Wie moet het onderhoud van een huurwoning betalen?

De huurder en de verhuurder zorgen samen voor het onderhoud aan de woning. De verhuurder betaalt het onderhoud en de grote reparaties en de huurder voert kleine reparaties uit. Als de huurder de schade aan de huurwoning zelf heeft veroorzaakt, dan zijn de kosten voor eigen rekening. De huurder moet een kleine reparatie zelf kunnen uitvoeren en er mogen geen hoge kosten aan verbonden zijn. Het is wettelijk vastgesteld wie er verantwoordelijk is voor het onderhoud. De verhuurder mag in het huurcontract dus geen bepalingen opnemen die in het nadeel van de huurder zijn. In dat geval zijn die bepalingen niet geldig.

Wat is de verantwoordelijkheid van de huurder?

De huurder draagt zorg voor de woning. Kleine reparaties moeten worden uitgevoerd. De huurder moet de reparaties zelf uit kunnen voeren. Dat betekent dat de klus eenvoudig moet zijn, er mag geen speciale kennis voor nodig zijn. Ook moet de plek bereikbaar zijn en mogen de herstelkosten niet te hoog worden. Is dat wel het geval? Dan zijn de kosten voor de verhuurder.

Schade veroorzaakt door de huurder

Als de huurder schade veroorzaakt aan de woning, dan zijn de herstelkosten voor eigen rekening. Een verstopping in de riolering komt ook voor rekening van de huurder, behalve als de verstopping in het gemeentelijk riool zit. Dan is de gemeente aansprakelijk. Als de verhuurder kleine reparaties ook uitvoert, dan mag dat worden doorberekend in de servicekosten.

Het onderhouden van de huurwoning

Bij het onderhoud aan de woning hebben de huurder en verhuurder hun eigen verantwoordelijkheid. De rijksoverheid heeft daarover regels opgesteld die zijn te vinden in het ‘besluit kleine herstellingen’. Welke klussen zijn voor de huurder en wat moet de verhuurder doen?

Schilderwerk

Het buitenschilderwerk wordt uitgevoerd door de verhuurder. De binnenkant wordt door de huurder gedaan. Hieronder valt het repareren van beschadigingen aan de muren, het verven van muren, plafonds en houtwerk en het behangen van binnenmuren.

Kleine reparaties

Kleine reparaties zijn bijv. het vastzetten van losse onderdelen en het aandraaien van schroeven. Maar ook het vervangen van kapotte onderdelen van kranen, hang- en sluitwerk, roosters, garnituur voor douche- en toilet, schakelaars- en wandcontactdozen en aansluitingen van telefoon, kabel of computer. Scharnieren, sloten en kranen moeten beweegbaar blijven en worden ontkalkt. Grote reparaties, of het vervangen van kranen en sloten komen voor rekening van de verhuurder.

Inbouwapparatuur, ingebouwde spiegels en ruiten

De kosten voor het repareren en vervangen van inbouwapparatuur (koelkast, kookplaat) komen voor rekening van de verhuurder. Inbouwapparatuur wordt samen met de woning verhuurd. De huurder betaalt de reparatie van beschadigde en kapotte ruiten en ingebouwde spiegels, als de kosten niet te hoog zijn.

Bevriezing van leidingen en tochtwerende middelen

De huurder moet maatregelen nemen om te voorkomen dat leidingen en buitenkranen bevriezen. Het plaatsen van een tochtstrip of andere tochtwerende middelen wordt door de huurder betaalt.

Verlichting

De verhuurder repareert en vervangt armaturen van verlichting. De lampen in gemeenschappelijke ruimten en aan de buitenkant van de woning worden door de huurder vervangen.

Technische installaties in de woning

Het onderhouden en vervangen van installaties is de verantwoordelijkheid van de verhuurder. De huurder doet alleen klein onderhoud zoals het schoonmaken van roosters, het bijvullen en ontluchten van de cv-installatie en het opstarten na uitval van de installatie.

Onderdelen buiten het huis

De verhuurder vervangt kapotte brievenbussen, armaturen van buitenverlichting enz. bij slijtage. Kapotte onderdelen worden door de huurder vervangen.

Tuin, erf, oprit en erfafscheiding

Als de woning voor het eerst wordt bewoond moet de verhuurder een oprit of tuinpad aanleggen en een eenvoudige erfafscheiding plaatsen. Grote reparaties of vervanging van de erfafscheiding komen ook voor rekening van de verhuurder. De huurder moet de tuin en de materialen onderhouden. Het onderhoud bestaat uit: wieden, snoeien, vervangen van dode planten en het vervangen van kapotte tegels.

Schoorstenen / afvoer- en ventilatiekanalen

De verhuurder repareert en vervangt de onderdelen van een schoorsteen en de installatie. De huurder houdt de kanalen schoon. De kanalen moeten wel bereikbaar zijn.

Het riool

De huurder moet het riool schoon houden en zo nodig ontstoppen. Dit geldt voor het binnenriool tot de aansluiting op het gemeenteriool of het hoofdriool. De riolering moet wel bereikbaar zijn.

Vuilstortkoker/vuilniscontainerruimte

Reparaties worden door de verhuurder uitgevoerd. De huurder moet de koker schoon houden en evt. ontstoppen. De vuilniscontainerruimte moet schoon blijven. Het schoonmaken is de taak van de huurder.

Schoonmaken

De huurder maakt de woonruimte en de gemeenschappelijke ruimte schoon. Ook de ramen, kozijnen en ander houtwerk moet door de huurder worden schoongemaakt. Aan de buitenkant van de woning moeten de goten en de regenafvoer regelmatig worden schoongemaakt. Rondzwervend vuil ruimt de huurder op. De huurder verwijderd ook graffiti als daar geen hoge kosten aan verbonden zijn.

Ongedierte bestrijden

De verhuurder zorgt voor de bestrijding van houtworm, boktor, kakkerlakken en faraomieren. De huurder bestrijdt luizen, mieren, wespen en vlooien.

Het melden van klachten en gebreken

De huurder is verplicht om klachten en gebreken zo snel mogelijk te melden bij de verhuurder. De klacht moet schriftelijk worden gemeld zodat je kunt aantonen wanneer het gebrek is ontstaan en dat dit is gemeld. Een snelle melding voorkomt ook onnodig hoge herstelkosten voor de verhuurder. Als de melding te laat wordt gedaan, dan kan de huurder opdraaien voor de gevolgschade. De kosten voor reparatie en vervanging worden wel door de verhuurder betaalt.

De verhuurder repareert gebreken

Na het melden van de klacht kan de verhuurder het gebrek herstellen. De verhuurder heeft tijd nodig om wat te regelen. Is er na zes weken nog niets gerepareerd? Dan is het mogelijk om bij de huurcommissie een tijdelijke huurverlaging aan te vragen. Dit kan alleen bij sociale huurwoningen. Voor woningen in de vrije sector moet de kantonrechter uitspraak doen. De huurder moet de verhuurder gelegenheid geven om de reparatie uit te voeren. De verhuurder moet op tijd aangeven wanneer de reparatie wordt uitgevoerd.