Winst maken met huis opknappen en verkopen

In tv-programma's als 'Bouwval gezocht' knappen enthousiaste mensen een huis op om dat met winst weer door te verkopen. Ze nemen daarmee een risico, want naast de aankoopprijs moeten ze ook het geld van de verbouwing maar weer uit de verkoopprijs kunnen halen. Dit risico samen met de bouwperikelen maken deze programma's boeiend om naar te kijken. Wat is projectontwikkeling en hoe zou je het zelf kunnen aanpakken?

Inhoud:

Hoe werkt projectontwikkeling van een huis?
Wat zijn de risico's van projectontwikkeling?
Baan opzeggen en starten met projectontwikkeling, waarom?
Overdrachtsbelasting, hypotheek en eigen geld
Wat willen kopers in deze buurt?
Belangrijke punten bij renovatie
Wie gaat de renovatie uitvoeren en wat doe je zelf?
Hoeveel winst ga je maken: het kostenplaatje
Afspraken, conflicten en grijs gebied
Verkoop en winst

Hoe werkt projectontwikkeling van een huis?

Een projectontwikkelaar realiseert de ontwikkeling van een project, in dit geval de verbetering van een huis. Hij bedenkt een 'product': een op te knappen huis waarvan hij denkt dat er vraag naar is. Na aankoop regelt hij alle zaken rondom de verbouw, het nieuwe ontwerp bedenken en alle zaken die geregeld moeten worden, zoals het contracteren van de aannemer en/of de werklui en het verkrijgen van benodigde vergunningen. Daarnaast bewaakt hij het project ook financieel en organisatorisch.

Wat zijn de risico's van projectontwikkeling?

Een projectontwikkelaar probeert na aankoop van een huis zijn winst te halen uit de verbetering van het huis die de verkoopprijs verhoogt. Hij investeert in tijd en geld en neemt daarmee een financieel risico met kans op winst.

Bron: Elbym, Pixabay

Baan opzeggen en starten met projectontwikkeling, waarom?

Waarom zou je de zekerheid van een vaste baan opzeggen om zo'n onzeker risico te nemen? Geld is het antwoord: in het leven hangt een groot risico nemen vaak samen met kans op grote winst. Daarnaast ervaren mensen in een goedbetaalde maar verantwoordelijke baan veel stress. Er is ook een trend te zien om na een aantal jaren in een topbaan gewerkt te hebben heel iets anders te willen doen. Voor sommigen is dat coach worden of een bed and breakfast beginnen, voor anderen is het een opknaphuis aanpakken. Het handigste is wel als je op tenminste één onderdeel van zo'n project veel kennis en ervaring hebt: in de bouw, als architect of als stevige projectmanager.

Overdrachtsbelasting, hypotheek en eigen geld

In elk land zijn de regeltjes van de overheid weer anders dus verkijk je niet op tv-programma's die in andere landen zoals Engeland spelen. In Nederland betaal je bij verkoop van het huis 6% overdrachtsbelasting, hetgeen je winst direct weer vermindert. Dit zou te voorkomen zijn door binnen 6 maanden na de koop weer te verkopen, en bovendien in de akte op te nemen dat de teruggave van de overdrachtsbelasting jou toekomt.

Hoe betaal je een huis om op te knappen? Het beste is het om een groot deel eigen geld in te brengen in de aankoop. Je krijgt namelijk niet zo maar een extra hypotheek van de bank.

Wat willen kopers in deze buurt?

Een opknaphuis maakt soms de wildste plannen in een ontwikkelaar los. Maar druk niet je eigen stempel teveel op het huis. Vraag bij plaatselijke makelaars naar welk soort huis er vraag is in deze buurt. Zijn potentiële kopers in deze omgeving jonge starters, gezinnen of ouderen? Hoeveel luxe wil de gemiddelde koper? En vooral: hoe liggen de huizenprijzen in de buurt? Het zijn allemaal aspecten waarover je jezelf vragen moet stellen.

Belangrijke punten bij renovatie

Het opknaphuis is gekocht, er moet veel gebeuren en je hebt evenzoveel ideeën. Een aantal belangrijke punten om in het nieuwe ontwerp op te nemen zijn:

ligging van de kamers (huiskamer en slaapkamers)

minimale grootte van de kamers: moeten er muren doorgebroken worden

aantal slaapkamers

aantal badkamers: de hoofdslaapkamer krijgt vaak een eigen badkamer

hoeveel wc's: liefst op elke verdieping één

eventueel een uitbouw aan het huis

wat moet er aan de tuin gebeuren, welke functies moet het hebben: zitten, spelen

flexibiliteit/mogelijkheden van het huis behouden, zoals een eettafel in keuken of huiskamer

creëer waar mogelijk gezichtslijnen door het huis, dat geeft een ruimtelijk effect

Wie gaat de renovatie uitvoeren en wat doe je zelf?

Elk uur dat je een aannemer, architect of werklui moet inhuren kost geld. Hoe meer je zelf doet des te meer geld bespaar je. Maar dan moet jouw werk wel kwalitatief goed zijn. De werkzaamheden bestaan uit o.a.:

voorbereidende werkzaamheden: vergunningen regelen, buren informeren e.d.

materialen kiezen, prijzen vergelijken en inkopen

plannen van de werkzaamheden: wat gebeurt in welke volgorde, wie is van wie afhankelijk en waarom

werklui inhuren

bouwwerk verrichten

Hoeveel winst ga je maken: het kostenplaatje

Het gaat erom dat je met een minimale investering het maximale rendement behaalt. Een kostenplaatje kan er als volgt uitzien:

[TD]Aankoop huis[TD]Sanitair en cv[TD]Verf / behang / gordijnen[TD]Vloeren[TD]Electriciteit en verlichting[TD]Tegelwerk[TD]Deuren en klinken[TD]Dak[TD]Keuken[TD]Tuin[TD][TD]Totaal kosten:[TD]Verkoop huis:[TD][/TD]

Kostenplaatje	[/TH][TH]
[/TD][TD]	[/TD]
[/TD][TD]560.000
Verbouwingskosten:	[/TD][TD]
Constructiewerkzaamheden (muren e.d.)	20.000	[/TD]
1.200	[/TD]
800	[/TD]
3.000	[/TD]
10.000	[/TD]
2.250	[/TD]
750	[/TD]
15.000	[/TD]
8.000	[/TD]
4.000	[/TD]
[/TD][TD]
Verbouwingskosten totaal:	[/TD][TD]65.000
[/TD][TD]	[/TD]
[/TD][TD]625.000
[/TD][TD]	[/TD]
[/TD][TD]675.000
[/TD][TD]
Winst:	[/TH][TH]50.000

Tussen 'totaal kosten' en 'winst' zit een enorm spanningsveld:

de kosten worden door onvoorziene zaken vrijwel altijd hoger

de verkoopprijs kan lager uitpakken dan gepland

En hoe zit het met je eigen kosten? Elke maand dat je bezig bent met dit project kost je ook geld wat je anders verdiende in een baan. Ook je eigen tijd moet je als kosten zien. Zou je het huis uiteindelijk verkopen voor een prijs die gelijk is aan de aankoopprijs + de verbouwkosten, dan is jouw eigen tijd niet betaald en lijd je in feite verlies.

Afspraken, conflicten en grijs gebied

Tijdens de renovatie kom je ongetwijfeld voor onverwachte tegenslagen te staan. Een constructie blijkt niet mogelijk te zijn zoals bedacht of op tekening gezet, de bouwers hebben iets anders uitgevoerd dan de bedoeling was -want niet elk detail wordt vooraf beschreven of getekend-, ofwel iemand voert iets gewoon verkeerd uit. Veel ellende is te voorkomen door:

vooraf overduidelijke afspraken te maken

zelf zoveel mogelijk aanwezig te zijn

zelf zoveel mogelijk af te weten en begrijpen van de werkzaamheden die uitgevoerd gaan worden

zelf zoveel mogelijk bereikbaar te zijn als je niet aanwezig bent

Toch is het belangrijk om de controle niet zoveel op te voeren dat een aannemer of bouwer geen vertrouwen meer voelt. Een lastig evenwicht: controle en vertrouwen. Een grijs gebied blijft altijd bestaan: "We hebben toch afgesproken dat...", "Ik dacht dat u bedoelde ..." en "Ik mag toch verwachten van je dat je ...". Je kunt nu eenmaal niet alles 100% voorzien en onder controle hebben en houden. Ook dit is een risico dat je loopt bij zo'n project als dit, en wat je -als het goed is- terugbetaald krijgt in je uiteindelijke winst.

Verkoop en winst

Het is zover: het huis gaat in de verkoop. Makelaars zeggen dan: verkoop is 90% emotie. De potentiële koper moet zich thuisvoelen in het huis, moet de mogelijkheden kunnen zien en zich niet opgesloten voelen. Optimaal is een snelle verkoop met een goede winst.