Het kiezen van de juiste architect

Een architect is je vertrouwenspersoon tijdens het bouwen en verbouwen, je raadsman. Kies daarom iemand die je vertrouwen waard is en waar je kunt mee opschieten. Je moet in dezelfde lijn denken over essentiële zaken en hij moet jouw wensen verstaan. Je moet op dezelfde golflengte kunnen komen tijdens het ontwerp en de uitvoering. Ga dus te rade bij vrienden; informeer naar hun ervaringen. Ga zelf praten met een aantal architecten; maak er werk van en neem een beslissing na ernstig overleg.

De samenwerking met de architect is van groot belang

Zodra je een goed architect gevonden hebt, is het bepalen van een eisenprogramma essentieel. Slechts wanneer je duidelijk weet wat je wil, kan je je wensen aan de architect kenbaar maken.

Wanneer je ervaart dat hij (of zij) je werkelijk verstaan heeft, zal de beste methode wel zijn alle beslissingen, bestellingen, contracten en uitvoeringen te laten gebeuren langs degene die je je vertrouwen gegeven hebt. Dit zal uiteindelijk het voordeligst uitvallen en soms heel wat moeilijkheden besparen. Sommige kandidaat-bouwers lopen vooruit op de normale gang van zaken, door bestellingen toe te zeggen aan aannemers of firma's. Zulke handelwijze is sterk af te raden en kan wel eens duur uitvallen of tot onvermoede complicaties leiden.

Contract met de architect

Om tot een goede en duidelijke afspraak te komen met de architect, is het wel zeer gunstig een contract op te maken waarin de wederzijdse rechten en plichten bepaald worden. Het kan ook gebeuren dat je, vooraleer uiteindelijk te beslissen of en hoe je zal bouwen, een architect wenst te raadplegen, zonder dat je daardoor reeds een definitieve opdracht aan deze laatste toevertrouwt. In zulk geval is het wenselijk dat dit klaar en duidelijk wordt afgesproken en dat de architect tevoren bepaalt welk ereloon voor zulke "consultatie" zal gevraagd worden.

Ereloon van de architect

De erelonen (Volgens de deontologische norm nr. 2 van de Orde der Architecten) van de architect worden bepaald volgens de kostprijs van de woning. De percenten worden berekend op de totale kostprijs van de woning. Het bedrag wordt berekend per schijf van die kostprijs. Bij een hogere kostprijs is er een lichtjes dalend percentage voorzien. Bedrag van de vermoedelijke of de totale werkelijke kosten wordt berekend in opeenvolgende schijven. Eén ding is zeker: je betaalt je architect volgens het gezegde: "Loon naar werken". Dit zal misschien veel vertellen over de verschillende barema's die in de praktijk toegepast worden. Een volledige opdracht moet dus volledig betaald worden.

Soms wordt de opdracht geïnterpreteerd als eindigend met de ruwbouw onder dak. Dan zal je inderdaad slechts 7% betalen op die ruwbouw en niet op de afwerking. Eis je echter dat de architect zich ook ontfermt over de afwerking, het ontwerpen van meubilair, enz... dan betaal je het ereloon 7% berekend op de totale kostprijs van de woning.

Algemeen variëren de erelonen van de architect van 5% tot 15% van het bouwbudget. Het ereloon is nog eens afhankelijk van een nieuwbouw, renovatiewerken of sleutel-op-de-deurwoningen afhankelijk van de risico’s dat er aan verbonden zijn.

Wat is de taak van de architect?

De architect is tegelijk:

• creatief denker met artistieke aanleg
• begeleider en coördinator

De architect luistert naar de eisen die je stelt aan de nieuwe woning. Hij (zij) stelt verdere vragen om je eisenprogramma te vervolledigen. Na het opstellen van een eisenprogramma volgt het opmaken van een voorontwerp. Dit ontwerp moet een synthese zijn van je persoonlijke verlangens en eisen, de kenmerken van het terrein en de stedenbouwkundige normen, en dit binnen het budget dat je vooropgesteld hebt. Er is natuurlijk nog meer: in het voorontwerp zal de architect de spirit, de stijl, van je woning vastleggen. Er zal een bepaald idee in te vinden zijn dat van de woning iets speciaals maakt.

Bezoek samen het bouwterrein en vertel daar de architect welk zicht je belangrijk vindt. Hij zal er in het ontwerp rekening mee houden. Als je het voorontwerp ziet, dan zou je moeten nagaan of de architect begrepen heeft wat je verlangens waren. Laat de architect uitleggen wat de positieve en negatieve elementen zijn in het plan.

Van nu af moet je meer dan ooit bezig zijn met het plan en je proberen in te leven door middel van de tekeningen van het toekomstige gebouw. Zijn er punten in het ontwerp waarmee je echt niet akkoord gaat, noteer ze dan nauwkeurig. Bespaar je de moeite ze zelf op te lossen. Misschien zal de architect besluiten bij het doornemen van je opmerkingen dat een nieuw voorontwerp moet gemaakt worden.

De architect toetst het voorontwerp aan het budget

De architect zal een zeer ruwe raming maken aan de hand van een bepaalde m²/prijs. Deze m²/prijs varieert tussen de 450 euro/m² en 850 euro/m². De architect zal daarbij rekening houden met de aard van de materialen en de soort afwerkingsgraad die met jou besproken zijn. Een kelder en een zolder krijgen een andere m²/prijs.

Als je het voorontwerp goedkeurt, zal de architect het bouwaanvraagdossier klaar maken. Heb je een goedgekeurde bouwaanvraag, dan mag je de graafwerken voor de fundering starten na 20 dagen.

Ondertussen zal de architect het lastenboek opgemaakt hebben met een meetstaat, zodat aan verschillende aannemers offertes kunnen gevraagd worden. Daarna zal de architect de offertes controleren om na te gaan of ze overeenstemmen met de plannen en het lastenboek. De architect licht de klant in over de verschillende offertes. Op basis van die inlichtingen zal de klant de aannemer van zijn keuze aanduiden.

Vanaf de start van de werken zal de architect de werf regelmatig bezoeken. Het is ook wenselijk dat de bouwheer deelneemt aan de werfvergaderingen. De beslissingen die genomen worden op de werf, worden genoteerd in een werfrapport. Elk werfrapport wordt door de drie partijen ondertekend. Aldus kan geen enkele partij het gezegde betwisten.

Bij de voorlopige oplevering (de aanvaarding van een bepaald uitgevoerd werk) is de architect de raadsman van de bouwheer. Hij spoort met verantwoordelijkheidszin en waarnemingszin de eventuele gebreken op en zorgt ervoor dat de aannemer deze gebreken herstelt. Als garantie voor die herstelling wordt soms een klein bedrag (bv. 5%) van bepaalde facturen afgehouden. Deze 5% wordt dan bij de definitieve oplevering betaald als alle werken in orde bevonden worden (in principe 1 jaar na de voorlopige oplevering).

De tienjarige aansprakelijkheid van architect en aannemer

De tienjarige aansprakelijkheid van architect en aannemer start bij de voorlopige oplevering. Indien er echter geen enkel document opgesteld werd betreffende de definitieve oplevering, wordt meestal geoordeeld dat de termijn van 10 jaar slechts begint te lopen vanaf het bewonen van het gebouw. Deze aansprakelijkheid is beperkt tot ernstige gebreken van het gebouw. Ze dekt dus niet alle gebreken ervan, maar alleen deze die het gebouw of de ruwbouw betreffen en die de stevigheid van het gebouw (of een gedeelte ervan) in het gedrang brengen.

De sleutel-op-de-deur-firma en de architect

Sleutel-op-de-deur-woningen zijn niet altijd prefabwoningen. Een aantal zijn dat wel. Een bouwpromotor die "sleutel-op-de-deur-woningen" bouwt, zal heel dikwijls publiciteit voeren met volgende slagzin: "Wij bouwen traditioneel tegen een geïndustrialiseerde prijs". Zij kunnen een traditionele wijze van bouwen hanteren, maar wat niet traditioneel is, is de relatie tussen jou als bouwheer en de aannemer (de gekende traditionele driehoeksrelatie waarbinnen de architect de klant moet beschermen en waken over een goede uitvoering ten voordele van de bouwheereigenaar, is hier niet aanwezig).

Laat je een sleutel-op-dé-deur woning oprichten door een bouwpromotor dan wordt de architect gekozen door die bouwpromotor (hun samenwerking verschilt naar intensiteit van firma tot firma!). In een bepaald geval is de beheerder van de bouwfirma tegelijk de architect. Als klant-verkoper kan je je in dat geval beter laten bijstaan door een zelf gekozen architect. Diens taak blijft dan beperkt tot het onderzoeken van de plannen en van het bestek van de promotor, en eventueel ook tot de keuring van het bouwwerk. (Laat zoiets opnemen in je contract!)

Waarop letten bij het afsluiten van een contract?

Als je een contract afsluit met een promotor of aannemer voor het bouwen van een woning, moet je op enkele punten goed letten:

Een gouden regel: niet vlug ondertekenen

• Eis alle documenten 14 dagen ter inzage voor één handtekening wordt gezet.
• Eis een duidelijke prijsberekening, die kan gecontroleerd worden voor je ze ondertekent.
• Weigert men alle documenten ter inzage mee te geven, zet dan een kruis over het aanbod, hoe aanlokkelijk het ook is. Een eerlijke firma, die niets te verbergen heeft, handelt zo niet.
• Als je de documenten hebt, lees ze zelf met veel aandacht, onderlijn de punten waarover je uitleg wilt vragen en laat geen onduidelijkheid bestaan. Vraag uitleg aan iemand die bevoegd is.

Duidelijke prijsberekening

• Zet nooit een handtekening onder een voorlopige prijsberekening. De juiste en duidelijke prijs moet in het contract vermeld worden.
• Ook als gezegd wordt dat "alles inbegrepen" is, moet je nog vragen wat je zelf zult moeten betalen. Wat "komt er nog bij"?
• Zorg ervoor dat de prijs niet kan geïndexeerd worden.
• Indien gezegd wordt dat de prijs niet geïndexeerd is, doe dit dan schriftelijk bevestigen, als dit niet uitdrukkelijk vermeld is in het document dat je ter ondertekening wordt voorgelegd.
• Laat mondelinge afspraken (voor min- en meer- en bijwerken bv.) steeds schriftelijk vastleggen.
• Als je een afzonderlijke offerte krijgt voor bijwerken, vraag dan steeds meteen of de prijs geïndexeerd is, vanaf wanneer en op welke wijze.

Voorschotten en waarborg

• De wet voorziet dat maximum 5% als voorschot mag gevraagd worden. Hij voorziet eveneens dat een waarborg van 5 % gesteld wordt door de promotor of aannemer. Vraag of dit gebeurt. Hiervan moet je een bewijs afgeleverd worden.
• Er mogen geen voorschotten gevraagd worden voor ondertekening van het contract. Betaal er dus geen. Betaal zeker nooit "in het zwart"; dat is in je eigen nadeel. Betaal nooit "in handen", maar steeds langs post- of bankrekening.

Begindatum, leveringsdatum, einddatum

• Het is van groot belang de juiste begin- en einddatum van de werken te kunnen bepalen. Zie na of hier geen dubbelzinnigheid voorkomt in je contract.
• Als de uitvoeringstermijn in "werkdagen" uitgedrukt is, moet je er rekening mee houden dat hiervan de "verletdagen" mogen afgetrokken worden. Dit komt neer op een gemiddelde van 12 tot 14 werkdagen per maand. 160 werkdagen bv. stemmen overeen met een uitvoeringstermijn van ongeveer 12 maanden.
• Houd de einddatum of leveringsdatum goed in het oog. Als die overschreden wordt begint de vertragingsboete en stopt de indexering.
• Waak erover dat een vertragingsboete vermeld staat in het contract. Deze moet overeenkomen met een normale huurprijs (van de nieuwe woning). Best is: een bepaalde som per kalenderdag vast te stellen of een percentage (liefst de wettelijke intrest) van de volledige bouwkostprijs, B.T.W. inbegrepen.

Wat doen bij betwisting?

• We hopen dat de bouw van je woning vlot verloopt, zodat er geen betwisting bij te pas komt. Toch kan dit gebeuren. Wat dan?
• Begin altijd met elke nieuwe afspraak schriftelijk te bevestigen. Als het om een belangrijke zaak gaat, zelfs per aangetekende brief.
• Als er een klacht is, kan je beginnen met die mondeling mee te delen. Als hieraan geen gevolg gegeven wordt, schrijf dan je klacht duidelijk in een aangetekende brief.
• In sommige gevallen is het raadplegen van een advocaat aangewezen.
• Een mogelijkheid is ook: een 'oproeping in verzoening' vragen bij de vrederechter. Die is kosteloos. De aanvraag moet gebeuren bij de griffie van het vredegerecht. Zie na in je contract of wellicht vermeld staat dat slechts de rechtbank van die of die gemeente bevoegd is. In veel gevallen zal de vrederechter een deskundige aanstellen. Zelf een deskundige aanstellen, zijn verloren kosten.