Onderhoudsverplichting verhuurder

De verhuurder dient het verhuurde zodanig te onderhouden dat het gehuurde blijft voldoen aan datgene wat de huurder mag verwachten voortvloeiende uit de huurovereenkomst. Betekent dit nu dat alle reparaties voor rekening van de verhuurder komen en zo ja wat kan een huurder voor acties ondernemen teneinde de verhuurder te dwingen tot dit onderhoud. Sinds 2003 is de bescherming van de huurder ten aanzien van dit onderwerp verder aangescherpt.

Groot onderhoud.

Van de verhuurder mag worden verwacht dat hij al datgene doet wat nodig is om het gehuurde in dezelfde staat van onderhoud te laten blijven als waarin het verkeerde op het moment van verhuur, zoals:

• Het schilderwerk van gemeenschappelijke trappenhuizen
• Het onderhoud van gas-, water-, licht-, cv-, lift-, centrale antenne-, intercominstallatie en andere soortgelijke technische voorzieningen.
• Het onderhoud van dakbedekking en goten
• Verstoppingen in de hoofdriolering

Dit wordt ook wel "groot onderhoud" genoemd.

Nalatigheid van de huurder.

De verhuurder is ook verplicht onderhoud en reparaties te verrichten die normaliter voor rekening van de huurder zouden zijn, maar die noodzakelijk zijn geworden doordat de verhuurder nalatig is geweest.

Gevolgschade.

Als de verhuurder zijn onderhoudsplicht niet nakomt, is hij ook aansprakelijk voor de schade die hierdoor ontstaat. Voorwaarde is wel dat de schade ook aan verhuurder valt toe te rekenen.

Mogelijkheden om onderhoud af te dwingen.

• De huurder kan de gemeentelijke Bouw- en Woningdienst inschakelen.
• De huurder kan een gebrek laten herstellen en de kosten daarvan verhalen op de verhuurder.
• De huurder kan naar de rechter stappen en nakoming van de huurovereenkomst eisen of huurvermindering vorderen die evenredig is aan de vermindering van het woongenot.
• De rechter kan oordelen dat de verhuurder zijn onderhoudsverplichting voor een bepaalde datum moet nakomen, zo nodig op straffe van een dwangsom voor elke dag dat dit na die datum nog niet is gebeurd.
• De huurder kan een ‘kortgedingprocedure’ beginnen tegen de verhuurder. Voordeel daarvan is dat de verhuurder kan worden verplicht op korte termijn de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. Voorwaarde voor zo’n procedure is wel dat de huurder een ‘spoedeisend belang’ heeft.
• De huurder kan huurverlaging aanvragen bij de huurcommissie, op grond van de zogeheten ‘gebrekenregeling’.

De gebrekenregeling.

Deze regeling stelt de huurcommissie in staat te besluiten tot een huurverlaging. Deze kan oplopen tot 20 procent van de wettelijke maximumhuur. De omvang van de huurverlaging hangt af van de ernst van de gebreken. De wetgever onderscheid A, B en C gebreken. Het is niet mogelijk om met de gebrekenregeling onderhoud af te dwingen. De huurverlagingsprocedure op grond van een ernstig onderhoudsgebrek bij de huurcommissie moet binnen zes maanden nadat een huurder zijn verhuurder heeft verzocht een gebrek te verhelpen worden gestart. Het verzoek tot huurverlaging moet worden ingediend bij het secretariaat van de huurcommissies. Hiervoor kan gebruikgemaakt worden van een formulier van de huurcommissie. Dit formulier is verkrijgbaar bij het secretariaat van de huurcommissies. De huurcommissie kan de huurprijs verlagen totdat de gebreken zijn verholpen door de verhuurder. Alleen gebreken die in de A-, B- en C-lijsten staan, leiden tot huurverlaging.

Lijsten van gebreken en tekortkomingen.

Gebreken en tekortkomingen op onderstaande lijsten kunnen resulteren in een verlaging van de huur tot maximaal 20% (categorie A), 30% (categorie B) en 40% (categorie C) van de maximaal toegestane huur van de woning (artikel 257 BW).

Categorie A

Zeer ernstige gebreken en tekortkomingen

• Er is geen aansluiting op het openbaar riool of op een alternatief verwerkingssysteem voor huishoudelijke afvalstoffen.
• Er is geen mogelijkheid tot toevoer van verse lucht en afvoer van binnenlucht van de toiletruimte, het vertrek waarin de kookgelegenheid zich bevindt, het hoofdwoonvertrek, het slaapvertrek of de badruimte.
• Er is geen daglichttoetreding in het hoofd woon- of slaapvertrek.
• Er is in de woonruimte geen toiletruimte.
• Er is in de woonruimte geen aparte badruimte.
• Er is in de woonruimte geen aanrecht en opstelplaats voor een kooktoestel.
• De toegang tot de woonruimte of de toegang van een op de gemeenschappelijke ruimte uitkomend vertrek van de woonruimte is niet afsluitbaar .
• De woonruimte is, als gevolg van de toestand waarin de fundering, de muren, het dak, de trappen, de vloeren, de schoorstenen, de balkons, de galerijen of de balustrades zich bevinden, door het daarmee gepaard gaande gevaar voor de veiligheid en de gezondheid van de bewoners ongeschikt voor bewoning.

Categorie B

Ernstige gebreken en tekortkomingen

• Op de woonruimte rust een aanschrijving tot het treffen van voorzieningen op grond van artikel 4, 1e lid, van de Woningwet, voor zover de aan de aanschrijving ten grondslag liggende gebreken of tekortkomingen het woongenot van de gehuurde woonruimte ernstig schaden, aan welke aanschrijving nog niet is voldaan.
• Op de woonruimte rust een aanschrijving tot het treffen van verbeteringen op grond van artikel 15, 1e lid, of van ingrepen als bedoeld in artikel I5a, 1e lid, van de Woningwet, voor zover deze verbeteringen dan wel ingrepen nog niet zijn aangebracht.
• In keuken, woon- of slaapvertrekken is als gevolg van de bouwkundige staat van de woonruimte sprake van condensatie, doorslaand of optrekkend vocht, waardoor zich zodanige schimmelvorming of houtrot in balken of vloerdelen voordoet, dat de bruikbaarheid van deze vertrekken ernstig is aangetast.
• De bruikbaarheid van de woonruimte is ernstig belemmerd tengevolge van lekkage van de buitenschil van de woonruimte waardoor hemelwater de woonruimte binnendringt.
• Vanwege de bouwkundige staat van het afvoerkanaal voor de hoofdverwarming is sprake van een zodanig gebrekkige afvoer van de rook- of verbrandingsgassen, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad.
• Er is door verzakking een zodanige scheefstand van buitenmuren van de woning dan wel sprake van een zodanige helling van vloeren of van een zodanige toestand van plafonds of binnenwanden, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad.
• Het rioleringssysteem functioneert niet of zodanig, dat bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad.Er treedt vanwege het feit dat de direct boven de bodem liggende vloer niet afsluit, een voortdurende en zodanige stankoverlast binnen de woonruimte op dat de bewoonbaarheid ernstig wordt geschaad.
• Er is sprake van een zodanige cumulatie van onderhoudsgebreken, zoals: zeer slechte toestand van het buitenschilderwerk bij alle gevels, ernstige houtrot in kozijnen en ramen, slechte staat van voeg- en metselwerk van de gevels, ernstig kierende buitendeuren en -ramen en zeer slechte staat van het dak, goten, overstekken en schoorstenen, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad.

Categorie C

Overige ernstige gebreken en tekortkomingen

• De woonruimte vertoont een gebrek dat of een tekortkoming die:
• a) niet behoort tot de gebreken of tekortkomingen, bedoeld in de categorieën A en B, en
• b) ernstig het woongenot schaadt, waarvan bijvoorbeeld sprake is bij
• onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van toilet, kookgelegenheid, bad- of doucheruimte of woon- of slaapvertrek waardoor ernstige stank. en vochtoverlast ontstaat;
• een verwarmingsinstallatie die onvoldoende warmteafgifte in een of meer verwarmde vertrekken van de woonruimte levert zodat adequate verwarming voor het gebruik waartoe dat vertrek of die vertrekken bestemd is of zijn, niet mogelijk is;
• voortdurende ernstige geluidsoverlast van tot de woonruimte of het woongebouw behorende technische installaties;
• ernstige lekkage in de woonruimte van aan- of afvoerleidingen van water;
• onvoldoende daglichttoetreding in het hoofdwoonvertrek;
• slechte staat van binnenmuren en plafonds in de vorm van ernstige scheurvorming of loslatend tot het gehuurde behorend pleisterwerk;
• onvoldoende geluidsisolatie van woningscheidende binnenmuren, binnenwanden, vloeren of plafonds;
• gevolgschade aan het gehuurde van een inmiddels opgeheven gebrek als bedoeld in deze bijlage, voor zover die het woongenot ernstig schaadt;
• ernstige vocht- of schimmelplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht.

Kosten verhalen

Het is mogelijk om een gebrek te laten verhelpen en vervolgens de rekening voor de daarvoor gemaakte kosten neer te leggen bij de verhuurder. Het spreekt vanzelf dat de verhuurder wel eerst in de gelegenheid moet zijn gesteld om het gebrek zelf binnen een redelijke termijn te verhelpen. De kosten kunnen eventueel ook in mindering worden gebracht op de te betalen huur. Doe dit echter nooit zonder eerst juridisch advies te hebben ingewonnen. Let op: bewaar alle kwitanties zorgvuldig.

Het moment dat de huurverlaging ingaat.

Als het verzoek tot huurverlaging wordt ingediend bij de huurcommissie dan gaat de huurverlaging in vanaf de eerste van de maand nadat de huurder de gebreken schriftelijk heeft gemeld bij zijn verhuurder. De huurcommissie moet de huurverlaging wel redelijk vinden. De verhuurder moet het bedrag aan te veel ontvangen huur aan de huurder terugbetalen. De huurder moet zijn oude huur blijven betalen totdat de huurcommissie uitspraak heeft gedaan