Huren met een immokantoor in België

Wie in België iets wilt huren, kan zelf op zoek gaan naar een woning op de private markt, maar kan dit ook doen in samenwerking met een immokantoor. Wat kan een immokantoor betekenen voor een huurder en wat zijn de kosten die eraan verbonden zijn? Heeft deze manier van huren ook voor- en nadelen voor de huurder?

• Wat is een immokantoor?
• Wat zijn de kosten voor de huurder verbonden aan een immokantoor?
• De voor- en nadelen van een immokantoor voor de huurder

Wat is een immokantoor?

Immokantoren of immobiliënkantoren zijn kantoren die zich bezig houden met de verhuur, de verkoop of het beheer van woningen of vastgoed. De kantoren bestaan meestal uit verschillende vastgoedprofessionals, namelijk een vastgoedmakelaar-bemiddelaar, een vastgoedpromotor, een vastgoedbeheerder en een vastgoedexpert.

Bij het huren van een woning zullen we het meest te maken hebben met de vastgoedmakelaar-bemiddelaar. De hoofdtaak van een vastgoedmakelaar is bemiddelen bij verhuur of huur, de verkoop of koop van een onroerend goed, handelszaak of onroerend recht. Hij kan eventueel optreden in functie van syndicus of zelf de beheerder van onroerend goed voor derden zijn. De makelaar is altijd een tussenpersoon die voor rekening van derden activiteiten uitvoert.

Wat zijn de kosten voor de huurder verbonden aan een immokantoor?

Commissies en/of dossierskosten

Eigenaars doen steeds vaker een beroep op immokantoren bij het zoeken naar nieuwe huurders voor hun woningen. Vroeger zagen we vaak dat de makelaars hun kosten en commissies aanrekenden bij de huurders in plaats van bij de verhuurders. De kosten bedroegen vaak 50% of 100% van een maandhuur + 21% BTW. Dit was in sommige gevallen een redelijk bedrag. Volgens art.5ter van de woninghuurwet is dit verboden, maar sommige kantoren proberen dit toch nog te omzeilen door het te omschrijven als dossierkosten. De enige uitzondering waarin er wel kosten mogen aangerekend worden, is wanneer de huurder de werkelijke opdrachtgever is van de bemiddelingsopdracht.

Plaatsbeschrijving

De plaatsbeschrijving kan gebeuren door de vastgoedexpert of door een aangeduide deskundige. De kosten hiervoor kunnen erg verschillen naargelang de aangeduide persoon en soort woning. Meestal worden deze kosten gewoon in twee gedeeld waarbij zowel huurder als verhuurder de helft bijdraagt. De huurder kan controleren of de verhuurder ook aan het kantoor heeft betaald door de factuur en betalingsbewijs op te vragen.

De huurwaarborg

De grootste kostenpost bij het huren van een woning en zo ook bij de regeling via een immokantoor is de huurwaarborg. Er worden drie mogelijkheden voorzien bij de wet om de huurwaarborg te stellen. Daarnaast bestaat er ook de mogelijkheid in een alternatieve regeling die immokantoren kunnen gebruiken.

De waarborg wordt op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder gestort
Dit gebeurt bij een financiële instelling en de borg blijft geblokkeerd totdat hij in onderling akkoord tussen huurder en verhuurder wordt vrijgegeven bij het einde van de overeenkomst. De borg mag maximum twee maanden bedragen.

De bankwaarborg
De huurder stort geleidelijk gedurende maximum drie jaar de waarborg met vaste maandelijkse betalingen. In afwachting biedt de bank de garantie. Als tegenprestatie moet de huurder zijn inkomsten laten storten bij die financiële instelling. De borg mag niet meer zijn dan drie maanden huur.

De huurwaarborg van het OCMW
Voor mensen die het financieel moeilijk hebben, kan het OCMW zich garant stellen voor de huurwaarborg.

Opgelet: cash geld wordt niet erkend door de huurwet en mag niet gevraagd worden aan de huurder. Dit wordt gezien als een schuldbekentenis.

De alternatieve regelingen
De wetgever laat tenslotte eveneens toe om de huurwaarborg te regelen door bv. het deponeren van kasbons of obligaties, onderschrijving van een verzekeringsbon, kapitalisatiebon of persoonlijke borgstelling. Bijvoorbeeld een huurwaarborg in de vorm van een kapitalisatiebon brengt éénmalige instapkosten mee. Het rendement is gelijklopend aan een huurwaarborg op de bank voor de duur van de huur. Bij deze vorm kan ook nog steeds drie maanden borg gevraagd worden. Daarnaast kan al dan niet middels een kleine premie in een overlijdensdekking worden voorzien. Dit houdt in dat indien de huurder komt te overlijden er aan de nabestaanden een kapitaal wordt uitgekeerd waarmee de huur tegen 50% of 100% gedurende drie, zes of twaalf maanden verder betaald kan worden. Deze alternatieve regelingen worden vaak voorgesteld door immokantoren in West- en Oost-Vlaanderen

De voor- en nadelen van een immokantoor voor de huurder

Voordelen

• Immo's beschikken over een breed netwerk waardoor een geschikte woning vinden vlotter gebeurd.
• Makelaars kunnen je als potentiële goeie huurders aanprijzen bij eigenaars als je goede referenties hebt bij vorige verhuurders.
• Ze houden zich bezig met de administratie en financiën rond het huurcontract waardoor deze meestal aan de wettelijk verplichtingen voldoet.
• Het kantoor kan eventueel bemiddelen met de eigenaars (bv.al dan niet toelaten van een huisdier)

Nadelen

• Er wordt vaak een voorlegging van loonfiches opgevraagd van de laatste drie maanden.
• Meestal kostelijker op korte termijn. Immo's vragen meestal de eerste maand huur op voorhand. Deze kunnen ze inhouden als schadevergoeding indien je een vastgelegde woning toch niet zou nemen.
• Als een woning jou interesseert, moet je snel beslissen. Er is veel concurrentie van potentiële kandidaat-huurders.
• Er moet voorzichtig uitgekeken worden naar wanpraktijken van bepaalde immokantoren die het niet altijd even serieus nemen met de belangen van de huurder.

Nog een laatste tip: controleer steeds of de vastgoedmakelaar erkend is. Dit kan je raadplegen op de lijst van het BIV
(Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars).

Lees verder

• Problemen van huurders in Vlaanderen