Home staging: hoe uw huis snel verkopen aan een goede prijs

Verleidelijk vastgoed of ‘home staging’ komt meer en meer overgewaaid vanuit Amerika. En het idee is zo slecht nog niet... het gaat erom een woning sneller verkocht te krijgen en aan een betere prijs. Het is niet de bedoeling fouten van een woning weg te camoufleren, maar wel van een woning aantrekkelijk te maken, aangenaam te laten aanvoelen

Wat is home staging

Home staging bestaat uit twee verschillende delen. Aan de ene kant is het het opsmukken van de woning. Dat wil zeggen dat kleine defectjes gerepareerd worden, er een nieuw laagje verf op de muren komt, de parket eventueel opgeschuurd wordt,... Het gaat er niet om een muur met een vochtprobleem te camoufleren of een ander defect weg te steken zodat de koper het niet ziet, wel om ervoor te zorgen dat het huis in een zo goed mogelijke staat is. Daarbij is ook de buitenkant van het huis heel belangrijk, als er een voortuin is, wiedt men best nog eens het onkruid en veegt men het padje even op of, als de voordeur een nieuw likje verf nodig heeft, dan kan men dit best ook even onder handen nemen. De koper moet vanaf het eerste moment een positief gevoel hebben.

Aan de andere kant is het het toegankelijk maken van de woning. Er zijn heel veel uiteenlopende smaken en terwijl de ene mens graag donkere houten meubels ziet, wil de andere een felle kleur op de muur. De koper heeft er natuurlijk maar weinig boodschap aan dat de eigenaar het liefst roos zag op alle muren. De boodschap is dus van de woning een aangename sfeer te geven, maar deze zo neutraal mogelijk te maken. Het voordeel van een sfeer, en dus ook kleurenpallet, neutraal te houden is dat een koper meteen meer mogelijkheden zal zien. Ook is het zo dat het op die manier lijkt dat men minder inspanning moet doen om de woning aan de eigen smaak aan te passen.

Waarom home staging gebruiken

Er is natuurlijk niets ergers dan een nieuwe woning gekocht te hebben en de vorige woning niet verkocht te krijgen. Woningen staan vaak langer op de markt dan een aantal jaar geleden en mensen zijn zeker kritischer geworden als het op het kopen van een woning aankomt. Home staging speelt op het gevoel van een potentiële koper als hij of zij het vastgoed komt bezichtigen. Het zorgt ervoor dat de potentiële koper de mogelijkheden van het huis of het appartement ziet en er zich thuis kan in voelen. Als men weet dat een koper meestal binnen de 90 seconden beslist of hij/zij een huis zal kopen of niet, dan beseft men hoe belangrijk dit wel is.

Aan de andere kant speelt home staging ook op de prijs van de woning. Bij het onderhandelen van een verkoop, kunnen we stellen dat de onderhandelingsmarge tussen de 2% en de 10% schommelt. Bij home staging gaat het erom een koper verliefd te laten worden op de woning waardoor die sneller geneigd zal zijn de vraagprijs te betalen.

Aangenaam maar niet te persoonlijk

Als men een woning verkoopt, moet men er meteen een deel afstand van nemen. En dat mag ook wel letterlijk genomen worden. Het is waarschijnlijk eigen aan de mens maar hoe meer ruimte we hebben, hoe meer dingen we bijhouden. Een huis kan er voor de verkoper perfect opgeruimd uitzien terwijl het voor een koper misschien net wat rommelig is. Het is daarom aan te raden om heel wat spulletjes, die men niet direct nodig heeft, ook meteen in dozen te verpakken en uit de woning te verhuizen. Hetzelfde geldt voor personen die heel veel meubels hebben. Het is niet slecht om wat zware kasten uit het huis te halen zodat de ruimtes beter tot hun recht komen.

Zorg er ook voor dat er niet teveel emotionele accenten meer in de woning aanwezig zijn. Een duidelijke uiting van een geloofsovertuiging kan soms de verkeerde reactie oproepen bij de koper. Hetzelfde kan over foto’s gezegd worden, hoewel deze een gezellige sfeer kunnen weergeven, mag hier niet in overdreven worden. Het is niet omdat iets voor de verkoper een waarde heeft, dat dat ook voor de koper zo is.

Concreet

Een Brits onderzoek heeft uitgewezen dat een nieuw laagje verf in verhouding het meeste opbrengt. Het geeft de woning meteen terug een frissere toets. Het is soms moeilijk als koper dingen te zien omdat men eraan gewoon geworden is. Een goed voorbeeld is een donkere rand rond kaders die aan de muur gehangen hebben. Zolang de kader hier aanwezig is, zal het kleurverschil niet opvallen, maar van zodra men hem weghaalt, ziet de muur er vuil uit. Daarom helpt een likje verf de woning te verfrissen. Kies voor rustige en neutrale kleuren. Indien de muren behangen zijn, ga na of het behangpapier overschilderbaar is want dit komt een stuk goedkoper uit en is veel sneller dan opnieuw te behangen.

Als verkoper is het goed de eigen woning eens binnen te gaan en alles kritisch te bekijken, te doen alsof men koper is. Op die manier merkt men soms kleine mankementjes op waar men ervoor helemaal niet bij stilstond. Het is raadzaam een gebroken tegel te vervangen, indien men nog dezelfde tegels kan vinden, een parket eens op te schuren zodat deze een frisse look heeft en losse stukjes behangpapier of afgebladerde verf aan te pakken. Het helpt vaak ook om foto’s te trekken van de eigen woonst want op foto ziet men de dingen vaak helemaal anders.

Schoonmaken is de gemakkelijkst manier maar waarschijnlijk ook de meest cruciale. De woning zal dus grondig gepoetst moeten worden en er moet voor gezorgd worden dat alles er even goed onderhouden uit ziet. Hetzelfde geldt voor de ramen, het padje naar de voordeur en eventueel het terras.

Meer dan enkel het zicht

Er zijn ook nog andere factoren die een belangrijke invloed hebben op het gevoel van de koper als hij de woning binnen komt; geur en geluid. Het is daarom belangrijk een woning goed te verfrissen voor er potentiële kopers op bezoek komen. Vlak ervoor kan men eventueel ook geuren gebruiken die een positief effect hebben op mensen:

• Lavendel heeft een rustgevende geur. Het is wel belangrijk niet te overdrijven zodat het hele huis niet als naar een toiletspray ruikt.
• De geur van gebakken brood geeft een huiselijk en warm gevoel. Hiervoor heeft men aroma’s zodat men niet effectief een brood moet gaan bakken, of zelfs kaarsjes die naar gebakken brood ruiken.
• Geur van kamkommer bestaat in sprays en is zeer fris maar vrij neutraal. Het is daarom ideaal om de woning een frisse geur te geven.
• Geurkaarsjes zijn ook een goed idee. Niet enkel geven deze een gezellig licht maar ook nog eens een lekkere geur die meestal niet te sterk is. Het is wel belangrijk om voor natuurlijke geuren te kiezen en niet te overdrijven.
• Hetzelfde geldt voor wierookstokjes, deze zijn gemakkelijk om een aangename geur te verspreiden, maar men moet erop letten dat het niet overdreven wordt en dat de geur niet gaat overheersen.

Een ander cruciaal gegeven is de kledij en verzorgd voorkomen van de verkoper. Het is iets waar men als mens automatisch een connotatie bij maakt en dus de link van verkoper naar de woning legt. Indien men er als verkoper onverzorgd uitziet, dan zal de koper ook denken dat het huis slecht onderhouden zal zijn. Het is daarom belangrijk om ook als verkoper een fris uiterlijk te hebben en zich verzorgd te kleden.

Niet overdrijven is de boodschap

Het is nu natuurlijk niet zo dat men als koper de hele woning in het wit moet schilderen, omdat dit het meest neutrale is. Dat brengt geen sfeer aan en de koper wil nog steeds een goed gevoel hebben als hij of zij binnen komt.
Het is ook zo dat niet alle investeringen in de woning, op het moment van verkoop, hun extra waarde zullen genereren bij de verkoop. Zoals reeds eerder vermeld is het opnieuw schilderen van de muren en deuren een goed idee. Ook het opfrissen van het parket kan een goed idee zijn om de woning een frisse uitstraling te geven.

Het installeren van een nieuwe keuken of luxe badkamer zijn echter kosten op het sterfhuis. Dit zijn grote kosten en de koper zal deze niet kunnen recupereren uit de verkoopsprijs. Ook het vervangen van de ramen zijn een te grote kost die men als koper enkel kan appreciëren maar waar men niet extra diep voor zal in de buidel tasten.

Indien men de keuken of badkamer wil opfrissen, kan dat wel op enkele manieren. Men kan bijvoorbeeld oude tegels in de keuker verven. Het gaat er in zo een geval om een goede primer te kiezen die op gladde oppervlakken kan hechten en een verf te kiezen die bestand is tegen hitte. Op deze gemakkelijke manier kan men oude tegels vaak een hedendaagse look geven. Indien de witte voegen in de badkamer vuil geworden zijn, kan men een voegpen kopen en deze gebruiken om de voegen weer mooi wit te maken. Ook dit zal in een badkamer een groot verschil geven. Zelfs de badkuip of lavabo kan men terug verven indien hier teveel kalk schade heeft aangebracht. In de doe-het-zelfzaak vindt men meestal wat men nodig heeft om een bad in een nieuw kleurtje te steken.

Met een paar kleine verbeteringen, komt u vaak al een heel eind. Het belangrijkste is van, op het moment dat men zijn woning te koop wil stellen, men ook afstand neemt van de woning en deze niet langer als een thuis gaat bekijken. Op die manier kunnen objectieve verbeteringen gedaan worden die zowel de duurtijd van de verkoopsperiode als de onderhandelingsmarge positief kunnen beïnvloeden.