Verborgen gebreken in nieuw gekochte woning

Wij hebben een boerderij gekocht, hiervan heeft de makelaar ons verteld dat het bewoonbaar was, maar dat het wel noodzakelijk was om het dak te herstellen. Nou zijn wij begonnen met slopen van de wanden (spaanplaat, gips) wat om het vierkant (4 palen) was betimmerd. Nu blijkt het vierkant geheel rot te zijn en niet meer is te herstellen dus de boerderij moet gesloopt worden. Nu hebben wij de verkopende partij aansprakelijk gesteld. Wie kan ons vertellen wat onze kansen zijn om toch nog wat terug te vorderen van de verkopende partij? Reactie infoteur op 18-05-2009:Gelet op de staat waarin het gebouw zich al bevond zou het raadzaam zijn geweest een bouwkundig onderzoek te laten verrichten voor de aankoop, hierbij was dit gebrek zeker aan het licht gekomen. Indien u gebruik maakte van een aankopend makelaar verbaast het me dat dit u niet werd aangeraden en lijkt het me zeker van belang de aankopend makelaar hierop aan te spreken.

Of er nu nog sprake is van een verborgen gebrek is in de eerste plaats afhankelijk van het feit of de eigenaar op de hoogte was van dit defect (dit is dan weer afhankelijk van de redactie van het koopcontract). Dit zult u dan moeten aantonen. Ook het niet laten uitvoeren van een bouwkundige keuring zal meespelen bij de bepaling of u de kosten kunt vorderen. Daar niet alle omstandigheden bekend zijn blijft het in dit geval koffiedik kijken of een beroep op een verborgen gebrek succes zal hebben.

Het lijkt mij zeker verstandig een eventuele claim te bespreken met de aankopend makelaar of een eventuele rechtsbijstandverzekeraar.

Ik heb in november een huis('38) gekocht. Er was toen nog niks aan de hand, de makelaar zei wel dat de kelder wel eens vochtig werd, maar omdat er niks te zien was gingen we er vanuit dat het gewoon om een beetje optrekkend vocht ging. Maar nu, ruim 4 maand later heb ik rond de 20 centimeter water in de kelder staatn en mijn buurvrouw zegd dat het nog wel eens meer kon gaan worden..... volgens haar is het ook een algemeen bekend probleem in dat gedeelte van de wijk. welke stappen kan ik nu nog ondernemen???
MVG Mareno Wilens Reactie infoteur op 14-03-2009:Dat kelders in Nederland regelmatig onder water komen te staan is geen nieuw gegeven. De uitlating van de (verkopend?) makelaar had voor u een reden moeten zijn om door te vragen maar is van de andere kant ook zo sumier gesteld dat hem dit wel degelijk kan worden aangerekend.

Indien u zelf ook een aankopend makelaar had had deze door moeten vragen naar de vochtproblemen en zou ik het probleem daar neerleggen. Indien u geen aankopend makelaar had kunt u een klacht neerleggen bij de verkopend makelaar, indien u over een rechtsbijstandverzekering beschikt kan deze de verkopend makelaar voor u aanschrijven.

Het volgende geval heeft zich bij oplevering van de woning voorgedaan:
door zowel verkoper, makelaar als koper is vastgesteld dat een lekkage zich voordeed op de zolderverdieping. Dit is schriftelijk vastgelegd en ondertekend door de drie partijen. De gevolgen van deze lekkage was al geconstateerd was bij de eerste bezichtiging, maar de oorzaak van de lekkage is toen door de makelaar als zijnde verholpen weergegeven. Wat een tweetal maanden later bij oplevering niet het geval blijkt te zijn. Nu wil ik als nieuwe bewoner een deugdeljke oplossing (door twee dakdekker bedrijven aangegeven als zijnde de enige afdoende oplossing) en niet een lapmiddelen-oplossing die naar verluid al vaker is geprobeerd door verkoper en dan een paar maanden houdbaar is. Op dit moment drupt het op diverse plaatsen binnen dus heb ik opdracht gegeven voor de deugdelijke reparatie, alvorens de verkoper hiermee te confronteren.
Prijs deugdelijke oplossing € 900,=. Maximale bijdrage toegezegd door verkoper: €300,=. Als bijkomend argument opgevoerd door verkoper: het is voor hem nu een voldongen feit en daarom gaat hij niet accoord.
Gaarne uw beoordeling. Reactie infoteur op 11-03-2009:Het feit dat u al opdracht tot herstel heeft gegeven en het voor de verkoper niet meer is na te gaan of er een andere en goedkopere oplossing was werkt niet in uw voordeel. Van de andere kant heeft u een tweetal dakdekkers naar het probleem laten kijken en deze gaven beide dezelfde oplossing en dit werkt dan weer in uw voordeel.

Zo een twee drie valt er, zonder specifieke omstandigheden van het geval en bijvoorbeeld de ouderdom van het huis, de ouderdom van het betreffende dak en het feit of dat u gevraagd heeft naar de ouderdom van het dak geen pasklare oplossing te geven of het door de tegenpartij aangeboden bedrag redelijk is. Indien u beschik over een aankopend makelaar of een rechtsbijstandverzekering is het zeker de moeite waard deze vraag aan hen voor te leggen. Voor zover ik dit probleem nu kan beoordelen, zonder complete gegevens, zijn er wellicht mogelijkheden om een hoger bedrag bij de verkoper te "halen".

Ik heb een vraagje wij hebben vorig jaar een huis gekocht tijdens de eerste bezichtiging zagen we in de slaapkamer dat er een bruine watervlek op de muur zat. De makelaar had de eigenaar gebeld en die vertelde dat er een leitje van het dak los zat en dat hij deze zou maken. Bij de tweede keer bezichten van het huis was de plek weer wit geschilderd.
we hadden dus vernomen dat het probleem was verholpen. Nu haalde ik mijn kast van de muur om wat blijkt het lekt nog steeds en nu loopt het water ook in mijn stopcontact. We wonen er nu 8 maanden. Wat moet ik nu doen. Reactie infoteur op 16-02-2009:Gezien de langere tijd die al verlopen is sinds de aankoop van de woning zult u moeten bewijzen dat het gebrek destijds niet afdoende hersteld werd door de verkoper en dat het gebrek dus niet opnieuw door een andere oorzaak is ontstaan. Wellicht kan een dakdekker u hiermee verder helpen.

Kunt u dit niet bewijzen dan kunt u de verkoper niet meer aanspreken. Wel kunt u in dat geval doorgaans de gevolgschade van de lekkage claimen op uw opstalverzekering.

Ik heb ook uw advies nodig. Wij hebben ons huis verkocht in begin Augustus 2008. Vrijwel kort daarop heeft de aankopende partij ons gebeld met de medeling dat er sprake was van een lekkage in het keuken gedeelte. Om toch de verkopende partij snel van dienst te zijn ben ik tesamen met een particuliere dakbedekker naar de lekkage gaan kijken. Hierbij kregen we toestemming op de plafond delen eruit te halen en vervolgens het lek op te zoeken. Dit was ons geheel niet bekend bij de verkoop van het object. Hieruit voort hebben wij niet kunnen constateren en was er ook geen sprake van een lekkage. Alles zag er droog uit.

Op basis van onze kijk naar de schade hebben we de koper laten weten dat we niets hebben geconstateerd en hebben we verder niets verder vernomen van de koper.
Vorige week echter kregen we een brief d.d. 24-12 dat we aansprakelijk gehouden worden voor de lekkage en dat is ruim 3 maanden later als dat we onze bezichtiging hebben gedaan. In welke mate kunnen wij aansprakelijk gesteld worden na een dusdanige tussen tijd? Zowel bij de koop alswel bij de oplevering was er geen sprake van lekkage. Bij vorbaat dank alvast voor uw toelichting. Reactie infoteur op 28-12-2008:Natuurlijk kan de kopende partij u altijd aansprakelijk stellen, of u dan ook aansprakelijk bent is een geheel ander verhaal.

Zoals u zelf aangeeft is er geen enkele lekkage geconstateerd, ook niet door een deskundige. Ongetwijfeld zal er wel iets aan de hand zijn nu de tegenpartij u wederom aanschrijft. Het is in eerste plaats van belang uit te zoeken wat er nou precies aan de hand is. Nu u zelf al onderzoek heeft gedaan is het niet meer dan redelijk dit aan de tegenpartij te verzoeken. Het is wel verstandig dit schriftelijk te doen in dit (aangetekende schrijven) ook aan te geven dat u al eerder eea onderzocht waarbij werd vastgesteld dat er geen sprake was van lekkage.

Als de oorzaak is vastgesteld kan er ook, aan de hand van de criteria zoals aangegeven in het artikel worden vastgesteld of er daadwerkelijk sprake is van een verborgen gebrek waarvoor u aansprakelijk bent.

Mocht u uw woning hebben verkocht met een verkopend makelaar, dan is het verstandig deze alsnog op de hoogte te stellen van de aansprakelijkstelling van de tegenpartij. Indien u een rechtsbijstandverzekering sloot is het handig deze op de hoogte te stellen van deze kwestie en deze een brief aan de tegenpartij te laten opstellen.

Wij hebben per 1/10/2008 een koopwoning gekocht waar een makelaar van de verkopende partij bij betrokken was. Nu, nog geen 2 maanden later komen wij achter de zo genoemde veborgen gebreken. Bijvoorbeeld een lek naast de "vide" op het dak, hetgeen sterk vervuild was en de hemelwaterpijpen zitten verstopt. Een douchecelvloer in de badkamer waar het water alle kanten oploopt behalve naar het putje. Verwarming in de hal beneden en in de voorkamer werken niet. Bij de notaris werd gevraagd of er verborgen gebreken waren die gemeld moesten worden. De verkopende partij gaf aan dat die er niet waren. Door ons zijn deze zaken niet opgemerkt bij het bekijken van het huis. Kunnen wij de verkopende partij nog aansprakelijk stellen? Bij voorbaat dank. Reactie infoteur op 07-12-2008:Uiteraard kunt u de makelaar van de verkopende partij aansprakelijk stellen voor deze gebreken. In hoeverre dit het gewenste resultaat heeft is natuurlijk afhankelijk van de exacte omstandigheden.

Voor wat betreft de lekkage is het van belang om na te gaan of er op deze plaats eerder lekkage is geweest. Het simpele feit dat u nu last heeft van lekkage is nog niet direct een verborgen gebrek. Het feit dat de putten waren volgelopen wil niet zeggen dat dit ook zo was op het moment van verkoop. Wellicht is er in de tussentijd een ophoping ontstaan waardoor de lekkage zich openbaarde. Heeft u zelf bij de koop van de woning uitdrukkelijk gevraagd naar de staat en ouderdom van het dak ?

Voor wat betreft de niet werkende kachels is het van belang na te gaan waarom deze niet werken. Wellicht kan uit deze oorzaak worden aangenomen dat er inderdaad sprake is van een verborgen gebrek.

Ten slotte de douchecelvloer. Als deze inderdaad scheef is zodat het water niet wegloopt dan kan er wel degelijk sprake zijn van een verborgen gebrek. De vraag is echter of dit gebrek dusdanig ernstig is dat de douche in zijn geheel niet te gebruiken is, als de douchebak alleen "voller" loopt dan u zou willen maar het water toch uiteindelijk wegloopt zonder dat het een overstroming met zich mee brengt dan zal er vaak geen sprake zijn van een eigen gebrek.

U zult dus nog zelf het een en ander moeten onderzoeken voordat u kunt vaststellen of er echt sprake is van een verborgen gebrek. Indien u beschikt over een rechtsbijstandverzekering dan is het goed om deze in te schakelen. Beschikt u hier niet over dan is het goed om alvast een melding te maken aan de verkopend makelaar. Succes hiermee

In maart 2007 hebben we een koopwoning gekocht zonder makelaar erbij. Nu hebben we al vele verborgen gebreken gehad o.a. riolering onder de vloer wat niet in elkaar gelijmd was, sinds dit weekend komen we er achter dat de dakbedekking op het platte dak niet goed is uitgevlakt waardoor we meerdere malen waterlekkage hebben gehad en het dakbedekking geheel moet worden vervangen. Deze gebreken zijn destijds nooit opgemerkt door ons of gemeld door de verkoper, kunnen we de verkopende partij hiervoor nog aansprakelijk stellen? Reactie infoteur op 25-11-2008:Dat ligt aan de concrete omstandigheden van het geval. Waren er eerdere sporen van lekkage zichtbaar, zo ja heeft u er navraag naar gedaan waardoor deze is ontstaan of is er eerder lekkage geweest en is deze weggewerkt door een nieuw laagje verf aan te brengen. Heeft u navraag gedaan naar de staat en ouderdom van het platte dak, kon u het platte dak eenvoudig bekijken, heeft u een technische keuring laten verrichten en sinds wanneer heeft u last van deze lekkages ?

U kunt natuurlijk altijd de verkopende partij aansprakelijk stellen. In hoeverre deze actie kans van slagen heeft is mede afhankelijk van de bovenstaande vragen. Wellicht is het verstandig deze kwestie voor te leggen aan uw rechtsbijstandverzekering of op het spreekuur van het juridisch loket indien u geen rechtsbijstandverzekering heeft.

Ik heb onlangs een huis gekocht maar zit nu met een probleem.
Er zit een wirlpool in de badkamer en toen ik me ging douchen haalde ik de douchekop uit het bad en zag dat de slang was afgebroken en met een tyrap was vast gezet.
En de wirlpool zelf deed het ook niet hoorde alleen maar het tikken van het motortje.
ik heb toen ik de sleutel van de woning ging halen en we een ronde deden door het huis gevraagd of alles in de badkamer het deed en goed was de verkoper zei dat alles goed was.
ik baalde eerst enorm van die doucheslang ivm dat hij aan de andere kant van het bad zit en ik me tegel werk eraf moest halen.
maar goed de verkoper is nog langsgeweest om te kijken waarom het bad het niet deed maar de schakelaar van het motortje sprong steeds weer uit dus hij zei ga maandag telefonisch contact opnemen met de leverancier en laat je het weten.
tot zover was ik tevreden maar nu komt het.
toen hij weg was ging ik de tegel weghalen om er een nieuwe doucheslang op te zetten nou aan de binnenkant stonden de paddestoelen er nog net niet op 2 cm water tussen me bad en de vloer kon me vinger tussen de doucheslang steken dus daar liep allemaal water door als je aan het douchen was nergens een rubbere ring tussen om het waterdicht te maken stelschroeven van het bad verroest etc etc etc.
de verkoper heeft mij verteld dat hij zelf het bad erin heeft gezet toen der tijd nou dat is dus niet goed gebeurd.
maar nu mijn vraag kan ik hem hier voor aansprakelijk stellen en de schade laten vergoeden want ik denk dat me hele bad eruit kan worden gehaald en nagekeken moet worden. Reactie infoteur op 09-11-2008:Gezien de eerdere reparatie aan de doucheslang kun je verwachten dat de verkoper wel degelijk op de hoogte was van het gebrek en wellicht ook de paddestoelen die zich achter de wand hadden gevormd.

Het lijkt mij dan goed mogelijk dat u de verkoper hiervoor aansprakelijk kunt stellen. Neem hierover in ieder geval contact op met de makelaars voor zover deze betrokken waren bij de verkoop, maar ook uw rechtsbijstandverzekering als u deze heeft. Beschikt u niet over een rechtsbijstandverzekering dan kunt u de tegenpartij aansprakelijk stellen door middel van een aangetekende brief of fax met ontvangstbevestiging

Wij heben per 7 oktober de sleutel gekregen van ons nieuwe huisje. We hebben een bouwkundigrapport laten maken er waren her en der een paar gebrken maar we hadden besloten en berekend dat dat de koop niet mocht beinvloeden want het was te overzien. Nu bleek 8 oktober bij het verwijderen van het behang in de 2 voorkamertjes dat er scheuren tot de buitenmuur waren en ze leken aangesmeerd. Wij hebben gelijk de persoon van de bouwtechnischekeuring weer laten komen en die kwam gelukkig gelijk en die was vol ongeloof wat er achter het 1 laags behangetje te voorschijn wasgekomen. Dit was aan de buitenkant van het huis en toen het behang er nog opzat niet te zien. We hebben aangetekend de verkopers op de hoogte gebracht en ook gelijk rechtsbijstand ingeschakeld. Affijn een aannemer kan niks beteken er moest een construteur komen a 500 euro voor een rapportje waar we 3 weken op moeten wachten en daarbij gelijk de offerte, want nu blijkt de gevel aan de voorzijde van het huis moet verankerd worden en gestud. kostenplaatje geschat op 10000 euro of meer. Tja van de bewoners hebben we bericht gehad dat ze al 18 jaar geen behangetje hebben vernieuwd en van de gebreken niks afweten omdat ze zelf niet hebben gehangen.De aanemer schat dat het er al 25 jaar moet zitten en dat het is aangesmeerd en de bouwkundige verteld hetzelfde. De Jurist van de SRK zegt nu dat we moeten gaan bewijzen door kruisverhoor aan de buren of familie van de verkopers dat ze van niks wisten.. Het zijn nogwel de 1e bewoners van het huis. Tot nu toe wet ik me geen raad meer.. Reactie infoteur op 28-10-2008:Ik snap uw probleem volledig. Uit ervaring kan ik echter zeggen dat SRK zeer goede rechtsbijstand levert en alles zal doen wat mogelijk is. Ik wens u veel sterkte bij het verdere proces.

Hallo ik zou graag een vraag willen stellen. We hebben ons huis verkocht. Het voorlopig koopcontract is getekend begin april en de overdracht zou plaats vinden eind april maar echter door het ontbreken van geld van de koper is het uiteindelijk uitgesteld tot begin september een schikking getroffen wat betreft de boete want als we de drie promille hadden geeist dan had meneer het huis niet kunnen kopen.
Nu heeft hij zojuist gebeld over het feit dat de dakgoot naar binnen zou lekken en het dakkapel ook lek zou zijn. Het dakkapel heeft ooit gelekt en dat hebben wij toen laten repareren de onderhouds man heeft ons toen medegedeelt dat we het dakje goed schoon moesten houden om nog eens lekage te voorkomen. Normaal maken we elke voorjaar de dakgoten schoon etc. Maar we hebben dat echter niet gedaan dit jaar omdat de verkoop al voor die datum plaats zou vinden en wellicht ligt het daar aan we weten het niet. Maar wat moeten we nu doen? En wat kunnen we doen? Reactie infoteur op 18-09-2008:Het feit dat er een gebrek is aan een woning betekend niet direct dat er een verborgen gebrek is. Bij vele huizen is het bekend dat de goten schoongemaakt moeten worden om lekkage te voorkomen, zeker in boomrijke buurten. Zoals ik uw verhaal lees is er niet echt een verborgen gebrek.

Het is aan de koper om het huis te onderhouden en de dakgoten schoon te houden en de oorzaak van dit lek op te sporen. In principe hoeft u dan ook geen enkele actie te ondernemen.

Ik zou op dit punt ook uw advies. Ik kocht mijn nieuwe woning zonder hulp van een makelaar. De verkopende partij liet de inspectie uitvoeren door haar makelaar. Deze liet mij vluchtig de meterkast zien. Daarin zat wel een aardlekschakelaar, maar de aarding hiervan ontbrak... zo bleek later nadat ik een electricien had ingeschakeld om de meterkast uit te breiden. Ik ga ervanuit dat de makelaar voldoende kennis zou moeten hebben om mij hierop te wijzen. Makelaar was NVM lid. Wie kan ik eventueel aansprakelijk stellen? De zinsnede "de woning wordt overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken waar de verkoper geen weet van heeft" staat in mijn contract. Reactie infoteur op 11-09-2008:Helaas zijn er meer details nodig om te bepalen of dit een verborgen gebrek is. Zo kan het zijn dat er wel een aarding aanwezig was op de waterleiding, zoals vroeger gebruikelijk was, maar welke nu nier meer afdoende is. De ouderdom van de woning en de meterkast en de fout zijn van belang om te bepalen of er sprake is van een verborgen gebrek. Bovendien diende u er rekening mee te houden dat de verkopend makelaar in opdracht van de verkoper werkt.

Indien u een beroep wilt doen op zijn eventuele tekortkoming zult u moeten bewijzen dat hij wist dat de groepen niet correct werden aangesloten maar ook dat de verkoper hiervan op de hoogte was. Wellicht heeft deze het huis ook in deze toestand gekocht.

Wel blijft het zo dat u zelf een onderzoeksplicht heeft. Heeft u bij het bekijken van de meterkast nadere navraag gedaan over de aanleg van de electra ?

Al met al is de informatie te summier om er zonder meer vanuit te gaan dat er sprake is van een verborgen gebrek. Zelfs als dit het geval is kunt u alleen de extra kosten claimen van het aarden van de groepenkast daar u deze zelf al wilde laten vervallen in verband met het aanleggen van een extra groep.

Mocht u zekerheid willen hebben of er hier inderdaad iets te halen valt bij de verkoper c.q. de verkopend makelaar dan is het handig uw vraag voor te leggen aan uw rechtsbijstandverzekeraar. Sloot u geen rechtsbijstandverzekering waarop u een beroep kunt doen dan is het mogelijk uw vraag voor te leggen bij het juridisch loket.

Graag had ik Uw advies bij volgend probleem. Mijn vriend en ik hebben een comprimis ondertekend voor de aankoop van een woning. De eigenaar drong erop aan dat wij de kosten van de controle der electrische installatie op ons zouden nemen, hetgeen we dan ook gedaan hebben. Uit deze controle bleek dat de electriciteit helemaal niet in orde was, er is zelfs geen aarding voorzien in het huis! Mijn vraag is de volgende: kan dit aanzien worden als een verborgen gebrek en zo ja wie is hiervoor aansprakelijk? Met dank voor Uw respons. Reactie infoteur op 25-07-2008:Zoals ik uit uw verhaal opmaak was u voor verkoop van de woning al geattendeerd op het feit dat de electrische installatie nagekeken diende te worden door de verkoper. Als u hierover twijfelde kon u bij de verkoop de staat van de electrische installatie als ontbindende voorwaarde laten opnemen, of een voorbehoud maken naar aanleiding van de uitkomst van het onderzoek. Ook had u, door de mededeling va de verkoper zelf een onderzoeksplicht. Er is dan ook wel sprake van een gebrek maar verborgen is dit niet meer geheel. Wellicht maakte u gebruik van uw eigen makelaar voor de aankoop van de woning. Neemt u in dat geval eea eens met hem op