Aankoopmakelaar en juridische termen

Een woning aankopen is een gespecialiseerde en tijdrovende aangelegenheid, een project op zich waarbij alle risico’s tot een minimum beperkt dienen te blijven. U krijgt bij de aankoop van uw woning te maken met financiële, bouwkundige en juridische aspecten. U vindt hier een overzicht van juridische begrippen die veel voorkomen bij de aankoop van uw woning.

Aanbod

Rechtshandeling die door aanvaarding tot een overeenkomst leidt.

Appartementsrecht

een aandeel in een appartementen gesplitst gebouw waaraan verbonden is het rechts van uitsluitend gebruik van een bepaald gedeelte van het gebouw (bijvoorbeeld een flatwoning). Een zelfstandig registergoed dat overgedragen en bezwaard kan worden zonder toestemming van de overige appartementseigenaren.

Bedenktijd

De consument die een onroerende zaak koopt, heeft drie dagen bedenktijd vanaf het moment dat hij het door beide partijen ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen. De koper kan deze bedenktijd gebruiken om zich nog eens over de koop te beraden.

Bestemmingsplan (WRO):

een door een gemeenteraad vastgesteld programma van een bepaald gebied ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. In het Bestemmingsplan wordt vastgelegd voor welk doel bepaalde grond bestemd is, dat wil zeggen: mag erop gewoond worden, winkels gebouwd worden of is het de bedoeling dat er bedrijven of industrieën worden gevestigd.

Borderel

Een borderel is een akte in tweevoud opgemaakt ten behoeve van de inschrijving van een hypotheek. Na inschrijving ontvangt de hypotheekhouder één exemplaar als bewijs van de inschrijving.

Canon

In de akte van vestiging kan aan de erfpachter de verplichting opgelegd worden aan de eigenaar (op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen) een geldsom – canon - te betalen.

Conformiteitseis

De bepaling dat de afgeleverde zaak aan de koopovereenkomst moet beantwoorden. Op grond van de conformiteitseis kan de verkoper schadeplichtig zijn voor verborgen (onzichtbare) gebreken.

Economische eigendom

Economisch eigendom is niet het zakenrechtelijke begrip eigendom. Het heeft zodoende ook geen werking tegenover derden. Het betreft een zuiver persoonlijk recht. Voor 1995 was economisch eigendom populair om zodoende heffing van overdrachtsbelasting (6%)te voorkomen. Tegenwoordig hanteert men economisch eigendom om bijvoorbeeld de prijs en eigendom voor derden niet zichtbaar te maken in het Kadaster. Wil de economische eigenaar echter zo kunnen handelen als een juridisch eigenaar, dan zal hij een onbeperkte en onherroepelijke volmacht moeten hebben.

Eigendomsbewijs

Papier (akte) waaruit tot eigendom geconcludeerd kan worden.

Erfdienstbaarheid

Zakelijk recht of servituut is een last waarmee een onroerende zaak “het dienende erf” ten behoeve van een ander onroerende zaak “het heersende erf” is bezwaard. Tussen eigenaren van naburige erven bestaan dus deze rechten en verplichtingen. Bij het recht van overpad bijvoorbeeld heeft verkoper als eigenaar het recht om over de grond van de buurman te lopen. Dit recht gaat op de koper, zodra hij de nieuwe eigenaar is door de overdracht over. De vestiging van een erfdienstbaarheid dient door middel van een overeenkomst, vastgelegd in een notariële akte, te geschieden.

Erfpacht

Is een beperkt zakelijk recht, dat is gevestigd op een zaak. Het recht van erfpacht, geeft de erfpachter de bevoegdheid de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken, meestal onder de verplichting een geldsom “de canon” aan de eigenaar te betalen.

Eigendomsovergang

Het overgaan van eigendom op een zaak van de ene persoon op de andere persoon, hetzij onder algehele titel (erfopvolging). Hetzij onder bijzondere titel (zoals door overdracht op grond van koop).

Executiewaarde

De executiewaarde is de waarde bij gedwongen openbare verkoop, vaak onder minder gunstige voorwaarden. Om een geldlening onder hypothecair verband te verstrekken, verlangt de geldgever de executiewaarde. De executie waarde ligt doorgaans 10 tot soms wel 50% lager (afhankelijk van de courantheid van de onroerende zaak) dan de vrij –op naamwaarde, zodat bij gedwongen verkoop in publieke veiling, de opbrengst van het (onder)pand voldoende zal zijn om te hypotheek af te lossen.

Grosse

De grosse is het eerste afschrift van een authentieke akte bestemd voor de belanghebbende.

Kadaster

Van registergoederen wordt de registratie bijgehouden door de Dienst voor het Kadaster en de openbare registers. Zelfstandig orgaan dat tot taak heeft inwinning, acceptatie, mutatie, beheer en distributie van vastgoedinformatie en het kadastrale proces in de landinrichting. Het hoofdkantoor is gevestigd in Apeldoorn.

Kadastraal uitreksel

Men kan behalve uit de kadastrale gegevens ook veelal uit een kadastraal uitreksel opmaken op wiens naam de onroerende zaak staat, alsmede welke beperkte zakelijke rechten op de onroerende zaak gevestigd zijn (zoals recht van opstal, erfpacht en vruchtgebruik) of andere kenmerken.

Kettingbeding

Een kettingbeding is een persoonlijk recht met een zakelijke inslag. Anders dan bij een erfdienstbaarheid, die als zakelijke recht aan het onroerende zaak is “gehecht”, wordt een kettingbeding aan een persoon opgelegd. Een kettingbeding legt bijvoorbeeld een bijzondere verplichting op ten aanzien van het gebruik van het te kopen onroerend goed. Zo kan een gemeente bij de verkoop van een woning bepalen dat de voortuin alleen als siertuin mag worden gebruikt. Een kettingbeding is een bepaling in de transportakte die in elk volgende eigendomsoverdracht ook moet worden overgenomen.

Koopovereenkomst

Een overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven en de koper zich verbindt om daarvoor een prijs in geld te betalen. De verkoper is verplicht de verkochte zaak met toebehoren in eigendom over te dragen en af te leveren. Een koopovereenkomst is vormvrij, dat wil zeggen dat deze mondeling of schriftelijk kan worden aangegaan. Een schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst heeft echter als voordeel dat het als bewijsmiddel kan dienen.

Kosten Koper (K.K.):

onder kosten koper worden de volgende kosten verstaan namelijk de overdrachtsbelasting (6%), de notariskosten in verband met de Levering en de kosten die aan het Kadaster verschuldigd zijn wegens het inschrijven van de transportakte.

Kwalitatieve rechten en verplichtingen

Een soort erfdienstbaarheid ten behoeve van de persoon in plaats van ten behoeve van het perceel. Evenals bij erfdienstbaarheid is dit een verplichting die op een perceel kan rusten om niet te doen of te dulden, maar dan ten behoeve van een natuurlijk persoon ( of rechtspersoon). Het gaat om een verplichting (wie er ook eigenaar van het pand is of wordt). Notariële akte en inschrijving in het Kadaster is vereist. Voorbeeld kleurstelling buitenschilderwerk.

Levering

De levering is een zakenrechtelijke overeenkomst waardoor een zaak of een vordering overgedragen wordt, een beperkt recht wordt gevestigd, overgedragen, gewijzigd of tenietgedaan, op grond van een daartoe verplichtende rechtsverhouding. Registergoederen levert men door een notariële akte, die de zakelijke overeenkomst tot overdracht weergeeft en die akte in de openbare registers (Kadaster) inschrijft.

Mandeligheid

Een bijzondere vorm van mede-eigendom van een onroerende zaak die tot gemeenschappelijk nut strekt van twee of meer erven bijvoorbeeld erfscheidingen zoals: muren, heggen, sloten enz.

Minuut

De minuut (minute) is de oorspronkelijke exemplaar van de authentieke akte, die door de ambtenaar, lees notaris wordt bewaard.

NWWI

Het Nederlands Woning Waarde Instituut is het keurmerk voor woningtaxaties.

NBTO

Nederlands Bureau Taxaties Onroerende Zaken

Onroerendezaakbelasting

Onroerendezaakbelasting (ozb) is een belasting die door gemeenten wordt geheven van eigenaren en gebruikers van onroerende zaken. Tot 2006 werd er zowel een igenarenbelasting opgelegd als een gebruikersbelasting. Vanaf 2006 is de gebruikersbelasting voor woningen komen te vervallen. Voor niet-woningen, zoals bedrijfspanden, geldt de gebruikersbelasting nog wel.

Ontbindende voorwaarden

Een ontbindende voorwaarde doet de verbintenis met het plaatsvinden van de gebeurtenis vervallen. Een ontbindende voorwaarde biedt één of meer partijen dus de mogelijkheid om in bepaalde gevallen de overeenkomst te ontbinden. Als regel komen de volgende ontbindende voorwaarden in een koopakte voor: het niet verkrijgen van een adequate financiering, het niet verkrijgen van een huisvestigingsvergunning of het niet verkrijgen van een Nationale Hypotheek Garantie.

Opschortende voorwaarden

Een opschortende voorwaarde doet de werking van een verbintenis eerst met het plaatsvinden van de gebeurtenis aanvangen.

Opstalrecht

Het opstalrecht is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouw, werk of beplanting in eigendom te hebben of te verkrijgen. Het opstalrecht kan zelfstandig zijn of is afhankelijk gesteld van een ander zakelijk recht of van een recht van huur of pacht op een onroerende zaak. Voorbeeld van een opstalrecht in een onroerende zaak : een kelder of verdieping die behoort bij het gebouw van A en doorloopt in het gebouw van B.

Overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting wordt primair geregeld in de Wet op belastingen van rechtsverkeer. De overdrachtsbelasting begint bij de verkrijging van onroerende zaken die in Nederland zijn gelegen of van rechten waarvan deze zijn onderworpen. De heffing bedraagt 6% van de waarde van hetgeen wordt verkregen.

Registergoed

Een registergoed is een goed dat men slechts kan overdragen of vestigen door inschrijving van die overdracht of vestiging in de daarvoor bestemde registers. Tot de registergoederen rekent men: alle onroerende zaken, te boek gestelde schepen en luchtvaarttuigen en de aandelen in en de beperkte rechten op registergoederen.

Taxatierapport

Een taxatie is het inschatten van de waarde van een onroerende zaak. De vereniging Register Vastgoed Taxateurs (RVT) is de branchegoedorganisatie van de Register Vastgoed Taxateurs. Een waardebepaling is een inschatting van de waarde die een woning heeft op het moment van opname, daarbij wordt vooral gekeken naar vergelijkbare onroerende zaken in de nabije omgeving. Andere waardebepalende factoren zijn o.a. ligging, locatie, grootte, inrichting, aard, verhuurd of niet verhuurd, bouwkundige staat, eigendom van de grond (eigen grond of erfpacht), zakelijke rechten (erfdienstbaarheden, vruchtgebruik, appartementsrechten), parkeermogelijkheden, rentevoet, en de marktsituatie (vraag en aanbod). Taxaties spelen een belangrijke rol bij de financiering van een woning wanneer men een taxatatierapport moet overleggen om de financiering rond te krijgen. Een taxatie van een onroerende zaak is eveneens belangrijk wanneer men wil kopen, verkopen of verzekeren.

Transportakte

Deze akte wordt ook wel juridische overdracht, juridische levering of eigendomsoverdracht genoemd. Authentieke akte waarbij een registergoed geleverd wordt. De transportakte moet worden ingeschreven in het Kadaster.

Vrij op naam (V.O.N.)

Bij nieuwbouw wordt meestal gekozen voor verkoop vrij op naam. De overdrachtsbelasting is dan met de notariskosten en de kosten voor het Kadaster inbegrepen in de totale koopsom.