Verborgen gebreken in nieuw gekochte woning

Voor de meesten van ons is de koop van een nieuwe woning een feest. Deze feeststemming kan echter omslaan als er na de aankoop wordt ontdekt dat de nieuwe woning toch niet zo goed is onderhouden als u in eerste instantie dacht. Wat zijn uw rechten en plichten als u een dergelijk gebrek ontdekt en kunt u de verkoper van uw woning nog aansprakelijk stellen voor de extra te maken kosten om het gebrek te verhelpen.

Definitie verborgen gebreken

Verborgen gebreken zijn gebreken die pas na de oplevering aan het licht komen.

De wet en de koopovereenkomst

Op grond van artikel 7:17 BW moet de woning aan de overeenkomst beantwoorden, indien de zaak niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn is dit niet het geval . In de koopovereenkomst kan van deze wetgeving worden afgeweken, bijvoorbeeld door de bepaling “de woning wordt overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken waar de verkoper geen weet van heeft”. Indien deze bepaling wordt opgenomen is de verkoper alleen aansprakelijk als hij niet aan de zijn verplichting heeft voldaan om u te informeren over gebreken waarvan hij wist. In dat geval kunt u de verkoper aansprakelijk stellen als u als koper kunt aantonen / bewijzen dat de verkoper wist dat het gebrek aanwezig was. Staat er geen afwijkende bepaling in de koopovereenkomst dan geldt de wettelijke regel en is de verkoper altijd aansprakelijk voor verborgen gebreken, ook als hij niets van het verborgen gebrek wist. Zichtbare gebreken worden in de koopovereenkomst vrijwel altijd uitgesloten, u had deze immers kunnen waarnemen.

Vereisten voor aansprakelijkheid van de verkoper bij een verborgen gebrek

Om de verkoper aansprakelijk te kunnen stellen voor een verborgen gebrek zijn een aantal factoren van belang. Dit zijn:
  • Het gebrek moest al aanwezig zijn ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Gebreken die zijn ontstaan tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de overdracht zijn voor rekening van de verkoper.
  • U als koper moet hebben voldaan aan uw onderzoeksplicht. U dient aan te tonen dat het gaat om een gebrek dat u bij inspectie redelijkerwijs niet kon vaststellen. Ook u zult dus tot op zekere hoogte moeten nagaan of de woning geen gebreken bevat. Uiteraard zal, als u gebruik maakt van de diensten van een makelaar, deze ook het nodige voor u inspecteren.
  • De mededelingsplicht van de verkoper. De verkoper moet u informeren over gebreken van de woning die hij kent maar die niet zichtbaar zijn. Bovendien moet de verkoper u bovendien informeren als hij de volledige omvang van een zichtbaar gebrek niet goed kan inschatten.
  • De ernst van het gebrek. Het gebrek moet in principe zo ernstig zijn dat u (tijdelijk) geen normaal gebruik kunt maken van de woning oftewel dat het normale gebruik van de woning wordt belemmerd. Dit is bijvoorbeeld niet het geval als een open haard niet voldoende functioneert maar er ook centrale verwarming in het huis aanwezig is.
  • De leeftijd van de woning. Hoe ouder een huis, hoe groter de kans op gebreken. Als koper kunt u dat verwachten en uw onderzoeksplicht zal dan ook zwaarder worden naarmate het huis ouder wordt. Bovendien worden gebreken in een oudere woning minder vaak gezien als een verborgen gebrek. Indien u zelf niet deskundig bent is het dan ook verstandig bij de aankoop van een oude woning een bouwkundige keuring te laten verrichten.

De verkoper aansprakelijk stellen voor een verborgen gebrek

Indien u beschikt over een rechtsbijstandverzekering is het verstandig deze gelijk in te schakelen en niet eerst de reacties van de tegenpartij af te wachten. Als u niet beschikt over een rechtsbijstandverzekering is het verstandig de verkoper zo spoedig mogelijk op de hoogte te stellen van het verborgen gebrek per aangetekende brief of per fax met bericht van ontvangstbevestiging. Neem in deze brief in ieder geval de volgende punten op
  • Om welk gebrek het gaat het
  • Dat u de verkoper aansprakelijk stelt voor de schade en de eventuele gevolgschade
  • Indien u al kosten maakte om de (gevolg) schade te beperkten kunt u een kopie van de nota bijsluiten (u bent overigens verplicht tot het nemen van maatregelen om schade te beperken)
  • Verzoek de verkoper het gebrek te herstellen en geef hierbij ook een datum aan wanneer u het gebrek hersteld wil zien. Dit moet uiteraard wel een redelijke termijn zijn.
  • Stel dat u de verkoper in gebreke stelt indien er niet binnen deze termijn hersteld wordt en dat u dan verdere stappen zult nemen (bijvoorbeeld juridische bijstand door een advocaat)

Hoelang na de koop kunt u de verkoper nog aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken

Bij nieuwbouwwoningen die onder GIW-garantie zijn gebouwd is er een termijn van 5 jaar na het verstrijken van de onderhoudstermijn vastgesteld. Voor bestaande oudere woningen ligt dit echter moeilijker, er is geen vaste termijn gesteld. Doorgaans wordt echter wel gesteld dat u de meeste gebreken binnen 2 maanden na de koop kunt ontdekken. Als er echter meer tijd nodig is om de omvang van het gebrek goed in kaart te brengen, bijvoorbeeld omdat u een deskundige moet inschakelen, dan kan deze termijn worden verlengd als u de verkoper op de hoogte brengt van het feit dat u een onderzoek bent gestart en al het mogelijke doet om het probleem zo vlot mogelijk op te sporen.
© 2008 - 2021 Dsvh13, het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming is vermenigvuldiging verboden. Per 2021 gaat InfoNu verder als archief, artikelen worden nog maar beperkt geactualiseerd.
Gerelateerde artikelen
Aankoopkeuring: vermijd verborgen gebreken bij koop van huisAankoopkeuring: vermijd verborgen gebreken bij koop van huisDe verkoper van een huis heeft informatieplicht en hoort koper van een huis te informeren over verborgen gebreken buiten…
Verborgen gebreken bij aankoop van een onroerend goed (BE)Verborgen gebreken bij aankoop van een onroerend goed (BE)U hebt een onroerend goed gekocht en pas na de aankoop blijkt het goed een gebrek te hebben waarvan u niet op de hoogte…
Huis met verborgen gebrekenHuis met verborgen gebrekenWie onverwacht tegen verborgen gebreken aanloopt na het kopen van een woning kan de verkoper aansprakelijk stellen. Maar…
Paard kopen met verborgen gebrekenPaard kopen met verborgen gebrekenWie een paard of pony koopt, gaat ervan uit dat deze gezond is en vrij van gebreken. Maar toch kan het voorkomen dat ach…

Voorkom dubbele woonlasten bij aankoop huisVoorkom dubbele woonlasten bij aankoop huisDubbele woonlasten voor uw eigen woning zijn niet per se nodig. Een tweede huis kopen voordat het eigen huis verkocht is…
Snel je huis verkopenEen huis verkopen kan soms lang duren. Wil je het proces versnellen, zorg er dan voor dat het huis er opgeruimd uitziet.…
Bronnen en referenties
  • http://www.jurofoon.nl/nieuws/weblog.asp?id=2267 http://www.consuwijzer.nl/Ik_wil_advies_over/Huis_en_tuin/Het_kopen_van_een_nieuwbouw_huis/Veelgestelde_vragen/ Is_de_verkoper_altijd_aansprakelijk_voor_verborgen_gebreken http://www.verborgen-gebreken.nl/ http://www.hetjl.nl/hetjl/ http://www.eigenhuis.nl/VerenigingEigenHuis/(Ver)Kopen/BestaandHuisKopen/VeelgesteldevragenBestHuisKop/Verborgen+gebrek.htm http://www.woninghuur-bedrijfsruimte.nl/Onroerendgoed-Advies2-Verborgen-Gebreken.html http://www.aabn.nl/vraag-verborgen-gebreken.html http://www.gratisadviseurs.nl/question.php?id=1568 http://www.mijnrechtsbijstandverzekering.nl/aankoop_huis_veel_gestelde_vragen.htm
Reacties

Andre, 27-12-2010
Wij hebben in mei 2010 een huis gekocht uit de jaren '70. Tijdens bezichting is gemeld dat er lekkage was geweest in de keuken maar dat dit was gerepareerd (het herstelwerk aan het stucwerk binnen was nog zichtbaar). Bovendien zou het platdak op de keuken recentelijk zijn vernieuwd.

Na de sneeuwperiode in december onstonden tijdens de dooi opnieuw lekkageplekken in de keuken op dezelfde plaats. Bovendien is de buitenmuur nat (van binnenuit) zodat het lijkt of vocht via de spouw wordt "afgevoerd".

Hoe zit het met aansprakelijkheid en wie kunnen wij hierop 7 maanden na overdracht aanspreken? Verkopend makelaar, verkopers, eigen verzekering? Reactie infoteur, 30-01-2011
Om te kunnen bepalen of er sprake is van een verborgen gebrek zal eerst de echte oorzaak moeten worden bepaald. Het kan best zo zijn dat er voorheen sprake was van een lek dat en dat er, nu het dak vervangen is, er een andere oorzaak is.

Bij deze sneeuwperiode zijn vele afvoerleidingen bevroren waardoor smeltwater niet kon worden afgevoerd en het water een andere uitweg zocht. Vooral plekken waar een aanbouw aan het huis is gemaakt en een stuk lood tussen de stenen is gefreest blijken in dit soort gevallen vaak een zwakke plek te zijn waardoor inderdaad vocht in de spouwmuur loopt.

In dit geval is het verstandig de schade aan te melden bij uw opstalverzekeraar. Indien de schade omvangrijk is zal deze een expert inschakelen welke de oorzaak verder kan onderzoeken waarna verdere actie kan worden bepaald.

Menno, 15-12-2010
Wij hebben januari 2009 een (nieuwbouw)huis uit 2001 gekocht. Direct na de sleuteloverdracht zijn we begonnen met klussen. Al snel bleek dat er vochtplekken achter de plinten (dus niet zichtbaar tijdens bezichtiging) tevoorschijn kwamen bij de muur op de bovenste verdieping. Wij hebben direct de verkopend makelaar gebeld; deze heeft foto's genomen van de situatie. Ook is er een scan gemaakt door een gespecialiseerd bedrijf; uit hun rapport bleek gelijk dat er (veel) vocht in de spouwmuur zat. Oorzaak: verkeerd gemonteerde kozijnen in de opbouw, waardoor er regen via kieren in de muur terecht komt. De vorige bewoners hebben dit zelf meerdere malen amateuristisch geprobeerd op te lossen met kit; uiteraard helpt dit niets. Via de makelaar is een aannemer langsgekomen die het probleem naar eigen zeggen opgelost had. Wij hadden daarna ook geen zichtbare vochtschade meer.

Een paar maanden geleden ontstond er ineens een enorme vochtplek in het plafond van onze badkamer (onder de muur van de dakopbouw). Wederom een bedrijf laten komen; ditmaal een zeer uitgebreide test laten doen. Weer komt uit het rapport dat de vochtschade direct te wijten is aan gebrekkige montage van de kozijnen en deur van de opbouw. We hebben door een gerennomeerde aannemer een offerte laten opstellen voor wat betreft de herstelwerkzaamheden: € 4.500,--

De vorige bewoners hebben op de lijst aan de makelaar (voor de verkoop) ingevuld dat er geen verborgen gebreken en/of lekkage aanwezig is (staat zwart op wit). Echter; ook onze buren hebben (al vanaf het begin) te maken gehad met vocht. Zij geven aan dat de verkopers hier wel degelijk van op de hoogte waren (er is destijds zelfs nog sprake geweest van samen gerechtelijke stappen ondernemen tegen de aannemer). Wij hebben via de verkopend makelaar de verkopers aansprakelijk gesteld. De makelaar krijgt vervolgens via de mail (zwart op wit dus!) als reactie van de verkopers: "wij hebben bij de bezichtiging met de aankoopmakelaar verteld dat er vochtschade was". a) We zijn nooit met een aankopend makelaar geweest en b) dit is nooit gemeld; was dit wel het geval geweest hadden we dit huis niet gekocht (voor deze prijs althans). Hoe dan ook; de verkopers weigeren voor de kosten op te draaien.

Bewijzen:
- getuigenis buren (dat verkopers wel degelijk op de hoogte waren)
- getuigenis verkopend makelaar (dat wij direct na de koop aan de bel hebben getrokken + foto's)
- tegenstrijdige verklaring verkopers (zwart op wit: op lijst vullen ze in nergens vanaf te weten, in mail aan makelaar geven ze ineens toe wel van het probleem af te hebben geweten)
- verklaring aannemer + schade expert; dat over een periode van jaren meerdere malen amateuristisch geprobeerd is het probleem te verdoezelen (met kit o.a.)

Aangezien we er met de verkopende partij niet uitkomen, lijkt een gang naar de rechtbank nog de enige oplossing. Aangezien dit veel tijd in beslag zal nemen en wij z.s.m. het probleem opgelost willen hebben vroeg ik me af of er een andere mogelijkheid is. Mocht een rechtzaak de enige oplossing zijn; wat zijn onze kansen (op basis van bovenstaande bewijzen)? Reactie infoteur, 25-12-2010
In uw geval zou ik een deskundige jurisch inschakelen. Er is hier eerder sprake van opzettelijke misleiding door de verkopende partij. Deze deskundige, of indien u beschikt over een rechtsbijstandverzekering, de deskundige van de rechtsbijstandverzekeraar, kan de stukken die u in uw bezit heeft verder bestuderen en uw kansen in een eventuele procedure goed inschatten op basis van de beschikbare informatie.

Arno, 13-12-2010
Beste,

Een maand geleden heb ik mijn appartement verkocht.
Nu krijg ik een mail van de koper dat ik haar niet op de hoogte gebracht zou hebben dat de standleidingen in de flat vervangen gaan worden en dat ze daar in bij moeten dragen.
Nu vraagt ze dat geld aan mij, bijna 3000 euro.
Het laatste wat ik er van wist was een paar jaar geleden dat er over gesproken was dat het niet door zou gaan.
Ik lees dan ook niet alle nieuwsbrieven van de VVE daardoor wist ik ook niet dat ze het alsnog gingen vervangen.

Wat nu? Reactie infoteur, 25-12-2010
Heeft u uw appartement verkocht via een makelaar?. In principe had de koper zelf ook moeten informeren bij de vereniging van eigenaars naar de stand van zaken binnen de VVE. Van een makelaar had mogen worden verwacht dat hij de koper hierop had gewezen. In dit geval zou ik de vraag van de koper dan ook zonder meer doorspelen aan de personen welke bij de verkoop betrokken waren.

Andries, 05-12-2010
Wij hebben ons huis gekocht op 3 december 2010.
We hebben 2 echte bezichtigingen gedaan, alles zag er goed uit.
Enkele kleine punten die we gezien hebben verhelpen we zelf.
Nu na een weekend aan het klussen te zijn geweest, zijn we enkele dingen tegen gekomen die we niet wisten.
Wc blijkt te lekker, onder bij de wc pot stond een klein bakje die het water opvangt, hierover heeft de verkoper nooit wat gezegd.
Verder hebben wij de zolder eens helemaal goed kunnen inspecteren, nu blijkt achter in de kruipruimte de wanden nat te zijn, dus een lekage aan het dak, iets wat we nooit gezien hebben of ons is verteld.
Kunnen wij hier iets mee doen we hebben het huis nu 2 dagen in ons bezit.
We hebben gehandeld voornamelijk met de verkopen, en zijn aankoopmakelaar.
taxatie raport is geweest en er stond niks over in.
Bouwkundig rapport hebben we niet gedaan, aangezien het huis redelijk jong is en er verder kwa aanzicht in goede staat leek te zijn.
De verkoper heeft ons niks gezegd over deze gebreken, zelfs een dakgoot die bij hem lekte niet, wat ik zelf wel had gezien.
Deze dan ook zelf ging reparenen, maar die andere 2 dingen heb ik niet gezien.
Kan ik hier wat mee doen?.
ik hoor het wel.
met vriendelijke groet.
andries Reactie infoteur, 12-12-2010
U kunt de verkopend makelaar hier zeker op aanspreken maar in hoeverre u uw gelijk zult halen is afhankelijk van de exacte omstandigheden.

Voor wat betreft de dakgoot was u op de hoogte en dit zou opgelost worden dus dit komt voor rekening van de verkoper. Het lekkende toilet had u echter ook zelf kunnen vaststellen, conform de informatie in het artikel zal het moeilijker zijn de tegenpartij hiervoor aansprakelijk te stellen. Het dak kan waarschijnlijk wel worden gezien als een verborgen gebrek en dan gelden ook de voorwaarden uit het koopcontract. Wellicht kan de opstalverzekering hier ook oplossing bieden.

Veel succes!

Jen, 20-10-2010
Wij hebben in mei 2010 ons huis gekocht, welke toen al een half jaar leeg stond. Wij hebben geen verbouwing aan de douche of andere leidingen gedaan. Na een paar maanden (ongeveer augustus) zagen wij natte plekken bij de traf van de begane grond. Ook in de wc begon het te ruiken, de voegen werden steeds bruiner en onder in de trapkast bleek later allemaal schimmel te zitten en de vloer daar is verrot. Nu hebben we laten onderzoeken door twee loodgieters (een van het waterbedrijf) wat de oorzaak is en dit was een lek in de standleiding in de wc. Beide loodgieters gaven aan dat dit er al veel langer heeft gezeten. Bij het bouwkundig rapport dat we hebben laten opmaken kwam dit niet naar voren. Natuurlijk hebben we omdat de douche, wc, wasmachine etc. boven niet konden gebruiken, het laten maken, maar valt dit onder verborgen gebreken van de vorige bewoners. Ik snap dat de gevolgschade voor de verzekering is. Reactie infoteur, 25-12-2010
Of er sprake is van een verborgen gebrek is helaas niet zo een twee drie te stellen, daarvoor is meer informatie nodig. Indien u beschikt over een rechtsbijstandverzekering is het verstandig deze kwestie voor te leggen, zij kunnen alle stukken beoordelen.

Arjen, 27-09-2010
Sinds een maand hebben wij de sleutel van onze nieuwe woning. De verkoper heeft het huis helemaal geschilderd en daarna te koop gezet. Begin september heb ik de wastafelkraan van de badkamer en de douche laten lopen omdat het begon te stinken. Nu is er een grote lekplek ontstaan in de aangrenzende slaapkamer. De verkopend makelaar heeft nooit iets gezegd over een mogelijke lekkage en we hebben geen bouwkundige keuring laten uitvoeren. Mijns inziens moet de verkopen geweten hebben van de lekkage maar om de een of andere reden heeft hij dit niet gemeld.
In hoeverre is verkoper aansprakelijk voor de onstane schade? Reactie infoteur, 29-09-2010
In principe kan de lekkage net zo goed zijn ontstaan na de verkoop. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een kapotte afvoerleiding. Opsporing van de oorzaak is dan ook van belang om verder opties te bepalen.

Een opstalverzekering zal de gevolgschade en eventueel hak- en breekwerk doorgaans vergoeden. Op deze manier kunt u ook de oorzaak achterhalen. Indien deze oorzaak bijvoorbeeld ligt in een slechte staat van onderhoud van de badkamer, loszittende tegels of versleten kitnaden, dan is het aannemelijk dat de verkoper hiervan af wist. In dat geval is er geen dekking op de opstalverzekering maar is het voor u veel eenvoudiger om met "bewijs"van de oorzaak de verkoper aan te spreken.

Veel succes bij uw acties.

Robert, 22-09-2010
Sinds 30 juli 2010 hebben we de sleutel van onze nieuw woning. Dit is een wat oudere (boven)woning en we hebben het daarom dan ook bouwtechnisch laten keuren. Hierbij kwamen er geen bijzonderheden aan de oppervlakte. Nu ik er in zit komt er wel een lastig probleem naar voren.
De vloer in de woonkamer is aan de achterkant van de woning ingezakt, en dit lijkt langzaam verder in te zakken. Het hoogteverschil is toch enkele centimeters. Langs de muren is het hoger en in het midden van de vloer dus enkele centimeters lager, er lijkt een kuipvorming in dat gedeelte van de woonkamer te ontstaan. Dit lijkt toch op ee nprobleem in de houten vloerconstructie. Dit is mij tijdens rondleiding niet opgevallen, en ook is dit bij de bouwtechnische keuring niet naar voren gekomen, noch is hier melding door verkopers van gedaan.

Is het zinvol hier (juridisch) werk van te maken? Ik heb het natuurlijk bewust laten keuren omdat het oudere woning is. In brochure of bij verkoopronde met makelaar is er niets over opgemerkt. Reactie infoteur, 22-09-2010
In eerste instantie zou ik dit probleem bespreken met de bouwkundige. Alhoewel ik van hieruit natuurlijk geen enkele garantie kan geven hoeft dit niet altijd een bouwtechnisch probleem te zijn. Mocht dit echter wel zo zijn dan had je mogen verwachten dat de bouwkundige u op deze mogelijkheid had gewezen. In dat geval kan deze kwestie worden voorgelegd aan de aansprakelijkheidsverzekeraar van de bouwkundige.

Veel succes met uw woning.

Albertje, 19-09-2010
Mijn dochter heeft een appartement gekocht in 2009. Het probleem is dat de vorige eigenaar een huurgeiser van de energiewacht heeft, staat zowel in het taxatierapport als in het koopcontract, de geiser bleek het niet meer te doen en dus werdt de energiewacht gebeld, daar bleek dus geen contract op te staan. Hierover hebben wij de vorige eigenaar ingelicht, maar ook de makelaar. Er moet nu dus een nieuwe geieser komen en mijn dochter draait op voor die kosten. Kan dit? Reactie infoteur, 21-09-2010
Ten tijde van de koop zal het ongetwijfeld een geiser zijn geweest van de energiewacht maar dat betekend niet zonder meer dat het contract overgaat op uw dochter, zijn hierover geen nadere afspraken gemaakt, heeft zij het contract ontvangen. Al met al blijven er een hoop vragen over om na te gaan of dit zomaar kan.

Indien uw dochter een rechtsbijstandverzekering heeft kan zij deze inschakelen voor juridische hulp, anders is het verstandig de aankopend of verkopend makelaar aan te spreken. Ook het juridisch loket kan verdere informatie verstrekken.

Youni, 13-09-2010
Geachte heer/mevrouw

Wij hebben in mei 2009 een huis gekocht en wij hebben vorige week een gaslek gehad(6-9-2010). Een monteur heeft de gaslek ververholpen en gaf aan dat er een koppeling op de leiding zat die niet toegestaan is.(vorige eigenaar had een nieuwe keuken geplaatst) De monteur moest een nieuwe leiding plaatsen en gaf ons een rekening van 550 euro, wie kan ik hiervoor aanspraakelijk stellen? Reactie infoteur, 17-09-2010
Helaas geeft uw vraag te weinig informatie om zonder meer antwoord te geven op uw vraag. Indien er een bouwkundige keuring is geweest kunt u contact opnemen met de bouwkundige. Als u gebruik maakte van een aankopend makelaar dan kunt u daar nadere informatie inwinnen.

Veel succes

Richard Steltenpool, 03-09-2010
Geachte heer/mevrouw,

Wij hebben in november 2007 een huis gekocht nu hebben wij lekkage aan het riool. De loodgieter die het gerepareerd heeft zegt dat er eerder lekkage is geweest wat destijds met tape is gerepareerd door de vorige bewoners. Valt dit onder verborgen gebrek en is de termijn niet allang verstreken. Reactie infoteur, 07-09-2010
U stelt dat de loodgieter zegt… heeft u dit ook vastgelegd, bijvoorbeeld door middel van een foto want bewijsmateriaal is toch van belang indien u iets wilt aanvangen.

Daarbij is de vraag of er een bouwkundige keuring is geweest, een bouwkundige had dit wellicht moeten opvallen en in dat geval staat u zwakker ten opzichte van de verkoper maar sterker ten opzichte van de bouwkundige die de keuring verrichte. Daarnaast is het de vraag of de verkoper wist van dit reparatiemiddel, wellicht heeft een ander dit voor hem gedaan en was hij niet op de hoogte van dit gebrek.

Al met al geeft u te weinig informatie om na te gaan of u succesvol de verkoper aansprakelijk kan stellen. In dit geval geldt wel natuurlijk dat niet geschoten altijd mis is, u kunt er altijd een briefje aan wagen!

Brenda Nessen, 20-08-2010
Geachte, September 2009 hebben wij een woning gekocht, nu blijkt dat de aansluiting tussen de dakkapel en het dak, behoorlijk verrot is en lekkage veroorzaakt in de woonkamer. Wij zijn al een jaar met de lekkage bezig om dat wij in de veronderstelling waren dat de serre zou lekker wat bij de aankoop ook was gemeld. De verkoper en de verkopend makelaar hebben duidelijk aangegeven dat de deklatten van de serre in slechte staat waren. Maar over de daar (schuin) boven gelegen dakkapel is niks vermeld.
De woning is gebouwd in 1983.

Kan ik nog aanspraak maken op een verborgen gebrek, en zo ja wie moet ik inschakelen? Reactie infoteur, 07-09-2010
Zoals aangegeven in het artikel zijn er veel factoren van invloed op de vraag of u met succes de tegenpartij aansprakelijk kunt stellen. Helaas geeft uw reactie te weinig informatie om deze vraag eenduidig te kunnen beantwoorden.

Indien u beschikt over een rechtsbijstandverzekering is het verstandig deze in te schakelen, zij kunnen uw vragen beantwoorden.

Silvia Meessen, 30-07-2010
Mijn zoon is bezig met een woning te kopen, het betrefd een huis wat van een stichting is en toen deze huizen gebouwd zijn hebben zij er van 2 huizen 1 huis laten maken, nu dacht mijn zoon, oh even een muurtje dicht metselen en klaar is kees, maar nu komen ze er achter, dat in het huis wat zij willen kopen geen gas/water/ptt, en elektriciteit aansluiting, zit, wie moet hier nu voor zorgen? De verkopende partij of mijn zoon als zij het huis kopen? Er zijn nog geen papieren getekend, ze hebben wel een bod gedaan en dit is geaccepteerd, en toen kwamen ze erachter dat er geen meterkast, etc. inzit. Reactie infoteur, 07-09-2010
Dit is een vrij specifieke situatie waar nog geen sprake is van een eigen gebrek aangezien de koop nog niet volledig is. In dit geval is het goed contact op te nemen met de verkopend makelaar of een rechtsbijstandverzekering voor nadere hulp

Monique Hatzmann, 04-06-2010
Hallo, ik heb 15 dec 2009 een appartement gekocht, en halverwege januari 2010 heeft mijn onderbuurvrouw lekkage ontdekt, ik heb het laten maken het was een afvoer die een beetje lekte (hij lekte ook al toen ik er nog niet woonde want had een beste laag water onder mijn vloer) + het kitwerk zaten gaten in. Ik moet sierstripjes in de badkamer vervangen die bleken los te gaan zitten omdat het hard hout is(daar ging ook water bij langs) dacht dat het aluminium was.nou een paar week geleden voordat het allemaal gerepareert is komt mijn vloer ook omhoog +op mijn muur krijg ik ook plekken, dus dat zijn allemaal kosten. Maar heb contact met de makelaar gehad die zei dat ik dat op hem kon verhalen, ik moest de nota afwachten en de vorige bewoner een aangetekende brief sturen de nota was iets boven de?800 waarvan de verenigingen van eigenaren de helft hebben betaalt.nou heb ik een brief terug gekregen dat hij niks betaalt omdat de beneden buurvrouw nooit bij hem is geweest om te klagen over lekkage. Wat kan ik doen? Reactie infoteur, 11-06-2010
Heeft u, voor de aankoop van uw woning, een bouwkundige keuring laten uitvoeren want hierbij zouden dit soort gebreken toch moeten zijn opgemerkt. Ook een eventueel aankopend makelaar had u attent kunnen maken op dit soort gebreken. Beide kunt u in dit geval aansprakelijk stellen voor een deel van de kosten.

Daarbij kunt u proberen de schade aan uw vloer vergoed te krijgen door de verzekering. Hierbij moet eerst worden gekeken of de vloer deel uitmaakt van de opstalverzekering via de vereniging van eigenaars of dat deze werd bijverzekerd via uw eigen verzekering. In sommige gevallen bieden deze verzekeraars een dekking alhoewel er ook vele voorwaarden zijn welke deze oorzaak uitsluiten van dekking.

Indien u beschikt over een rechtsbijstandverzekering is het zeker verstandig deze in te lichten over uw problemen, zij kunnen u behulpzaam zijn bij het aanspreken van de juiste personen.

L. Sommer, 26-05-2010
In maart 2009 hebben wij een woning gekocht, tijdens de inspectie voor het tekenen werd er door de verkopende makelaar gemeld dat de muur bij het stopcontact nat was omdat de eigenaar een vaas met bloemen zou hebben omgegooid.Hierdoor zou het behang en de muur nat geworden zijn.Daar de badkamer hier achter is heeft men alles gecontroleerd maar bleek daar niets te lekken. In april zijn we begonnen en bij het wegtrekken van het behang op de beruchte plek bleek de muur tot bovenaan nat te zijn en vol met schimmel te zitten. Ik heb hier foto.s van genomen en advies gevraagd. Bij het weghalen van een valse schoorsteen bleek dat het daaronder nat was en dat dit niet zichtbaar verrot was wat de lekkage veroorzaakt heeft. Later kregen wij te horen dat de verkoopster al een lekkage gehad heeft toen zij weer terugkwam thuis, lag er water in de hoek. Zij heeft dit zelfs aan de buurvrouw laten zien en ze begreep niet waar het vandaan kwam.ik heb de foto.s van de natte muur en een begeleidend schrijven gestuurd naar de verkopende makelaar om te vragen hier even aandacht aan te besteden en ik hier verder uitleg over wilde hebben, daar het niet alleen een vaas met bloemen betrof. ik kreeg een email dat de vraag was doorgestuurd naar de verkopende partij. Ook heeft mijn aankopende makelaar de verkopende makelaar gebeld en deze kwam ineens met het verhaal dat er in 1996 een gigantische lekkage geweest was en dat het dak alleen maar was hersteld. Wij hadden op het dak gekeken maar zagen ook wel dat het platte dak binnen nu en 4 jaar wel vernieuwd moest worden. De verkopende makelaar heeft bij de verkoop niet gemeld dat er in 1996 een gigantische lekkage geweestwas. Het vervelende feit doet zich voor dat ik de woning gekocht heb van mensen die maar 2 maanden hier gezeten hebben en verder niets meer aan de woning gedaan hebben omdat men hier niet kon wennen. Nu ben ik bezig om zowel de verkopende makelaar als de verkopende partij aan tafel te krijgen daar ik me flink beduveld voel.
Mevrouw heeft de lekkage niet aan ons gemeld, en nu het dak openlicht omdat wij besloten hebben nu het kan het platte dak te laten vernieuwen, de lekkage van 1996 gigantische ravage heeft aangericht, gaten, verzakkingen en verrotting wat onder de eerste laag en de herstellende laag vandaan komt. Dit was aan de buitenkant van het platte dak niet zichtbaar.Ik vind dus dat de verkopende makelaar informatie heeft achtergehouden ten tijden van bezichtiging over de lekkage die mevrouw gehad heeft ( en niet heeft laten repareren) plus de in 1996 lekkage die de verrotting aangeeft.Ik vind dat hij ons had moeten melden dat de lekkage heeft plaatsgevonden en dat er alleen maar in 1996 een reparatie heeft plaatsgevonden. Dit vertelde hij wel 2 maanden na het tekenen tegen mijn makelaar nadat deze meldde dat er een verborgen gebrek naar boven is gekomen. Daar het huis binnen twee maanden na de eerste verkoop aan ons doorgeverkocht is en er geen herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden vind ik dat ook tegen mij deze gebreken gemeld moesten worden. Ze waren niet zichtbaar en verborgen onder een betumlaag.
De verkopende partij is door onze rentmeester aangeschreven over deze gebreken en gevraagd waarom men niet eerder gereageerd hebben op het eerdere mail met de foto.s. het antwoord was dat ze niet wisten wat ze er mee moesten doen en wij maar gebeld moesten hebben. Nogmaals het dak wisten we dat het voorzien moest worden met een nieuwe beschermlaag, maar nu zijn de kosten hoger uitgekomen daar er nieuwe platen gelegd moesten worden omdat ze niet meer gebruikt kunnen worden. Er zijn foto.s gemaakt van de slechte verrotte platen en zelfs de dakbedekker zegt dit had niemand als controle kunnen vinden, maar als je een lekkage gehad hebt weet je dat dit eronder vandaan komt omdat het water langs de muren gedrupt heeft.
ik vind dus dat men mij deze twee lekkages had moeten melden! Reactie infoteur, 11-06-2010
Daar uw woning binnen twee maanden werd doorverkocht is het moeilijker vast te stellen of er sprake is van een verborgen gebrek. Uit uw reactie blijkt helaas niet duidelijk of er nu alleen sprake is van lekkage vanuit het dag of wellicht ook vanuit de badkamer. Daarnaast is het mij niet duidelijk of ook de bewoner van u het kocht wel precies op de hoogte was van de grote lekkage. Daarbij moet alsnog de vraag beantwoord worden of het gebrek dusdanig was dat een normale bewoning niet meer mogelijk was.

Of er nu wel of geen sprake is van een verborgen gebrek wil nog niet zeggen dat u de verkopen in het geheel niet meer aansprakelijk kunt stellen. Ik raad u dan ook aan het volledige verhaal voor te leggen aan een jurist of uw rechtsbijstandverzekeraar. Deze kan de juiste vragen stellen waardoor kan worden bepaald of uw schade al dan niet verhaalbaar is.

Pien, 24-05-2010
Afgelopen maart heb ik mijn woning verkocht. Twee weken na overdracht kwam koper bij mij met het verhaal dat de ondervloer verrot is. Zij had de (goede) eikenhoutenvloer eruit gehaald, om deze opnieuw te leggen. Onder de nieuwe eikenhoutenvloer ligt de oude, originele houten vloer van het huis. Het huis is 110 jaar oud. Deze oude houten vloer blijkt dus voor 30% verrot te zijn. Ook de fundering (die slechts bestaat uit balken die in gestabiliseerd zand liggen) is gedeeltelijk aangetast.
Koper stelt mij volledig aansprakelijk voor het (hoge) bedrag voor herstel, omdat normale bewoning op dit moment niet mogelijk is. Ik wijs alle aansprakelijkheid af om de volgende redenen:
- normale bewoning was wel mogelijk op het moment van overdracht. Koper heeft de vloer er zelf uitgehaald, had ze dit niet gedaan, was het nog jaren lang prima bewoonbaar geweest.
- ik wist niet van dit gebrek af, had het ook niet kunnen weten, omdat het dus uit het zicht was. Er is nooit een reden geweest de vloer open te halen.
- belangrijkste is wellicht nog wel, dat koper voor de verkoop een bouwtechnische keuring heeft laten uitvoeren, waarin een opmerking staat, dat de 'vloer mogelijk aangetast is, vervanging kan 4000,- euro kosten'. De advocaat van koper beweert dat dit een 'standaardopmerking' is, terwijl ik van mening ben, dat dit voor koper aanleiding geweest had moeten zijn om vervolgonderzoek te doen. Dit heeft koper nagelaten. Had koper dit wel gedaan, dan was het gebrek aan het licht gekomen.
- de voorgestelde herstelwerkzaamheden zijn een enorme verbetering van de woning (een greep uit de voorgestelde oplossing; uitgraven, isolatie, bewapening, 2 lagen beton, plinten). Dit zijn allemaal zaken die voorheen niet in de fundering aanwezig waren. Het is immers een woning van 110 jaar oud.
- ondanks dat advocaat v/d tegenpartij beweert dat het slechts om een claim betreffende de vloer gaat, gaat het juist in grote mate om de fundering (de balken zijn de fundering). Zij lijken zich dat niet te realiseren. Gaat het om de fundering, dan zijn ook de eigenaren van de woning erboven gedeeltelijk aansprakelijk (appartementsrecht). Koper stelt mij echter aansprakelijk voor het volledige bedrag.
Wie heeft er nu gelijk? Mvg, Paulien Reactie infoteur, 11-06-2010
Er zou in dit geval inderdaad sprake kunnen zijn van een verborgen gebrek. Aangezien de tegenpartij een jurist heeft ingeschakeld lijkt het mij verstandig dat u eveneens juridische hulp raadpleegt. Alleen op basis van de gegevens die u geeft kan geen sluitend juridisch advies worden gegeven. Indien u beschikt over een rechtsbijstandverzekering kunt u deze kwestie hier indienen!

Claudia, 07-05-2010
Hallo onze oude buren hadden een paar jaar geleden een bamboe in de tuin gezet maar zonder pot erom heen wat dus leide tot ontzettend snelle wortelgroei door de hele tuin! Wij hebben toen gezegd dat ze een plaat in de grond moesten zetten van een halve meter diep zotdat de wortels niet verder konden gaan maar ze hebben toen tegels op zijn kant erin gezet en daar een muurtje van gemaakt. Tja dat werkt dus niet! Nu is het probleem dat ik twee weken geleden in mijn tuin keek en mijn tuintegels omhoog zag komen. Ik keek eronder en wat blijkt nu er zitten erg veel wortels van die bamboe onder die mijn bestrating omhoog duwt!
Nu is het probleem dat we sinds een paar maanden nieuwe buren hebben en daar moesten we het dus tegen vertellen wat ik erg vervelend vond.
Hun wisten daar dus niks van want die dachten dat die bamboe goed neer gezet was in de tuin!
Ik heb gezegd dat de oude bewoners ervan wisten en dat ze daar naartoe moesten gaan om het te verhelpen.
Nu denk ik dat ze dat niet zomaar gaan doen natuurlijk. Zijn dat verborgen gebreken?
We hebben een hovenier laten komen en dat grapje gaat bijna 4000 euro kosten!
Kan iemand ons zeggen wat we hier aan kunnen doen?
Claudia Reactie infoteur, 08-05-2010
Voor u is dit zeker geen verborgen gebrek maar dat neemt niet weg dat u de oude bewoners hiervoor aansprakelijk kunt stellen. Om het contact met uw buren goed te houden is het wellicht het eenvoudigste om het adres van de nieuwe buren te achterhalen en deze weg te bewandelen

Indien u beschikt over een rechtsbijstandverzekering is het verstandig deze in te schakelen, deze zullen dan eea verder voor u regelen.

Erik, 20-04-2010
Wij hebben drie weken geleden een huis gekocht. 2 x bezichtigd, geen aankoopmakelaar, wel bouwtechnisch onderzoek door vereniging eigen huis laten uitvoeren. Deze week ging 1 rolluik niet meer open, de motor werkte nog wel. De eerste twee weken werkte het rolluik naar behoren. Bij nader onderzoek bleek dat in de bak de constructie met klustape aan elkaar is vastgezet en dat de orginele beugels ontbreken. Dit is duidelijk niet professioneel aangepast/gerepareerd. Valt dit onder verborgen gebreken? Wat nu te doen? Reactie infoteur, 30-04-2010
Zoals uit het artikel blijkt moest de verkoper op de hoogte zijn van het gebrek (indien een vorige bewoner de rolluiken aanbracht hoeft dit niet altijd het geval te zijn) EN moet het gebrek zo ernstig zijn dat het het normale gebruik van de woning belemmert. Bij een niet functionerend rolluik zal dat laatste vaak niet zo vlug het geval zijn.

Ook al is het geen verborgen gebrek dan kunt u natuurlijk altijd nog in overleg treden met de verkoper en om een schadevergoeding vragen, nee heeft u en ja kunt u krijgen.

Claudia, 27-02-2010
Wij hebben in december een huis gekocht met behulp van een aankoopmakelaar. Wij hebben het huis 2 x bezichtigd en daarnaast nog een uitgebreide bouwtechnische keuring laten doen. Er waren geen gekke zaken te zien. Vandaag was de laatste inspectie, omdat we maandag gaan passeren. Tijdens deze inspectie kwamen we op zolder, waar het rolgordijn volledig dicht was. Toen we deze omhoog deden zagen we direct een groot rot stuk in de hoek de vensterbank. Je kon de vinger er zo doorheen steken en er zaten grote bruine plekken omheen. Wij gaven direct aan dat dit nog niet eerder was! De verkopende makelaar heeft de verkoper gebeld en die zei dat het door het condens van het glas kwam. Het zou maar iets kleins zijn en de vensterbank moest vervangen worden. Wij zijn hier niet mee akkoord gegaan en willen hier iemand naar laten kijken om de schade op te nemen. Wij willen maandag bij het passeren EUR 500,- in depot houden en de schade laten maken. Later vandaag vertelde de verkoper dat het een oude lekkage was geweest en dat er alleen nog wat vocht in de vensterbank zat. Het hout was echter gewoon nat, dus de lekkage was zeker niet oud! Ook zegt de verkoper dat dit er allang zat en dat we het echt wel hadden moeten kunnen zien. Maar hij heeft hier geen melding van gemaakt, terwijl hij wel melding heeft gemaakt van andere kleine lekkages die er ooit zijn geweest. Hij wist dus van het houtrot af, maar heeft niets gezegd.

Wat nu te doen? Verkoper wil niets overeenkomen, hij vindt dat deze kosten voor ons zijn. Wij vinden dat hij moet betalen, omdat hij het niet gemeld heeft. Anders hadden wij de bouwkundige keuring wel specifiek daar naar laten kijken. Maar zelfs die man is het niet opgevallen, terwijl verkoper zegt dat het toen al duidelijk zichtbaar was. Dan hebben er dus 4 mensen overheen gekeken… lijkt me stug! Reactie infoteur, 28-02-2010
Een verrotte vensterbank ontstaat niet zomaar. U heeft deskundigen ingeschakeld die hierna hadden moeten kijken en dit duidelijk niet gedaan hebben. Zeker als u een bouwkundig rapport opvraagt mag u verwachten dat alle kosten hierin zijn opgenomen en dat er ook gekeken wordt waar deze gebreken vandaan komen.

Ik kan me de reactie van de koper voorstellen, u heeft samen met de deskundigen alle kansen gehad om het gebrek waar te nemen. U heeft al een voorlopig koopcontract getekend waarin u het huis kocht in de staat waarin het was, u kunt niet op het laatste moment andere eisen gaan stellen omdat u later alsnog iets opmerkt.

in dit geval lijkt overleg met de aankopend makelaar op zijn plaats. Wellicht is het mogelijk in een later stadium ook nog eens de bouwkundige aan te spreken indien deze in zijn rapport niets heeft opgenomen over deze kwestie.

Veel succes met uw verdere acties

Wolter, 12-02-2010
Wij hebben half oktober een huis gekocht. Er is ons toen op gewezen op een lekkage in de bijkeuken, dit tijdens de bezichtiging. Dit zou worden verholpen. Nu blijkt het weer terug te zijn gekomen, en nadat wij de gipsplaten hebben weggehaald is de laag daarboven zeiknat. Ook in de keuken zelf en de badkamer hebben wij inmiddels lekkage gehad.
Daarnaast hebben we een verrotte balk geconstateerd. Dit na de koop.
Kunnen wij dit allemaal verhalen onder verborgen gebreken? Reactie infoteur, 14-02-2010
Uit uw reactie blijkt dat de gebreken eerst verholpen waren maar nu zijn terug gekomen. Zoals blijkt uit het artikel is er dan geen sprake van een verborgen gebrek, alle gebreken die ontstaan na het sluiten van de koopovereenkomst zijn voor uw rekening.

Wellicht heeft echter de aankopend makelaar niet voldoende opgelet of is de bouwkundige keuring niet correct uitgevoerd. In deze gevallen kunt u de aankopend makelaar of de bouwkundige nog aansprakelijk stellen voor deze kosten. Indien u beschikt over een rechtsbijstandverzekering is het zeker verstandig hier verdere navraag te doen.

Veel van de (gevolg)schade die u overigens noemt is overigens doorgaans wel gedekt op de opstalverzekering. Het is dan ook zeker verstandig contact op te nemen met de opstalverzekeraar.

Dennis, 04-02-2010
Ik heb 30 Januari 2009 een huis gekocht. Nu blijkt 4 weken later dat de afvoer van het bad lekt, waardoor er al een aardige lekkage is ontstaan onder de vloer van de badkamer. Bij het bezichtigen van het huis was niet na te gaan of er een lekkage aan het bad was aangezien de afvoer helemaal weg gewerkt zit achter de tegels. De vorige eigenaar gaf ook aan dat alles in orde was met de badkamer. Nu dat wij het bad 2a3 keer hebben gebruikt blijkt er dus toch lekkage te zijn. Valt dit onder verborgen gebreken. Reactie infoteur, 07-02-2010
Uit uw reactie blijkt dat het gebrek niet aanwezig was op het moment van de verkoop, een vereiste voor een verborgen gebrek. U kunt de koper dan ook niet aansprakelijk stellen maar op de meeste opstalverzekeringen is dit soort zaken wel zeker gedekt. Ik adviseer u dan ook contact op te nemen met uw opstalverzekeraar en dan is het probleem waarschijnlijk zo verholpen.

Veel succes.

Harm, 03-02-2010
We zijn bezig met de aankoop van onze huidige huurwoning (rijtjeshuis) en wonen op de hoek. Nu horen wij van de schilders die zijn geweest voor reguliere onderhoudswerkzaamheden door de woningbouw, dat de woningbouw binnen een aantal weken gaat beginnen met het isoleren van de daken in onze rij. Wij zijn hier niet over geïnformereerd door de woningbouw tijdens de gesprekken m.b.t. de aankoop.
Als de woning gaat passeren bij de notaris en de isolatiewerkzaamheden gaan daarna plaatsvinden, waarbij het dak hoger komt te liggen dan nu het geval is dus aanzienlijke kosten in mijn ogen, zijn wij dan toch verantwoordelijk voor deze kosten? Of had de woningbouw ons moeten informeren over de geplande werkzaamheden en moeten aanbieden om mee te doen tegen een gereduceerd bedrag. Het is niet zo dat ik niet wil dat het dak goed geïsoleerd is, maar het zijn behoorlijke kosten die wij niet hebben voorzien.
Wie weet of dit zomaar mag? Reactie infoteur, 03-02-2010
In uw geval is het raadzaam even contact op te nemen met de verkopend makelaar of de verkopende partij over deze kwestie. Wellicht is uw woning niet meegenomen in deze onderhoudsronde omdat deze verkocht zou worden of wordt het onderhoud juist wel nog uitgevoerd en zijn deze kosten meegenomen in de verkoopprijs van de woning. Contact hierover zal duidelijkheid scheppen.

Tenzij u zelf, bijvoorbeeld in het koopcontract, heeft getekend voor het feit dat u deze kosten voor uw rekening zult nemen - is het niet mogelijk dat u zomaar een rekening gepresenteerd krijgt voor werkzaamheden waarvoor u geen opdracht heeft gegeven.

Het is dus raadzaam navraag te doen en het door u getekende koopcontract erop na te slaan.

Veel succes

Danny, 25-01-2010
Ik heb een appartement gekocht op 16 juli 2009. We hebben een echte eiken houten vloer maar in de hal van de wc en badkamer ging de vloer omhoog staan op 18 december 2009. Dus ik heb alles los gehaald en heb gekeken wat het was. Er zat tussen de isolatie platen en de houten vloer een klein zeiltje en daarom heen was het beschimmeld en onder het zeiltje en het beton ook. Kan ik dat nog verhalen op de verkoper? Valt dat ook nog onder verborgen gebreken? En wie kan ik daarvoor naar laten kijken? Reactie infoteur, 26-01-2010
In de eerste plaats zult u moeten vast stellen of het zeiltje ook inderdaad de oorzaak is van het omhoog komen van de vloer, het simpele feit dat het zeiltje aanwezig was betekend niet dat hierdoor zich vocht zal ophopen waardoor de vloer omhoog komt, er zijn natuurlijk ook nog andere oorzaken mogelijk. Wellicht is er zelfs sprake van een oorzaak welke gedekt is onder de opstalverzekering. Ik zou hiervoor zelf eerst navraag doen bij de leverancier van de vloer of een parketzaak, als deze stellen dat alleen de aanwezigheid van het zeil niet kunnen zorgen voor het omhoog komen van de vloer is het tijd voor nader onderzoek, bijvoorbeeld door middel van een lekdetectie.

Daarbij is het natuurlijk ook de vraag of de vorige eigenaar van uw woning de vloer heeft laten leggen op de hoogte was van het gebrek. En als deze de vloer al heeft laten aanbrengen dan is het nog maar de vraag of hij dit zelf deed of een erkend bedrijf. In dit laatste geval had deze, als het zeil de oorzaak is van de schade aan de vloer, aan moeten geven dat het zeil verwijderd had moeten worden.

Al met al is er dus te weinig informatie om aan te geven of u de verkoper zonder meer aansprakelijk kunt stellen. Mocht u beschikken over een rechtsbijstandverzekering dan is het verstandig deze in te schakelen.

Veel succes met uw verdere onderzoek!

Luuk, 10-11-2009
Ik heb 2 weken geleden een huis gekocht (uit 1900). Het dak is in 1999 vernieuwd (incl nieuwe pannen). Bij het zetten van een dakraam blijkt nu schimmelvorming tussen de dakpanelen te zijn ontstaan, er is dus ergens een lek in het dak. De verkoper zal dit niet geweten hebben en bij de technische keuring is het ook niet aan het licht gekomen. De vraag is: kunnen we de schade verhalen op de verkoper? Reactie infoteur, 10-11-2009
Zoals is aangegeven in het artikel is het in de eerste plaats van belang welke bepalingen er zijn opgenomen in de koopovereenkomst om na te gaan of u de verkoper voor dit gebrek aansprakelijk kunt stellen.

U kunt bij de bestudering van de stukken eventueel hulp vragen aan uw rechtsbijstandverzekeraar of de verkopend makelaar.

Veel succes bij uw verdere acties.

Marco, 02-11-2009
Wij hebben eind september een nieuwe woning gekocht en bij de eerste regenbuien (half september) dat het dak van de aanbouw lekt en het vocht doortrekt in de muur van een van de slaapkamers. Een loodgieter heeft inmiddels de dakbelijsting vervangen en gaf aan dat er door iemand zonder kennis een poging tot reparatie gedaan is. Een halfvolle pot dakreparatiemiddel die we in de berging vonden, bevestigt dit. We hebben een bouwtechnisch rapport laten opstellen waarbij niets van bovenstaand aan het licht is gekomen. De verkoper zegt dat hij van niets weet, maar dat lijkt me onwaarschijnlijk omdat er overduidelijk geknoeid is met kit en omdat de vochtplekken de dag na de eerste regenbui al te zien waren. Overigens stond er tijdens bezichtiging en de keuring een grote kast voor de muur waar de vochtplekken zichtbaar werden. Heb ik in een dergelijk geval een poot om op te staan als de verkoper zegt dat hij van niets weet? Reactie infoteur, 04-11-2009
Een vervelende kwestie waarbij er wel degelijk sprake lijkt te zijn van een verborgen gebrek. Of u nog mogelijkheden heeft is afhankelijk van het feit of u nog voldoende kunt bewijzen wat er aan de hand was voordat het dak vervangen werd. Een verklaring van de loodgieter welke het dak vervangen heeft kan in dit geval helpen maar ook bijvoorbeeld foto's van de situatie kunnen helpen. Bij degene die het bouwkundige rapport maakte is het eveneens handig navraag te doen naar dit feit, heeft hij het betreffende dak gewoon niet bekeken en zo ja waarom dan niet.

Mocht u over een rechtsbijstandverzekering beschikken dan adviseer ik u deze direct in te schakelen, deze kan u ook adviseren welke acties er verder moeten worden ondernomen. Beschikt u niet over een rechtsbijstandverzekering maar kocht u de woning wel via een aankopend makelaar dan kan deze u wellicht behulpzaam zijn.

Veel succes met uw verdere acties!

Kootje, 08-10-2009
Wij hebben een maand geleden een huis gekocht alles geschilderd en nu komen we erachter dat er vocht van de badkamer naar de kamer muur trekt de verkopende partij heeft gemeld dat er een lekkage gezeten heeft en dat alle voegen opnieuw zijn gekit en dat hijdaarna geen last meer heeft gehad van de vocht. Kunnen wij nu nog iets op de verkopende partij verhalen? Reactie infoteur, 10-10-2009
Het gebrek was al bekend dus het lijkt mij niet dat er nog sprake is van een verborgen gebrek alswel een gebrek dat gewoon niet goed werd hersteld. Het lijkt mij verstandig even contact op te nemen met de verkopers of diens makelaar om dti verder te overleggen.

Katja, 14-09-2009
Mijn man en ik hebben een jaar geleden een huis gekocht. In de loop van dat jaar zijn er steeds meer gebreken aan het licht gekomen: lekkend dak, haperende elektra door bijna doorgebrande bedrading in keuken, verkeerd aangelegde douche etc. De kosten lopen flink op. De vorige bewoners hebben het huis verbouwd. Wij hebben bouwtechnische keuring laten doen, alles was in orde, zeiden zij. Wat moeten we nu doen, kunnen we de kosten voor alle reparaties mogelijk nog verhalen? Wij hebben niet gebruikgemaakt van een aankopend makelaar. Graag horen wij uw mening. Reactie infoteur, 14-09-2009
Omdat het huis al enkele jaren geleden werd gekocht zal er hoogstwaarschijnlijk geen sprake meer zijn van een verborgen gebrek.

U heeft wel een bouwtechnische keuring laten verrichten. Is in deze keuring niet aangegeven dat bijvoorbeeld het dak op afzienbare termijn hersteld/vervangen zou moeten worden en wat de staat was van de electrische installatie. Dit is in principe wel de bedoeling van een bouwkundig rapport. Als dit niet gebeurt is is er wellicht een mogelijkheid om de bouwkundig rapporteur aansprakelijk te stellen maar dit is dan weer afhankelijk van de voorbehouden die in dit rapport zijn gemaakt en de opdracht welke werd meegegeven bij de bouwkundige inspectie.

Of de aankopend makelaar tekort is geschoten is ook nog maar de vraag. Elk huis, zeker oudere huizen hebben onderhoud nodig. Pas als de makelaar niet specifiek gevraagd heeft naar zaken waar hij naar had moeten vragen (bijvoorbeeld nadere informatie over de electrische installatie in een ouder huis) dan kan hij ook aansprakelijk zijn.

Of u iemand aansprakelijk kunt stellen is dus maar zeer afhankelijk van de specifieke omstandigheden. Indien u beschikt over een rechtsbijstandverzekering dan is het verstandig de kwestie hier voor te leggen. Anders kan bureau rechtshulp of het inloopspreekuur van een advocaat voor u misschien een uitkomst bieden.

Succes bij uw verdere acties.

Petra, 04-09-2009
Hallo, ik heb het volgende probleem. Ik heb onlangs een woning gekocht, en er moet nog gepasseerd worden volgende week, dus ook de eindoplevering. Nu is het echter zo dat ik toen ene kleine bruine kring zag op het plafond. Bij het vragen aan de makelaar wat dat was ( is van de woningbouw gekocht die eerst een hele renovatie hebben gedaan ) wist hij het niet er was geen lekkage bekend bij hun. Nu ging ik vandaag even naar de woning ( sleutels mocht ik even ophalen ) en nu zitten er meerder bruine plekken bij het plafond en is er toch duidelijk wel een lekkage geweest. Vermoedelijk is de lekkage op de 1e verdieping geweest en dus door de betonnvloer heen, onder de vloer zit dus wel degelijk vocht en heb ik dus beneden in de woning diverse plekken. Kan ik de woningbouwvereniging ofwel de verkopende partij hier nog verantwoordelijke voor stellen? In principe is de woning gewoon gekocht door mij nu, maar baal hier echt enorm van, wie weet hoeveel ellende en geld me dit gaat kosten. Ik kan wel janken! Hoop op een snelle reactie. groetjes petra Reactie infoteur, 06-09-2009
U stelt dat de woning al van u is maar zoals ik uit uw verhaal opmaak is deze nog niet geleverd. In dat geval is er dus geen sprake van een verborgen gebrek maar wel een gebrek dat de verkoper nog moet verhelpen. Het is dan ook verstandig contact op te nemen met de aankopend makelaar (indien u hiervan gebruik maakte) of de verkopend makelaar en dit aan te kaarten. Zij zullen ongetwijfeld met een goede oplossing komen.

Eric, 01-09-2009
Iets meer dan een jaar geleden heb ik een huis uit 1992 gekocht. Sinds een aantal dagen blijkt dat er ergens in de badkamer een lekkage zit aangezien er in ondergelegen wc water over de muur loopt tijdens het douchen. De verkoper heeft tijdens het bezichtigen verteld dat hij de badkamer een aantal jaar zelf heeft gezet. Kan ik de verkoper voor deze kosten aansprakelijk stellen, zeker mocht straks blijken als ik ga slopen dat de afvoeren slecht/verkeerd zijn aangelegd. Dit was namelijk bij de afvoer van de wasmachine op zolder wel het geval. De afvoer was fout aangelegd waardoor ik daar ook al een lekkage heb gehad. Graag hoor ik uw mening hierover. Reactie infoteur, 02-09-2009
Op het moment dat u de woning kocht was de afvoer wel volledig in orde, dus er zal geen sprake zijn van een verborgen gebrek. Daarbij wist u ervan dat de badkamer door de verkoper zelf werd aangelegd en dat hier dus mogelijk minder kwaliteit mag worden verwacht dan wanneer deze is aangelegd door een deskundige.

Ik adviseer u dan ook deze schade in te dienen bij uw opstalverzekering. Deze zal doorgaans de kosten van het herstel van de schade dekken en ook via lekdetectie kunnen vaststellen waar het water nu precies vandaan komt zodat er niet onnodig gehakt en gebroken moet worden. Nadat exact duidelijk is geworden wat er nu aan de hand was kan de schade door uw verzekeraar worden afgewikkeld en blijft er wellicht een kleine post voor uw rekening, namelijk het op de juiste wijze aanleggen van de afvoerleiding indien deze inderdaad verkeerd is aangelegd.

Succes met het oplossen van uw lekkage.

Marcel, 14-08-2009
Wij hebben sinds 29 mei 2009 (datum overdracht) een bestaande woning uit 1974. Vorige week ontdekte ik bij aanleg van en nieuwe vloer op zolder dat hier sprake is van lekkage. Het was me nog niet eerder opgevallen, maar nu lag hier een plas water. Ik heb hier een loodgieter bij gehaald en die vertelde mij dat ter plaatse van de dakkapel een lekkage was ontstaan. Deze lekkage is al een tijd aanwezig, wand de aftimmering van het dak is plaatselijk geheel verrot door dit water. Ik heb voor mijn aankoop een bouwtechnische keuring laten uitvoeren en hier is deze lekkage niet in opgenomen. In hoeverre is hier nu sprake van een verbogen gebrek en kan ik hier de verkoper, danwel het bureau wat de bouwtechnische keuring heeft uitgevoerd voor aansprakelijk stellen. Graag hoor ik uw mening hierover. Reactie infoteur, 14-08-2009
Of dit een verborgen gebrek was hangt af van het feit of de bewoner bekend was met deze lekkage en ook in hoeverre u heeft voldaan aan uw onderzoeksplicht.

Wellicht is het wel de uitvoerder van de bouwtechnische keuring aansprakelijk te stellen. Dit is bijvoorbeeld het geval als de lekkage waarneembaar was (dus als de aftimmering welke verrot is zichtbaar was) en er geen verdere navraag is gedaan door de bouwkundige.

Indien u een rechtsbijstandverzekering sloot zou ik u zeker willen adviseren de schade hier in te dienen.

Veel succes met uw acties!

Dan, 10-07-2009
Wij hebben sinds een aantal weken de sleutels van ons huis gekregen. Het is een ouder huis (1927) en daar ging onze voorkeur dan ook naar uit. Het huis heeft in 2002 een dakopbouw gekregen waar ook een vergunning voor is aangevraagd bij de gemeente. Het huis is op de begane grond en de 2de verdieping in goede staat. De eerste verdieping zouden we onder handen nemen. Met een bevriende loodgieter en electricien zou ik de electra, leidingwerk en dergelijke aanpakken. Een bevriende tegelzetter zou de badkamer betegelen. Oftewel we wisten dat de eerste verdieping en eventueel ook andere delen van het huis toe was aan vernieuwing. Wij hebben dan ook de eerste verdieping kaal gemaakt en stuiten toen op twee verticale steunbalken in een binnenmuur welke van voor tot achter in het huis loopt. Een van deze balken was tot ongeveer 20 cm onder het plafond doorgezaagd en had geen dragende functie meer. Deze balken zijn bevestigd in een tufstenenwand welke geen dragende functie heeft. Op de tufstenen wand en uiteraard op deze 2 balken ligt weer een balk welke van voor naar achter loopt en waar het gehele dag op steunt. Door het gewicht en door dat er onder deze wand op de begane grond geen draagmuur zit is de boel gaan verzakken en moet dit verstevigd worden middels een door een constructeur gemaakte oplossing. Kosten hiervan 21.000 euro. Ik heb bij de gemeente de tekeningen aangevraagd welke zijn gebruikt voor de opbouw en daarop staat dat er in de vloer van de eerste verdieping van voor naar achter een stalen ligger zou moeten zitten. Tijdens inspectie is deze ligger niet gevonden. Ook niet door de aannemer en/of constructeur. Tijdens bezichtigingen van het huis en de laatste inspectie was dit uiteraard allemaal niet te zien, ook niet de balken van boven naar onder aangezien deze afgewerkt waren met voorzetwanden en lambriseringen. Hoe schat u mijn kans in om de schade te verhalen bij de verkoper. Verkoop en aankoop is gedaan bij verschillende NVM aangesloten makelaars. Graag hoor ik uw mening. Reactie infoteur, 02-08-2009
In hoeverre uw claim op de verkoper kans maakt is afhankelijk van vele factoren. Heeft de persoon die uw woning verkocht ook daadwerkelijk de dakopbouw laten maken of was dit een andere voorgaande bewoner van het huis. Daarbij is het dan ook nog van belang of de maker van deze constructie wist dat het niet op een dergelijke wijze kon of dat deze zelf weer te horen heeft gekregen van een deskundige dat dit juist wel zo kon. Voor een verborgen gebrek moet de verkoper weet hebben gehad van het gebrek.

Heeft u of de aankopend makelaar vragen gesteld over de constructie en hoe zijn deze beantwoord. Heeft u de woning voordat u deze heeft aangekocht nog laten keuren door een bouwkundige en heeft deze de foutieve constructie opgemerkt of een voorbehoud gemaakt ten aanzien van de constructie. Indien u de woning heeft laten keuren en er zijn geen verdere vragen of voorbehouden gemaakt dan zijn uw kansen aanzienlijk minder.

Door de vele vragen die er overblijven is het moeilijk uw kansen goed in te schatten. Indien u beschikt over een rechtsbijstandverzekering is het goed deze in te schakelen en deze de kwestie te laten beoordelen.

Erwin, 15-05-2009
Wij hebben een boerderij gekocht, hiervan heeft de makelaar ons verteld dat het bewoonbaar was, maar dat het wel noodzakelijk was om het dak te herstellen. Nou zijn wij begonnen met slopen van de wanden (spaanplaat, gips) wat om het vierkant (4 palen) was betimmerd. Nu blijkt het vierkant geheel rot te zijn en niet meer is te herstellen dus de boerderij moet gesloopt worden. Nu hebben wij de verkopende partij aansprakelijk gesteld. Wie kan ons vertellen wat onze kansen zijn om toch nog wat terug te vorderen van de verkopende partij? Reactie infoteur, 18-05-2009
Gelet op de staat waarin het gebouw zich al bevond zou het raadzaam zijn geweest een bouwkundig onderzoek te laten verrichten voor de aankoop, hierbij was dit gebrek zeker aan het licht gekomen. Indien u gebruik maakte van een aankopend makelaar verbaast het me dat dit u niet werd aangeraden en lijkt het me zeker van belang de aankopend makelaar hierop aan te spreken.

Of er nu nog sprake is van een verborgen gebrek is in de eerste plaats afhankelijk van het feit of de eigenaar op de hoogte was van dit defect (dit is dan weer afhankelijk van de redactie van het koopcontract). Dit zult u dan moeten aantonen. Ook het niet laten uitvoeren van een bouwkundige keuring zal meespelen bij de bepaling of u de kosten kunt vorderen. Daar niet alle omstandigheden bekend zijn blijft het in dit geval koffiedik kijken of een beroep op een verborgen gebrek succes zal hebben.

Het lijkt mij zeker verstandig een eventuele claim te bespreken met de aankopend makelaar of een eventuele rechtsbijstandverzekeraar.

Mareno Wilens, 13-03-2009
Ik heb in november een huis('38) gekocht. Er was toen nog niks aan de hand, de makelaar zei wel dat de kelder wel eens vochtig werd, maar omdat er niks te zien was gingen we er vanuit dat het gewoon om een beetje optrekkend vocht ging. Maar nu, ruim 4 maand later heb ik rond de 20 centimeter water in de kelder staatn en mijn buurvrouw zegd dat het nog wel eens meer kon gaan worden… volgens haar is het ook een algemeen bekend probleem in dat gedeelte van de wijk. welke stappen kan ik nu nog ondernemen?
MVG Mareno Wilens Reactie infoteur, 14-03-2009
Dat kelders in Nederland regelmatig onder water komen te staan is geen nieuw gegeven. De uitlating van de (verkopend?) makelaar had voor u een reden moeten zijn om door te vragen maar is van de andere kant ook zo sumier gesteld dat hem dit wel degelijk kan worden aangerekend.

Indien u zelf ook een aankopend makelaar had had deze door moeten vragen naar de vochtproblemen en zou ik het probleem daar neerleggen. Indien u geen aankopend makelaar had kunt u een klacht neerleggen bij de verkopend makelaar, indien u over een rechtsbijstandverzekering beschikt kan deze de verkopend makelaar voor u aanschrijven.

Houben, 06-03-2009
Het volgende geval heeft zich bij oplevering van de woning voorgedaan:
door zowel verkoper, makelaar als koper is vastgesteld dat een lekkage zich voordeed op de zolderverdieping. Dit is schriftelijk vastgelegd en ondertekend door de drie partijen. De gevolgen van deze lekkage was al geconstateerd was bij de eerste bezichtiging, maar de oorzaak van de lekkage is toen door de makelaar als zijnde verholpen weergegeven. Wat een tweetal maanden later bij oplevering niet het geval blijkt te zijn. Nu wil ik als nieuwe bewoner een deugdeljke oplossing (door twee dakdekker bedrijven aangegeven als zijnde de enige afdoende oplossing) en niet een lapmiddelen-oplossing die naar verluid al vaker is geprobeerd door verkoper en dan een paar maanden houdbaar is. Op dit moment drupt het op diverse plaatsen binnen dus heb ik opdracht gegeven voor de deugdelijke reparatie, alvorens de verkoper hiermee te confronteren.
Prijs deugdelijke oplossing € 900,=. Maximale bijdrage toegezegd door verkoper: €300,=. Als bijkomend argument opgevoerd door verkoper: het is voor hem nu een voldongen feit en daarom gaat hij niet accoord.
Gaarne uw beoordeling. Reactie infoteur, 11-03-2009
Het feit dat u al opdracht tot herstel heeft gegeven en het voor de verkoper niet meer is na te gaan of er een andere en goedkopere oplossing was werkt niet in uw voordeel. Van de andere kant heeft u een tweetal dakdekkers naar het probleem laten kijken en deze gaven beide dezelfde oplossing en dit werkt dan weer in uw voordeel.

Zo een twee drie valt er, zonder specifieke omstandigheden van het geval en bijvoorbeeld de ouderdom van het huis, de ouderdom van het betreffende dak en het feit of dat u gevraagd heeft naar de ouderdom van het dak geen pasklare oplossing te geven of het door de tegenpartij aangeboden bedrag redelijk is. Indien u beschik over een aankopend makelaar of een rechtsbijstandverzekering is het zeker de moeite waard deze vraag aan hen voor te leggen. Voor zover ik dit probleem nu kan beoordelen, zonder complete gegevens, zijn er wellicht mogelijkheden om een hoger bedrag bij de verkoper te "halen".

Martine, 16-02-2009
Ik heb een vraagje wij hebben vorig jaar een huis gekocht tijdens de eerste bezichtiging zagen we in de slaapkamer dat er een bruine watervlek op de muur zat. De makelaar had de eigenaar gebeld en die vertelde dat er een leitje van het dak los zat en dat hij deze zou maken. Bij de tweede keer bezichten van het huis was de plek weer wit geschilderd.
we hadden dus vernomen dat het probleem was verholpen. Nu haalde ik mijn kast van de muur om wat blijkt het lekt nog steeds en nu loopt het water ook in mijn stopcontact. We wonen er nu 8 maanden. Wat moet ik nu doen. Reactie infoteur, 16-02-2009
Gezien de langere tijd die al verlopen is sinds de aankoop van de woning zult u moeten bewijzen dat het gebrek destijds niet afdoende hersteld werd door de verkoper en dat het gebrek dus niet opnieuw door een andere oorzaak is ontstaan. Wellicht kan een dakdekker u hiermee verder helpen.

Kunt u dit niet bewijzen dan kunt u de verkoper niet meer aanspreken. Wel kunt u in dat geval doorgaans de gevolgschade van de lekkage claimen op uw opstalverzekering.

Pieter van de Krogt, 27-12-2008
Ik heb ook uw advies nodig. Wij hebben ons huis verkocht in begin Augustus 2008. Vrijwel kort daarop heeft de aankopende partij ons gebeld met de medeling dat er sprake was van een lekkage in het keuken gedeelte. Om toch de verkopende partij snel van dienst te zijn ben ik tesamen met een particuliere dakbedekker naar de lekkage gaan kijken. Hierbij kregen we toestemming op de plafond delen eruit te halen en vervolgens het lek op te zoeken. Dit was ons geheel niet bekend bij de verkoop van het object. Hieruit voort hebben wij niet kunnen constateren en was er ook geen sprake van een lekkage. Alles zag er droog uit.

Op basis van onze kijk naar de schade hebben we de koper laten weten dat we niets hebben geconstateerd en hebben we verder niets verder vernomen van de koper.
Vorige week echter kregen we een brief d.d. 24-12 dat we aansprakelijk gehouden worden voor de lekkage en dat is ruim 3 maanden later als dat we onze bezichtiging hebben gedaan. In welke mate kunnen wij aansprakelijk gesteld worden na een dusdanige tussen tijd? Zowel bij de koop alswel bij de oplevering was er geen sprake van lekkage. Bij vorbaat dank alvast voor uw toelichting. Reactie infoteur, 28-12-2008
Natuurlijk kan de kopende partij u altijd aansprakelijk stellen, of u dan ook aansprakelijk bent is een geheel ander verhaal.

Zoals u zelf aangeeft is er geen enkele lekkage geconstateerd, ook niet door een deskundige. Ongetwijfeld zal er wel iets aan de hand zijn nu de tegenpartij u wederom aanschrijft. Het is in eerste plaats van belang uit te zoeken wat er nou precies aan de hand is. Nu u zelf al onderzoek heeft gedaan is het niet meer dan redelijk dit aan de tegenpartij te verzoeken. Het is wel verstandig dit schriftelijk te doen in dit (aangetekende schrijven) ook aan te geven dat u al eerder eea onderzocht waarbij werd vastgesteld dat er geen sprake was van lekkage.

Als de oorzaak is vastgesteld kan er ook, aan de hand van de criteria zoals aangegeven in het artikel worden vastgesteld of er daadwerkelijk sprake is van een verborgen gebrek waarvoor u aansprakelijk bent.

Mocht u uw woning hebben verkocht met een verkopend makelaar, dan is het verstandig deze alsnog op de hoogte te stellen van de aansprakelijkstelling van de tegenpartij. Indien u een rechtsbijstandverzekering sloot is het handig deze op de hoogte te stellen van deze kwestie en deze een brief aan de tegenpartij te laten opstellen.

Vanzanten E. V. L., 04-12-2008
Wij hebben per 1/10/2008 een koopwoning gekocht waar een makelaar van de verkopende partij bij betrokken was. Nu, nog geen 2 maanden later komen wij achter de zo genoemde veborgen gebreken. Bijvoorbeeld een lek naast de "vide" op het dak, hetgeen sterk vervuild was en de hemelwaterpijpen zitten verstopt. Een douchecelvloer in de badkamer waar het water alle kanten oploopt behalve naar het putje. Verwarming in de hal beneden en in de voorkamer werken niet. Bij de notaris werd gevraagd of er verborgen gebreken waren die gemeld moesten worden. De verkopende partij gaf aan dat die er niet waren. Door ons zijn deze zaken niet opgemerkt bij het bekijken van het huis. Kunnen wij de verkopende partij nog aansprakelijk stellen? Bij voorbaat dank. Reactie infoteur, 07-12-2008
Uiteraard kunt u de makelaar van de verkopende partij aansprakelijk stellen voor deze gebreken. In hoeverre dit het gewenste resultaat heeft is natuurlijk afhankelijk van de exacte omstandigheden.

Voor wat betreft de lekkage is het van belang om na te gaan of er op deze plaats eerder lekkage is geweest. Het simpele feit dat u nu last heeft van lekkage is nog niet direct een verborgen gebrek. Het feit dat de putten waren volgelopen wil niet zeggen dat dit ook zo was op het moment van verkoop. Wellicht is er in de tussentijd een ophoping ontstaan waardoor de lekkage zich openbaarde. Heeft u zelf bij de koop van de woning uitdrukkelijk gevraagd naar de staat en ouderdom van het dak?

Voor wat betreft de niet werkende kachels is het van belang na te gaan waarom deze niet werken. Wellicht kan uit deze oorzaak worden aangenomen dat er inderdaad sprake is van een verborgen gebrek.

Ten slotte de douchecelvloer. Als deze inderdaad scheef is zodat het water niet wegloopt dan kan er wel degelijk sprake zijn van een verborgen gebrek. De vraag is echter of dit gebrek dusdanig ernstig is dat de douche in zijn geheel niet te gebruiken is, als de douchebak alleen "voller" loopt dan u zou willen maar het water toch uiteindelijk wegloopt zonder dat het een overstroming met zich mee brengt dan zal er vaak geen sprake zijn van een eigen gebrek.

U zult dus nog zelf het een en ander moeten onderzoeken voordat u kunt vaststellen of er echt sprake is van een verborgen gebrek. Indien u beschikt over een rechtsbijstandverzekering dan is het goed om deze in te schakelen. Beschikt u hier niet over dan is het goed om alvast een melding te maken aan de verkopend makelaar. Succes hiermee

Jelmer, 24-11-2008
In maart 2007 hebben we een koopwoning gekocht zonder makelaar erbij. Nu hebben we al vele verborgen gebreken gehad o.a. riolering onder de vloer wat niet in elkaar gelijmd was, sinds dit weekend komen we er achter dat de dakbedekking op het platte dak niet goed is uitgevlakt waardoor we meerdere malen waterlekkage hebben gehad en het dakbedekking geheel moet worden vervangen. Deze gebreken zijn destijds nooit opgemerkt door ons of gemeld door de verkoper, kunnen we de verkopende partij hiervoor nog aansprakelijk stellen? Reactie infoteur, 25-11-2008
Dat ligt aan de concrete omstandigheden van het geval. Waren er eerdere sporen van lekkage zichtbaar, zo ja heeft u er navraag naar gedaan waardoor deze is ontstaan of is er eerder lekkage geweest en is deze weggewerkt door een nieuw laagje verf aan te brengen. Heeft u navraag gedaan naar de staat en ouderdom van het platte dak, kon u het platte dak eenvoudig bekijken, heeft u een technische keuring laten verrichten en sinds wanneer heeft u last van deze lekkages?

U kunt natuurlijk altijd de verkopende partij aansprakelijk stellen. In hoeverre deze actie kans van slagen heeft is mede afhankelijk van de bovenstaande vragen. Wellicht is het verstandig deze kwestie voor te leggen aan uw rechtsbijstandverzekering of op het spreekuur van het juridisch loket indien u geen rechtsbijstandverzekering heeft.

Ray, 09-11-2008
Ik heb onlangs een huis gekocht maar zit nu met een probleem.
Er zit een wirlpool in de badkamer en toen ik me ging douchen haalde ik de douchekop uit het bad en zag dat de slang was afgebroken en met een tyrap was vast gezet.
En de wirlpool zelf deed het ook niet hoorde alleen maar het tikken van het motortje.
ik heb toen ik de sleutel van de woning ging halen en we een ronde deden door het huis gevraagd of alles in de badkamer het deed en goed was de verkoper zei dat alles goed was.
ik baalde eerst enorm van die doucheslang ivm dat hij aan de andere kant van het bad zit en ik me tegel werk eraf moest halen.
maar goed de verkoper is nog langsgeweest om te kijken waarom het bad het niet deed maar de schakelaar van het motortje sprong steeds weer uit dus hij zei ga maandag telefonisch contact opnemen met de leverancier en laat je het weten.
tot zover was ik tevreden maar nu komt het.
toen hij weg was ging ik de tegel weghalen om er een nieuwe doucheslang op te zetten nou aan de binnenkant stonden de paddestoelen er nog net niet op 2 cm water tussen me bad en de vloer kon me vinger tussen de doucheslang steken dus daar liep allemaal water door als je aan het douchen was nergens een rubbere ring tussen om het waterdicht te maken stelschroeven van het bad verroest etc etc etc.
de verkoper heeft mij verteld dat hij zelf het bad erin heeft gezet toen der tijd nou dat is dus niet goed gebeurd.
maar nu mijn vraag kan ik hem hier voor aansprakelijk stellen en de schade laten vergoeden want ik denk dat me hele bad eruit kan worden gehaald en nagekeken moet worden. Reactie infoteur, 09-11-2008
Gezien de eerdere reparatie aan de doucheslang kun je verwachten dat de verkoper wel degelijk op de hoogte was van het gebrek en wellicht ook de paddestoelen die zich achter de wand hadden gevormd.

Het lijkt mij dan goed mogelijk dat u de verkoper hiervoor aansprakelijk kunt stellen. Neem hierover in ieder geval contact op met de makelaars voor zover deze betrokken waren bij de verkoop, maar ook uw rechtsbijstandverzekering als u deze heeft. Beschikt u niet over een rechtsbijstandverzekering dan kunt u de tegenpartij aansprakelijk stellen door middel van een aangetekende brief of fax met ontvangstbevestiging

Natasha, 27-10-2008
Wij heben per 7 oktober de sleutel gekregen van ons nieuwe huisje. We hebben een bouwkundigrapport laten maken er waren her en der een paar gebrken maar we hadden besloten en berekend dat dat de koop niet mocht beinvloeden want het was te overzien. Nu bleek 8 oktober bij het verwijderen van het behang in de 2 voorkamertjes dat er scheuren tot de buitenmuur waren en ze leken aangesmeerd. Wij hebben gelijk de persoon van de bouwtechnischekeuring weer laten komen en die kwam gelukkig gelijk en die was vol ongeloof wat er achter het 1 laags behangetje te voorschijn wasgekomen. Dit was aan de buitenkant van het huis en toen het behang er nog opzat niet te zien. We hebben aangetekend de verkopers op de hoogte gebracht en ook gelijk rechtsbijstand ingeschakeld. Affijn een aannemer kan niks beteken er moest een construteur komen a 500 euro voor een rapportje waar we 3 weken op moeten wachten en daarbij gelijk de offerte, want nu blijkt de gevel aan de voorzijde van het huis moet verankerd worden en gestud. kostenplaatje geschat op 10000 euro of meer. Tja van de bewoners hebben we bericht gehad dat ze al 18 jaar geen behangetje hebben vernieuwd en van de gebreken niks afweten omdat ze zelf niet hebben gehangen.De aanemer schat dat het er al 25 jaar moet zitten en dat het is aangesmeerd en de bouwkundige verteld hetzelfde. De Jurist van de SRK zegt nu dat we moeten gaan bewijzen door kruisverhoor aan de buren of familie van de verkopers dat ze van niks wisten. Het zijn nogwel de 1e bewoners van het huis. Tot nu toe wet ik me geen raad meer. Reactie infoteur, 28-10-2008
Ik snap uw probleem volledig. Uit ervaring kan ik echter zeggen dat SRK zeer goede rechtsbijstand levert en alles zal doen wat mogelijk is. Ik wens u veel sterkte bij het verdere proces.

Marjolein, 17-09-2008
Hallo ik zou graag een vraag willen stellen. We hebben ons huis verkocht. Het voorlopig koopcontract is getekend begin april en de overdracht zou plaats vinden eind april maar echter door het ontbreken van geld van de koper is het uiteindelijk uitgesteld tot begin september een schikking getroffen wat betreft de boete want als we de drie promille hadden geeist dan had meneer het huis niet kunnen kopen.
Nu heeft hij zojuist gebeld over het feit dat de dakgoot naar binnen zou lekken en het dakkapel ook lek zou zijn. Het dakkapel heeft ooit gelekt en dat hebben wij toen laten repareren de onderhouds man heeft ons toen medegedeelt dat we het dakje goed schoon moesten houden om nog eens lekage te voorkomen. Normaal maken we elke voorjaar de dakgoten schoon etc. Maar we hebben dat echter niet gedaan dit jaar omdat de verkoop al voor die datum plaats zou vinden en wellicht ligt het daar aan we weten het niet. Maar wat moeten we nu doen? En wat kunnen we doen? Reactie infoteur, 18-09-2008
Het feit dat er een gebrek is aan een woning betekend niet direct dat er een verborgen gebrek is. Bij vele huizen is het bekend dat de goten schoongemaakt moeten worden om lekkage te voorkomen, zeker in boomrijke buurten. Zoals ik uw verhaal lees is er niet echt een verborgen gebrek.

Het is aan de koper om het huis te onderhouden en de dakgoten schoon te houden en de oorzaak van dit lek op te sporen. In principe hoeft u dan ook geen enkele actie te ondernemen.

Hestia, 09-09-2008
Ik zou op dit punt ook uw advies. Ik kocht mijn nieuwe woning zonder hulp van een makelaar. De verkopende partij liet de inspectie uitvoeren door haar makelaar. Deze liet mij vluchtig de meterkast zien. Daarin zat wel een aardlekschakelaar, maar de aarding hiervan ontbrak… zo bleek later nadat ik een electricien had ingeschakeld om de meterkast uit te breiden. Ik ga ervanuit dat de makelaar voldoende kennis zou moeten hebben om mij hierop te wijzen. Makelaar was NVM lid. Wie kan ik eventueel aansprakelijk stellen? De zinsnede "de woning wordt overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken waar de verkoper geen weet van heeft" staat in mijn contract. Reactie infoteur, 11-09-2008
Helaas zijn er meer details nodig om te bepalen of dit een verborgen gebrek is. Zo kan het zijn dat er wel een aarding aanwezig was op de waterleiding, zoals vroeger gebruikelijk was, maar welke nu nier meer afdoende is. De ouderdom van de woning en de meterkast en de fout zijn van belang om te bepalen of er sprake is van een verborgen gebrek. Bovendien diende u er rekening mee te houden dat de verkopend makelaar in opdracht van de verkoper werkt.

Indien u een beroep wilt doen op zijn eventuele tekortkoming zult u moeten bewijzen dat hij wist dat de groepen niet correct werden aangesloten maar ook dat de verkoper hiervan op de hoogte was. Wellicht heeft deze het huis ook in deze toestand gekocht.

Wel blijft het zo dat u zelf een onderzoeksplicht heeft. Heeft u bij het bekijken van de meterkast nadere navraag gedaan over de aanleg van de electra?

Al met al is de informatie te summier om er zonder meer vanuit te gaan dat er sprake is van een verborgen gebrek. Zelfs als dit het geval is kunt u alleen de extra kosten claimen van het aarden van de groepenkast daar u deze zelf al wilde laten vervallen in verband met het aanleggen van een extra groep.

Mocht u zekerheid willen hebben of er hier inderdaad iets te halen valt bij de verkoper c.q. de verkopend makelaar dan is het handig uw vraag voor te leggen aan uw rechtsbijstandverzekeraar. Sloot u geen rechtsbijstandverzekering waarop u een beroep kunt doen dan is het mogelijk uw vraag voor te leggen bij het juridisch loket.

Elisabeth Locus, 25-07-2008
Graag had ik Uw advies bij volgend probleem. Mijn vriend en ik hebben een comprimis ondertekend voor de aankoop van een woning. De eigenaar drong erop aan dat wij de kosten van de controle der electrische installatie op ons zouden nemen, hetgeen we dan ook gedaan hebben. Uit deze controle bleek dat de electriciteit helemaal niet in orde was, er is zelfs geen aarding voorzien in het huis! Mijn vraag is de volgende: kan dit aanzien worden als een verborgen gebrek en zo ja wie is hiervoor aansprakelijk? Met dank voor Uw respons. Reactie infoteur, 25-07-2008
Zoals ik uit uw verhaal opmaak was u voor verkoop van de woning al geattendeerd op het feit dat de electrische installatie nagekeken diende te worden door de verkoper. Als u hierover twijfelde kon u bij de verkoop de staat van de electrische installatie als ontbindende voorwaarde laten opnemen, of een voorbehoud maken naar aanleiding van de uitkomst van het onderzoek. Ook had u, door de mededeling va de verkoper zelf een onderzoeksplicht. Er is dan ook wel sprake van een gebrek maar verborgen is dit niet meer geheel. Wellicht maakte u gebruik van uw eigen makelaar voor de aankoop van de woning. Neemt u in dat geval eea eens met hem op

Dsvh13 (176 artikelen)
Gepubliceerd: 10-07-2008
Rubriek: Huis en Tuin
Subrubriek: Kopen en huren
Bronnen en referenties: 1
Per 2021 gaat InfoNu verder als archief. Het grote aanbod van artikelen blijft beschikbaar maar er worden geen nieuwe artikelen meer gepubliceerd en nog maar beperkt geactualiseerd, daardoor kunnen artikelen op bepaalde punten verouderd zijn. Reacties plaatsen bij artikelen is niet meer mogelijk.