekerheid over het feit of er een vervolg komt.

Contact na een bezichtiging: niet geïnteresseerd of een bod uitbrengen

Wanneer je na de bezichtiging nog steeds enthousiast bent, bel dan de makelaar op voor een tweede bezichtiging. Het is aan te raden om indien mogelijk altijd een tweede keer te gaan kijken, want dan vallen er vaak meer details over de staat van het huis op. Daarnaast houdt het de makelaar meer in onzekerheid waar je van kan profiteren tijdens eventuele onderhandelingen. Bij twijfel kan er altijd nog een bezchtiging gepland worden. Voel je niet bezwaart: het is hun werk en het levert ze genoeg geld op! Sluit iedere bezichtiging af met de mededeling dat je binnen een aantal dagen wel belt.

Indien je daarwerkelijk een bod uit wilt brengen, doe dit dan altijd schriftelijk! Dat geeft je tijd om over het bod en de voorwaarden na te denken en op die manier heb je het zwart op wit (papier of digitaal). Op internet kun je via google makkelijk een voorbeeld van een biedingsbrief vinden. De makelaar reageert waarschijnlijk met een telefoontje, meestal binnen een dag. Ga aan de telefoon geen gesprek aan, maar hoor alleen zijn bod en eventuele argumenten. Het wordt aangeraden om niet per telefoon te reageren omdat makelaars precies weten wat ze moeten zeggen. Op die manier zeg je zelf misschien al te veel of geen je een eerste reactie die later wijzigd. Zeg dat je per e-mail of post weer zult reageren binnen de gestelde termijn.

Let er verder op dat de makelaar niet op de grens speelt van wat hij mag met betrekking tot het uitspelen van kopers. Informeer altijd of er meer gegadigden zijn of dat er al een bod ligt, voordat je zelf een bod doet. Als er al een bod ligt, overweeg dan of je al een bod wilt doen of dat je eerst wilt afwachten hoe die onderhandelingen lopen. Als je al een bod doet, loop je het risico dat de makelaar daar dankbaar gebruik van maakt tijdens de onderhandelingen met de koper. Hij mag het bedrag van het bod niet noemen, maar kan de eerste potentiële kopers natuurlijk wel extra onder druk zetten met het gegeven dat er een ander bod is. Overweeg zelf of je dit wilt, want de vraag is of het jou kansen op het kopen van het desbetreffende huis vergroot...waarschijnlijk niet! (alleen als de andere kopers erg stevig in hun schoenen staan bij het bereiken van hun grens!)