mijn kijk op

Problemen van huurders in Vlaanderen

Veel mensen die een woning huren zijn nog niet genoeg op de hoogte van hun rechten. Als gevolg hiervan zien we dat huurders heel vaak de dupe zijn van verhuurders die zelf hun rechten en plichten niet kennen of die manipulatief van aard zijn dat ze niet achteruit gaan om huurders bewust te benadelen. We horen heel vaak verhuurders klagen over slechte huurders maar goeie huurders durven vaak ook onterecht niets te ondernemen tegenover slechte verhuurders. Het zou niet mogen dat slechte verhuurders altijd profiteren van goede huurders.

• Kopen of huren is een keuze
• Een geschikte huurwoning vinden is moeilijk
• Verplicht naar een sociale woning
• Betaal niet te veel aan het immokantoor
• Huisvredebreuk en herstellingswerken
• Verbod op huisdieren en kinderen
• Overlijden eigenaar en/of verkoop woning
• Een paar tips

Kopen of huren is een keuze

Een woning kopen of huren is een keuze die sommige mensen hebben. Bepaalde mensen blijven huren uit noodzaak omdat ze de financiële middelen niet hebben om een woning te kopen maar velen blijven ook gewoon huren uit zekerheid. Daarmee bedoelen we dat sedert de bankencrisis van 2008 tot op vandaag (6 jaar later), steeds minder banken happig zijn om tot 100% van de aankoopprijs te lenen aan de kandidaat-kopers. Banken vragen meestal om een eigen inbreng maar het bedrag aan eigen middelen die je moet inbrengen wordt met de jaren steeds maar hoger. Wie een som geld gespaard heeft, wil dit natuurlijk niet allemaal gaan investeren in een woning, want wat blijft er dan nog over ingeval van onvoorziene moeilijkheden? Met de economische crisis sedert 2008, zien we dat steeds meer mensen moeite hebben met het afbetalen van hun hypothecaire lening. Gezondheidsproblemen of jobverlies kan het inkomen drastisch verminderen en dan beginnen de moeilijkheden. Wie vandaag een appeltje voor de dorst heeft, is gered. Om die redenen opteren steeds meer mensen om te blijven huren.

Een geschikte huurwoning vinden is moeilijk

Een geschikte huurwoning vinden, is vandaag ook niet meer zo evident. De huurprijzen blijven ook steeds stijgen en de zoektocht naar een geschikte woning kan lang duren. Komt daarbij nog dat veel huurwoningen maar half in orde zijn en toch zo verhuurd worden.
Wie iets wilt huren kan dit doen via een immokantoor of via een particulier. De trend is dat steeds meer eigenaars beroep doen op immokantoren om een geschikte kandidaat-huurder te vinden. Maar bij het overlaten van deze taak aan het immokantoor stellen ze wel hun voorwaarden aan de kandidaat-huurder. Dan moeten zij het 'moeilijk' werk niet doen. We merken dat voor huurders daar al de moeilijkheden beginnen. Vaak gehoorde klachten zijn kandidaat-huurders die worden geweigerd op basis van een zekere subtiele discriminatie ookal wordt het meestal zo niet expliciet als reden aangegeven. Ze verzinnen er wel een ander 'smoesje' voor. Maar vaak zien we dat verhuurders niet willen verhuren aan vreemdelingen, alleenstaande, mensen met lage inkomens of vervangingsinkomens, mensen met huisdieren of zelfs gezinnen met kinderen. Als je dan de pech hebt dat je behoort tot één van deze categorieën dan kan je het nog wel eens lastig hebben om een goede huurwoning te vinden. We zien bijvoorbeeld ook de trend sedert 2013 dat wie aanspraak wilt maken op een huurwoning met een huurprijs van 600,00 Euro nu al 2.000 Euro netto dient te verdienen. Maar wat heb je voor een huurwoning op de privémarkt als je onder de 500 Euro gaat huren? Het kan heel klein en goed zijn maar het kan ook groter vol gebreken zijn. Gelukkig zijn er woningen die wel nog in orde zijn maar die worden schaars.

Natuurlijk moet de verhuurder zekerheid hebben over zijn huurgeld maar door deze mensen te weigeren is dit ook nog geen zekerheid. Een koppel die op het moment van de overeenkomst goed verdient, kan door onvoorziene omstandigheden ook plots tot de lage inkomens behoren. Daarnaast iemand die nu op werkloosheid staat, kan binnen twee maanden een goed betaalde job krijgen. De verhuurder kan het risico misschien een beetje verkleinen maar zekerheid zal hij ook nooit 100% hebben. Hierbij moet ook gemeld worden dat de verhuurder altijd de zekerheid heeft van de huurwaarborg waar hij eventueel op kan terugvallen. Daarnaast biedt de huurovereenkomst ook veel mogelijkheden voor de verhuurders om afspraken vast te leggen. Is er dan echt een reden om te discrimineren? Zou niet iedereen een kans mogen verdienen? Daarbij vinden we dat een verhuurder die echt zo begaan is met zijn woning, zijn woning ook niet te huur moet stellen. Verhuren is altijd een risico.

Verplicht naar een sociale woning

Als gevolg hiervan zien we dat steeds meer mensen beroep moeten gaan doen op sociale huisvestingsmaatschappijen. Sommige mensen komen er verplicht in terecht. We zien dan ook dat bepaalde mensen zich hierin blijven nestelen, ookal voldoen ze niet meer aan de voorwaarden, omdat ze ook weten hoe moeilijk het op de privémarkt is om iets te vinden. We horen de mensen dan vaak klagen dat dit onrechtvaardig is, maar het is wel het huidige verhuringssysteem die deze trend doet ontstaan. Wat ook logisch is, mensen moeten onderdak hebben, iedereen heeft het recht op wonen. En ondertussen zal iedereen die belastingen betaalt, mee bijdragen voor de sociale opvangmarkt.

Betaal niet te veel aan het immokantoor

Eens je een geschikte huurwoning gevonden hebt, dan nog mag je je niet te zwak opstellen maar weten dat je als huurder ook rechten hebt. De wil van het immokantoor of de verhuurder mag je niet zomaar slikken. Ten eerste moet je ervoor zorgen dat je aan het immokantoor niet te veel betaalt. Zo mogen ze bijvoorbeeld geen dossierkosten aanrekenen. Sommige kantoren kunnen proberen om je een document te laten tekenen om zogezegd te weten welke woning je zoekt. Indien je dit ondertekend ben je vragende partij en mogen ze wel kosten aanrekenen. Dit dus nooit tekenen, tenzij je daar bewust voor kiest. De plaatsbeschrijving is een gemene kost. Dat wil zeggen dat zowel de huurder als de verhuurder de helft moet betalen.

Huisvredebreuk en herstellingswerken

Eens het gelukt is om een woning te huren en dat je reeds de sleutels in ontvangst mag krijgen, verzeker je dan ook dat de verhuurder geen dubbel van de sleutel heeft achtergehouden. De woning is onschendbaar zelfs voor de eigenaar en de verhuurder mag geen "huisvredebreuk" plegen. Met andere woorden een eigenaar mag zonder jouw toestemming niet in jouw huis komen. Daarbij zouden we nog aan toevoegen dat hij niet onaangekondigd mag langskomen want dan mag je hem de toegang tot de woning weigeren. Hij moet een afspraak maken en een duidelijke reden hebben om binnen te willen komen. Een goede reden is bijvoorbeeld om herstellingswerken of renovatiewerken uit te voeren. Hierbij melden we nog dat art.1724 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat als de werken langer dan 40 dagen onafgebroken aanhouden, de huurder in de mogelijkheid is om een huurprijsvermindering aan te vragen. Dit gebeurt "naar evenredigheid van de tijd en het gedeelte van het gehuurde goed waarvan hij het genot moet derven." Probeer zoiets altijd eerst te bespreken met de verhuurder, lukt dit niet dan kan je je nog steeds wenden tot de vrederechter. Maar deze regel is een aanvullend recht en kan contractueel wel afwijken. Lees dus altijd goed de huurovereenkomst.

Verbod op huisdieren en kinderen

Nog een veel voorkomende regel die toegepast wordt door immokantoren en verhuurders is het verbod op huisdieren. Een verhuurder die dan toch huisdieren houdt zou dan in principe in strijd zijn met de huurovereenkomst. Toch ziet de wetgeving dit soms anders. Dit verbod zou gezien worden als een "aantasting van het recht op een privéleven, gezinsleven en woonplaats zoals voorzien in art.8.1 van het verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden." Een Vrederechter in Mouscron-Comines-Warneton oordeelde in zijn vonnis van 12.04.2010 dat het art.8.1 van het Europees Verdrag van de rechten van de mens primeert op het intern recht en door alle rechtbanken dient te worden toegepast.
We denken hier dat hetzelfde principe kan gehanteerd worden voor kinderen. Trouwens zou een verhuurder die oorspronkelijk geen kinderen in zijn woning wou zijn contract verbreken, als hij zou vaststellen dat de vrouw plots zwanger is? Het zou nogal overdreven zijn.

Overlijden eigenaar en/of verkoop woning

Tenslotte wilden we nog iets kwijt over de onzekerheid waarin sommige huurders in kunnen terecht komen.
Wanneer je verhuurder overlijdt of beslist om zijn woning te gaan verkopen, dan maakt dat in eerste instantie geen einde aan je huurovereenkomst. De erfgenamen van de overledene of de koper van de woning neemt dan gewoon alle rechten en plichten over. Maar deze nieuwe eigenaren kunnen wel het initiatief nemen om de huurovereenkomst te beëindigen, mits inachtname van de opzegtermijnen van je overeenkomst. Als dit zich voordoet komt je als huurder in een onzekere positie te staan. Want zolang er geen koper is weet je niet als je de woning zal kunnen verder huren en hoe lang. De koper kan de overeenkomst gewoon verder zetten of opzeggen om er zelf in te wonen of om verbouwingswerken te doen. En in dit geval, tenzij je de woning zelf gekocht hebt, zal je op zoek moeten gaan naar een nieuwe woning. Als je dan als goeie huurder onlangs geïnvesteerd hebt in de woning, omdat je dacht dat je er nog lange tijd ging in wonen en je hebt bijvoorbeeld, de tuin heraangelegd, een tuinhuisje gebouwd of net geschilderd, dan ben je deze investering allemaal kwijt en het geleverde werk kan voor niets geweest zijn. Dit is het nadeel van huurder te zijn en het kan nogal eens frustrerend zijn want deze kosten kan je ook niet terugvorderen.

Een paar tips

• Voor je je huurovereenkomst teken, lees aandachtig wat er in staat.
• Aarzel niet om iets bij te voegen aan je plaatsbeschrijving (het kan op het einde van de huur van belang zijn)
• Bij moeilijkheden probeer altijd alles rustig te bespreken met de verhuurder. Probeer je hierbij altijd in te leven in zowel de positie van huurder als verhuurder en wees rechtvaardig voor beide kanten. Lukt het niet om tot een oplossing te komen, sta je recht in je schoenen en loont het de moeite, aarzel niet om naar de huurdersbond te stappen of naar het vredegerecht. Iedereen heeft rechten en mag deze dan ook gebruiken.

Lees verder

• Huren met een immokantoor in België