De vastgoedzeepbel

De prijzen van de huizen en appartementen rijzen de pan uit. In minder dan 10 jaar is de verkoopprijs van vele eigendommen zowat verdubbeld. Zijn deze stijgingen realistisch, of zullen ze als een zeepbel uit elkaar spatten?

De wet van vraag en aanbod

De eenvoudigste wet uit de economie is die van vraag en aanbod. Wil je een object duurder verkopen dan de prijs die de mensen er voor willen betalen, dan raak je het niet kwijt. Vind je nergens het object dat je wenst voor de prijs die je wil betalen, dan moet je je bod verhogen.

In principe zorgen vraag en aanbod voor een evenwicht in de koopprijs.

Op welk niveau ontmoeten vraag en aanbod elkaar?
Dit punt van evenwicht heeft natuurlijk te maken met de limiet die beide partijen willen of moeten toestaan.

Uit vrije keuze

Misschien wil je een schilderij op de veiling kopen, zolang de prijs onder een bepaald plafond blijft, anders laat je het gaan. Het kan ook zijn dat je je antieke kast wel wilt wegdoen, op voorwaarde dat ze minstens een bepaald bedrag opbrengt. Anders hou je ze nog een paar jaar bij.

Als je niet anders kunt

Wie kost wat kost een huis wil kopen, maar de huizen eigenlijk te duur vindt, zal toch de prijs moeten betalen die hij te hoog vindt, anders heeft hij geen huis.

Wie zijn auto moet verkopen, omdat hij bijvoorbeeld niet meer aan zijn afbetalingsplichten kan voldoen, of omwille van een boedelscheiding, maar eigenlijk vindt dat een tweedehandswagen te laag gaat, zal toch die lagere prijs moeten aanvaarden, want hij moet verkopen.

Ofwel ga je dus in beide richtingen tot de limietprijs die je wil betalen of krijgen, ofwel tot de limiet die je verplicht bent aan te nemen.

Intrinsieke waarde

De meeste objecten hebben een intrinsieke waarde. Deze heeft voor een groot deel te maken met de kost van de productie. Er is de kostprijsberekening voor het naakte object en de supplementaire kosten van distributie en verkoop. Voor een huis kan bijvoorbeeld een expert berekenen hoeveel kubieke meter beton nodig is en wat zo’n kubieke meter beton kost, enz. Dat geldt voor alle andere bestanddelen op dezelfde manier. De buurt waar het huis staat, zal ook een parameter zijn voor het bepalen van de intrinsieke waarde.

Er is bovendien een wederzijdse wisselwerking tussen de bouwprijs van de woningen en de verhuurwaarde.

Speculatieve waarde

Een economie die enkel op intrinsieke waarde gebaseerd is, zou iets makkelijker te controleren zijn, maar in werkelijkheid spelen nog een aantal minder tastbare factoren mee.

Stel dat een bepaald kunstschilder in grote tijdschriften speciale aandacht krijgt, dan ontstaat een hype rond zijn werk. In sommige gevallen kan hij over het paard worden getild. We kunnen moeilijk zeggen dat een schilderij van van Gogh een grotere intrinsieke waarde heeft dan een van Rembrandt. Toch haalt van Gogh op de veiling veel hogere prijzen.

In de huizenmarkt heeft speculatie vaak te maken met de hoop op verkoop aan meerwaarde. Wanneer een tijdlang een trend loopt, waarbij de prijzen van de huizen 10% per jaar stijgen, kan een speculant vermoeden dat deze trend gaat aanhouden. Hij zal dus nu een huis kopen in de hoop het over twee jaar 20% duurder weder te verkopen. Maar wie zegt dat die trend zal blijven duren?

Als de stijgingstrend plots omslaat

Het geld kan bijvoorbeeld plots veel duurder worden. Als de economie goed draait, is er veel vraag naar geld bij de bank en de korte termijnrentevoet stijgt. Vaak volgt na een tijd de hypothecaire rentevoet. Heel wat potentiële kopers zullen afhaken omdat ze niet meer zeker zijn die hogere rente te kunnen terugbetalen. Of ze zullen misschien de lening zelfs niet meer krijgen, omdat de bank vermoedt dat ze niet zullen kunnen terugbetalen.

Door een vermindering van het aantal potentiële kopers zal de marktwaarde van de huizen fataal moeten dalen. Er zal minder competitie tussen de kopers zijn en de verkopers zullen verplicht zijn hun prijs te laten zakken.

Terug naar de intrinsieke waarde

Als op het moment van de omslag de huizen nog rond hun intrinsieke waarde worden verkocht, is de malaise meestal maar voor korte tijd. De markt herstelt zich spoedig. Worden de huizen reeds een tijd ver boven hun intrinsieke waarde verkocht, dan zakt op dit moment de prijs als een pudding in elkaar.

Wanneer dan kopen?

Normaal kopen we in functie van onze noden en ons budget. Wie speculeert, loopt risico’s. Wie koopt aan of onder de intrinsieke waarde, zal – tenzij gedwongen verkoop – vroeg of laat zijn investering terugwinnen. Wie echter koopt ver boven de intrinsieke waarde – wat op dit moment in veel westerse landen gebeurt – loopt het risico bij instorting van de markt grote verliezen te lijden.

Wanneer dan verkopen?

Als je het geld niet nodig hebt, geen paniekverkoop. Gewoon wachten op herstel van de markt. De prijzen zullen zich uiteindelijk herstellen tot minstens de intrinsieke waarde. Als je moet verkopen, stelt de keus zich gewoon niet.