De koopaannemingsovereenkomst

Wanneer je een nieuwbouwwoning koopt, komt er veel bij kijken om alles goed te regelen. De manier om alles schriftelijk vast te leggen tussen de verkoper, meestal een projectontwikkelaar of een aannemer, en de koper is het opstellen en ondertekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst. Maar wat staat er nu in zo’n koopovereenkomst en waar moet je precies op letten voordat je nieuwbouw gaat kopen?

De koop-aannemingsovereenkomst

Wanneer je een bestaande woning koopt, teken je met de verkoper een koopovereenkomst om de aankoop te bezegelen. Wanneer je een nieuwbouwwoning koopt, teken je een koop-aannemingsovereenkomst. Deze overeenkomst valt uiteen in twee delen, de koopovereenkomst voor de aankoop van de grond waarop je nieuwe huis gebouwd gaat worden, en de aannemingsovereenkomst waarin overeengekomen wordt dat het huis voor je gebouwd gaat worden.

Garantieregelingen

De meeste verkopers van nieuwbouwwoningen in Nederland zijn projectontwikkelaars, aannemers, bouwbedrijven en vastgoedhandelaren. Het meest veilig aankopen van een nieuwbouwwoning doe je door een woning te kopen bij een partij die aangesloten is bij een garantie-instituut, zoals het GIW of het SWK. Wanneer je een nieuwbouwhuis koopt wat onder de garantieregelingen van voorgenoemde instituten valt, dan heb je de garantie dat bij faillissement van de bouwer je nieuwe woning wordt afgebouwd en dat er na de bouw nog voor een lange tijd garantie op je woning zit. Voor verschillende onderdelen van je woning gelden weliswaar verschillende termijnen, maar op de bouwkundige constructies geldt een garantietermijn van 10 jaar. Dit geeft je als koper de zekerheid dat je nieuwe woning deugdelijk wordt gebouwd.

Het is niet vanzelfsprekend dat een verkoper van nieuwbouw aangesloten is bij een dergelijk garantie-instituut. Zeker de kleinere partijen in Nederland, zoals plaatselijke aannemers of kleine vastgoedhandelaren, voeren geen garantie keurmerk. Let hier op bij de aankoop van een nieuwbouwwoning en laat desnoods de garantie middels aanvullende overeenkomsten met dergelijke verkopers toch goed regelen!

De samenstelling van de koop-aannemingsovereenkomst

De koop-aannemingsovereenkomst wordt bij het starten van de verkoop van een nieuwbouwproject opgesteld door de verkopende partij en moet, indien de partij aangesloten is bij een garantie-instituut, worden goedgekeurd door dit instituut. Daarbij stelt de verkopende partij vaak aanvullende artikelen in een aanvullende overeenkomst op die bij de koopaannemingsovereenkomst horen en er horen algemene voorwaarden en een algemene toelichting bij de overeenkomst.

De inhoud van de koop-aannemingsovereenkomst

De inhoud van de overeenkomst kan per verkopende partij en per garantie-instituut verschillen. Maar globaal zijn en moeten er een aantal zaken in de overeenkomst terug te vinden zijn. Dit zijn namelijk de volgende zaken:

• Een omschrijving van het gekochte
• De koop-aanneemsom, dus wat wordt er in totaal betaald voor de aankoop en wat is de uitsplitsing in grondkosten en de kosten voor de bouw van de woning (de aanneemsom)?
• De wettelijke bedenktijd moet in de overeenkomst beschreven worden.
• Er moet een beschrijving gegeven worden van de termijnen, de gedeelten van de aanneemsom, die betaald moeten worden nadat er een gedeelte van de woning afgebouwd is. Vaak zal hier ook gesproken worden over de bouwrente.
• Het aantal werkbare dagen moet worden gemeld. Binnen dit gestelde aantal werkbare werkdagen dient de bouwer de woning afgebouwd te hebben.
• Ontbindende voorwaarden voor de koper ten behoeve van bijvoorbeeld financiering.
• De manier waarop geschillen tussen koper en verkoper worden beslecht.

Aanvullende artikelen

Een verkopende partij mag bij de koop-aannemingsovereenkomst aanvullende artikelen voegen. In deze aanvullingen mag de verkoper bijvoorbeeld voorbehouden maken voor het verkrijgen van vergunningen voordat hij gaat bouwen en mag hij bepalen dat er bijvoorbeeld 60% van het nieuwbouwproject verkocht moet zijn voordat hij gaat bouwen.

De aanvullende voorwaarden

De aanvullende voorwaarden horen bij een koop/aannemingsovereenkomst die onder een garantieregeling wordt afgesloten en bevat minimaal net zulke belangrijke bepalingen als de koop-aannemingsovereenkomst zelf. In de koop-aannemingsovereenkomst kunnen afwijkingen en wijzigingen in de algemene voorwaarden worden overeengekomen. In de aanvullende voorwaarden kan bijvoorbeeld worden gesproken over wijzigingen tijdens de bouw en wat hierin is toegestaan voor de bouwer en over de 5% bankgarantie of depotstelling (van de aanneemsom) die een koper mag plaatsen bij de notaris als zekerheid dat bij de oplevering de verkoper alle kritiekpunten op juiste wijze zal verhelpen.

Tenslotte

Wanneer je een nieuwbouwwoning koopt en een koop-aannemingsovereenkomst zal gaan tekenen, vraag dan geruime tijd van te voren om een exemplaar van de overeenkomst, zodat je je goed kunt voorbereiden voor het moment van ondertekening. Schrijf al je vragen van tevoren op en vraag uitleg over alles wat je onduidelijk is. Een goede verkopende partij zal je reeds bij het eerste gesprek over de woning een concept overeenkomst meegeven om je alvast in te lezen in de voorwaarden die bij de verkoop horen. En lees ieder artikel van de koop-aannemingsovereenkomst en de bijlagen door. Je wilt immers weten waar je voor tekent bij de belangrijkste en duurste aankoop in je leven!