Verbouwen van de woning - Overzicht en kosten

Verbouwen - Overzicht en kosten. Een verbouwing van je woning verhoogt het woongenot, laat de waarde van je woning stijgen en vergroot veelal je leefruimte. Een verbouwing vraagt echter wel een behoorlijke investering, zodat een weloverwogen beslissing en vakkundig advies verstandig is. Laat je goed informeren en kijk wat je individuele mogelijkheden zijn. In dit artikel de verschillende fases in het beslissingsproces en het bouwproces bij een dakopbouw / verdieping voor een ééngezinswoning met een plat dak.

Het plan, idee of behoefte tot verbouwen van de woning

Bij de aankoop van een huis wordt je veelal beperkt door de financiële en planologische mogelijkheden die op een bepaald moment voorhanden zijn of gelden. Aankoop van een nieuwbouwwoning dat binnen je budget valt verloopt vaak per loting of inschrijving. Dit maakt dat je al snel een woning accepteert die niet helemaal aan je wensen of eisen voldoet. Omstandigheden bijvoorbeeld als opgroeiende kinderen, ruimere financiële mogelijkheden (overwaarde van je woonhuis) of de wens in je vertrouwde omgeving te blijven wonen voeden de behoefte om tot een verbouwing over te gaan. Het idee is geboren!

De oriëntatie vóór de verbouwing van de woning

De financiële mogelijkheden - de verhoging van de hypotheek

Het grootste struikelblok zullen veelal de financiën zijn. Benut je de overwaarde van je huis, verhoog je de hypotheek, gebruik je eigen vermogen of vind je een persoon die zich borg stelt? Laat je in ieder geval adviseren door een vakkundig persoon en overweeg de gevolgen van een verbouwing zorgvuldig. Zijn de financiële of hypothecaire mogelijkheden aanwezig, dan is waarschijnlijk de belangrijkste stap gezet.

Wat heb je voor ogen met de verbouwing van de woning

Probeer je voor jezelf alvast een beeld te vormen welke eisen je aan de woninguitbreiding stelt. Creëer je binvoorbeeld één of meerdere slaapkamers, wordt het een zelfstandige woonruimte voor je opgroeiende kinderen, of wordt het een hobbyruimte. De toekomstige functie en het gebruik van de extra woonruimte bepaalt onder andere of er een extra stroomgroep nodig is, leidingen voor koud en warm water doorgetrokken moeten worden, televisie- en internetaansluitingen aanwezig moeten zijn, of de capaciteit van CV voldoende is enzovoort. Houd ook rekening met het toekomstig onderhoud. Ben je zelf niet zo handig, of ontbreekt het je aan tijd, kies dan voor onderhoudsarme materialen zoals kunststof kozijnen. Overweeg daarnaast ook vast wat je eventueel zelf vakkundig kunt uitvoeren bij de afwerking, zodat je hierbij op de kosten kunt besparen.

De offerte - De keuze voor de aannemer - het bouwbedrijf

Nodig twee of drie aannemers uit om een offerte uit te brengen. Aan de hand van praten, adviezen en uiten van ideeën krijg je voor jezelf een indruk van de kundigheid van de aannemer. Maak je eigen specifieke wensen kenbaar -afhankelijk van de functie die de ruimte moet gaan krijgen- en kijk en luister hoe hier mee wordt omgegaan. Wellicht zijn er in de woonomgeving al anderen die ervaring hebben met een bepaalde aannemer. Vraag hen om advies en / of een eventueel aanwezige bouwtekening als het een soortgelijke verbouwing betreft.

Leg de offertes van de verschillende aannemers naast elkaar, kijk naar de te gebruiken materialen, de geplande uitvoering van het werk, eventueel meerwerk, garantiebepalingen (bouwgarant) en niet onbelangrijk....de (vaste) prijs of aanneemsom!

Zorg vóór je de handtekening onder het contract zet en opdracht verleent voor de uitvoering van de verbouwing dat alle bemerkingen en / of aanvullingen waarbij je in de eerste offerte eventueel vraagtekens had ten aanzien van de uitvoering, duidelijkheid hebt en deze zo nodig herzien zijn. Neem geen genoegen met "dat komt wel goed"; je praat tenslotte over een investering van 30.000 á 50.000 Euro. Eenvoudige aanpassingen zijn gedurende de bouw of afbouw veelal alsnog aan te brengen, zonder dat dit tot aanzienlijke kostenverhoging leidt.

Is de financiering nog niet rond, laat dan in de offerte een clausule opnemen "mits de financiering / verhoging van de hypotheek te verwezenlijken is", zodat je niet voor onnodige kosten komt te staan als je de financiering niet rond krijgt en de bouw geannuleerd moet worden. Het is niet ongebruikelijk dat er kosten voor het opstellen van de offerte in rekening gebracht worden, die vervolgens bij het gunnen van de opdracht op de bouwkosten in mindering worden gebracht.

Aanpassing van de hypotheeksom bij de bank

Alvorens de bank bereid is de hypotheeksom te verhogen, zal er eerst een toetsing van het (gezamenlijk) inkomen plaatsvinden, om te bepalen of de nieuwe hypotheeklasten die hieruit voortvloeien wel reëel en op te brengen zijn. Er zal een taxatierapport van uw woonhuis opgemaakt worden van de woning in de bestaande staat, plus een taxatie van de beoogde verbouwing en de geschatte meerwaarde van de woning na de verbouwing.
Wordt de tweede hypotheek verstrekt, dan wordt het te lenen bedrag in een bouwdepot gestort. Vanuit het bouwdepot -dat slechts voor een bepaalde tijd onbenut mag blijven- worden de bouwkosten en eventuele inrichting gefinancierd. In principe kan het bouwdepot -tot het moment van aanspreken- kostenneutraal zijn. Dit wil zeggen dat de te betalen rente over het extra te lenen bedrag gelijk is aan de rentevergoeding die gegeven wordt over de gelden die (nog) in het bouwdepot staan.

De Hypotheek en de Notaris

De hypotheekakte -waarin de hernieuwde hypotheek-/lening gegevens staan vermeld- passeert bij de notaris bij notariële akte. Ga, of laat 'winkelen' om een scherp tarief voor de te verlenen diensten van de notaris te bedingen. Dit kan al snel honderden euro's schelen. Bewaar eventuele nota's zorgvuldig; het gaat namelijk om kosten die voor het grootste deel voor de inkomstenbelasting afgetrokken kunnen worden en dus tot belastingteruggave kunnen leiden. Dit geldt ook voor de eerder gemelde kosten voor het taxatierapport.

Architect en tekening van de verbouwing

Zijn alle voorgaande zaken afgerond, dan zal er een bouwtekening en bouwaanvraag bij de gemeente ingediend moeten worden. Bekijk de bouwtekening -voor toezending aan de gemeente- zorgvuldig, of deze overeenkomt met je wensen en dat wat met de aannemer is afgesproken. Eventuele wijzigingen / aanpassingen kunnen in dit stadium nog eenvoudig worden ingepast. Aan de hand van de door de architect ingediende bouwtekening, buigt de gemeente (welstandscommissie) zich over de aanvraag, kijkt of de aanvraag in het bestemmingsplan past, en verleent haar goedkeuring. Er volgt een publicatie van de voorgenomen verbouwing, welke openbaar gemaakt wordt. Gedurende een periode van enkele weken kan bezwaar tegen de plannen worden ingediend door anderen. Volgt er officiële toestemming, dan kan de definitieve bouw van start !

De periode van bouwen

Voor het starten van de verbouwing is het wel zo netjes de buren op de hoogte te brengen van de geplande activiteiten. Veelal zal er een bouwsteiger noodzakelijk zijn, en zal er een werkkeet, vuilcontainers en een mobiel toilet geplaatst worden, hetgeen ten koste gaat van de parkeergelegenheid in de buurt en waarschijnlijk enige overlast zal veroorzaken.
Probeer de voortgang van de verbouwing vast te leggen op foto's, zodat je op de hoogte bent van de aangebrachte constructie en de gebruikte materialen, elektraleidingen, verwarmingsleidingen, waterleidingen etc.
Ben je van bovengenoemde zaken op de hoogte, dan heb je hier in de toekomst -bij eventuele aanpassingen en / of montage van bepaalde zaken- profijt van.

Een ingrijpende verbouwing zal al snel 3 tot 6 weken duren. Gedurende de periode van bouwen zullen mogelijk slopers, timmerlieden, loodgieters, elektriciens, CV monteurs, dakdekkers, stucadoors en schilders hun aandeel leveren.
Zijn de werkzaamheden afgerond, dan vindt er een eindoplevering met de aannemer plaats. Bij deze oplevering komen zaken aan de orde die eventueel nog aangepast of verbeterd moeten worden. Is alles in orde bevonden, dan wordt de laatste handtekening geplaatst en kan de ruimte in gebruik genomen worden!

Globale kosten van de verbouwing

De kosten zijn in belangrijke mate afhankelijk van de omvang van de verbouwing, de gebruikte materialen en de mogelijkheid / kunde om zelf op professionele wijze werkzaamheden uit te voeren. Tevens zullen de kosten per regio kunnen verschillen, waarbij de kosten (arbeidsloon) in het midden en het westen van het land waarschijnlijk het hoogste zijn.
Onderstaande kosten betreft een opbouw / extra etage met een bruikbare binnenruimte van plusminus 36 m2 (6.90 x 5.25 meter).
Een indicatie van de kosten geef ik weer, omdat mij tijdens de oriënterende fase gebleken is dat er weinig cijfermateriaal beschikbaar is, anders dan het opvragen van een offerte bij de aannemer(s).

Indicatie kosten verbouwing: € 50.000 , inclusief BTW, waarvan:

• tekening architect en bouwaanvraag € 1900
• bouwplaatskosten € 900
• voorbereidende werkzaamheden € 2400
• ruwbouwtimmerwerk € 27.000
• dakbedekking en hemelwaterafvoer € 6200
• kozijnen, ramen en deuren € 5000
• aanbrengen dekvloer € 1200
• stucadoorswerkzaamheden plafond en wanden € 2200
• elektra inclusief twee extra groepen € 1200
• overige kosten € 2000

Reken op inrichtings- / aankledingskosten op een bedrag tussen de 3000 en 5000 euro, afhankelijk van het gebruiksdoel.
Te denken valt aan:

• vloerbedekking
• verlichting
• raambekleding
• wandafwerking
• verfartikelen
• keuken / pantry