Een eigen woning kopen als vastgoed belegging

Een eigen woning kopen kan een goede vastgoed belegging zijn. Je moet daarbij de financiële voor- en nadelen van een eigen huis wel goed kennen. Aan de ene kant zijn er de fiscale voordelen, zoals hypotheekrenteaftrek. Aan de andere kant kunnen de onderhoudskosten van een eigen woning erg hoog zijn en wordt de verwachte waardevermeerdering gedeeltelijk teniet gedaan door de inflatie. Wanneer je het kopen van een huis als vastgoed belegging wilt zien, heb je dus veel om rekening mee te houden.

Een woning als vastgoed belegging

Veel bedrijven en instellingen die in de woningsector actief zijn, vestigen de aandacht op de voordelen van het kopen van een eigen woning. Wanneer je een huis huurt, gooi je elke maand geld weg: je mag in die maand in je huis wonen, maar verder krijg je er niets voor terug. Als je zelf een huis koopt, moet je weliswaar maandelijks je hypotheek betalen, maar je huis is wel (gedeeltelijk) van jou. Ondertussen wordt je woning steeds meer waard en na een jaar of 15 kun je het voor 2 keer de oorspronkelijke waarde verkopen - misschien zelfs wel voor meer. Een huis is dus een geweldige belegging en in de tussentijd kun je er ook nog 'gratis' in wonen.

In hoeverre klopt dit beeld dat vaak geschetst wordt door de bedrijven in de woningsector? Is een eigen huis bezitten echt zo voordelig? Het antwoord is nee. Maar aan de andere kant kan een huis kopen in veel gevallen wel een stuk voordeliger zijn dan een huis huren. Het kan wel degelijk een verstandige belegging blijken.

Fiscaal voordeel van het bezit van een eigen huis

Je huis valt niet onder de belastbare bezittingen en beleggingen in box 3, waarover je 1,2% rendementsheffing moet betalen. Het bezitten van een huis is in dat opzicht dus voordeliger dan het hebben van geld of het bezitten van (andere) beleggingen met een laag risico (er zijn echter wel uitzonderingen, zoals zogenaamde groene beleggingen).

Daarnaast mag je de rente over je hypotheek aftrekken van de je belastbare inkomen. Stel je hypotheekrente is 5% en je betaalt ongeveer 40% aan inkomstenbelasting, dan krijg je van die 5%, 40% terug van de fiscus. Je 'netto' hypotheekrente is dus 3%. Tot nu toe lijken er alleen maar financiële voordelen te zitten aan het kopen van een huis...

Waardevermeerdering van je woning

Wanneer je op dit moment een huis koopt voor €275.000, kan het heel goed zijn dat het over 20 jaar €602.559 waard is. Dat is een waardevermeerdering van precies 4% per jaar: zeker niet ondenkbaar op de woningmarkt. Dat is dus een ruime verdubbeling van de waarde.

Laat je echter niet verleiden door dit soort berekeningen. De euro's die je over 20 jaar voor je huis krijgt zijn namelijk een stuk minder waard. Per jaar kun je wel uitgaan van 2,5% inflatie. Die kan je direct aftrekken van de waardevermeerdering . Dan kom je dus uit op 1,5% per jaar. Omgerekend stijgt de waarde van je huis dan van €275.000 naar €370.385. Dat is behoorlijk lager, maar nog steeds een leuke winst van bijna €100.000.

Dat geld zal echter ook gedeeltelijk opgaan aan het onderhoud aan je huis. Er moet om de zoveel jaar geverfd worden, er moet een nieuwe ketel in, dakgoten moeten worden schoongemaakt en misschien vervangen worden, kozijnen moeten vernieuwd worden, enzovoort. Allemaal zaken waar je je in een huurhuis niet druk om hoeft te maken, omdat dit normaal gesproken door de huurbaas (of woningbouwvereniging) geregeld en betaald wordt. Als je niet oppast ben je meer dan de denkbeeldige 'winst' kwijt aan al deze kostenposten. En doe je niets aan onderhoud om daarmee kosten te besparen, dan zul je de hier voorgestelde waardevermeerdering hoogstwaarschijnlijk niet halen.

Of het mogelijk is om een winstgevende belegging te maken van je eigen woning, hangt helemaal van je situatie af. Daarbij zijn een aantal zaken belangrijk, zoals de staat van het huis, de hoogte van de hypotheek en je eigen mogelijkheden. Bijvoorbeeld of je in staat ben tot extra aflossen op je hypotheek. Of het kopen van een huis een succesvolle vastgoed belegging is, hangt dus vooral af van je eigen inschattingen en keuzes. Er zijn een aantal belangrijke aandachtspunten om mee te nemen in je overweging bij de aanschaf vaan een huis.

Waardevermeerdering door verbouwing en klussen

Bij het kopen van een huis moet je natuurlijk kijken naar wat er allemaal aan dat huis moet gebeuren. Het is bijvoorbeeld heel belangrijk om te weten of er achterstallig onderhoud is en welke kosten dat met zich mee gaat brengen. Daarnaast is het heel goed om te onderzoeken wat er mogelijk is met een huis. Door te verbouwen kun je de waarde van je woning behoorlijk laten stijgen. De kosten van een verbouwing zijn natuurlijk aanzienlijk en daarom is het ook belangrijk om te inventariseren wat je zelf kunt doen. Klussen kost over het algemeen veel tijd, maar kan je wel veel geld besparen en uiteindelijk (met de verkoop van je huis) ook veel geld opleveren.

Een inschatting maken van de toekomst van je huis en van je buurt

Wanneer je een huis koopt met in je achterhoofd dat je het op de lange termijn met winst wilt verkopen, dan is het belangrijk om in te schatten hoe populair je huis over 10, 20 of 30 jaar zal zijn. Een middelgrote nieuwbouw eengezinswoning zou een goede keus kunnen zijn, maar dat is wel sterk afhankelijk van de stijl waarin het huis gebouwd is. Ook oude huizen (bijvoorbeeld van voor de Tweede Wereldoorlog) zouden het goed kunnen doen, maar daar komen vaak weer veel onderhoud en hoge energiekosten bij kijken.

Net zo belangrijk als het huis zelf, is de buurt waarin het huis gebouwd is. Zal de buurt over 10, 20 of 30 jaar ook nog populair zijn? Wat is de toekomst van de wijk? Het is heel belangrijk om in de gaten te houden of er plannen zijn om bijvoorbeeld de infrastructuur te verbeteren. Een betere bereikbaarheid is voordelig voor de waarde van je woning, maar een nieuwe weg of spoorlijn langs je huis zal de verkoopprijs doen kelderen.

Een huis kopen als belegging én voor het woongenot

Koop een woning niet alleen als belegging, maar in de eerste plaats voor het woongenot. Voordat je je huis met winst kunt verkopen, zul je er toch zeker enige jaren in moeten wonen. Dat wonen moet ook aangenaam zijn; het draait natuurlijk niet alleen om geld. Daarom is het vaak ook niet aan te raden om het huis dat je nu huurt te kopen. Daar schiet je qua woongenot namelijk helemaal niets mee op.

Net als met beleggingen in aandelen of vreemde valuta blijft het een gok. Focus je daarom niet teveel op je huis als belegging, maar geniet vooral van het wonen.

Lees verder

• Nederlands huis: buitenlandse hypotheek
• Een huis kopen met eigen geld (geen hypotheek): 10 voordelen
• Een huis kopen of huren: de voordelen en nadelen
• Hypotheekrente: hypotheek met vaste rente of variabele rente
• Een huis kopen zonder hypotheek, op drie manieren