Ontwikkeling van het woonbeleid in Frankrijk

Wat betreft woningen hebben wij in Nederland een zeer gedifferentieerd beeld over Frankrijk. Aan de ene kant dromen we weg bij de gedachte aan authentieke boerderijtjes op het Franse platteland en aan de andere kant herinneren de meesten van ons zich de rellen in de 'achterbuurten' van Parijs nog goed. Hoe staat de Franse woningmarkt er nu werkelijk voor? Hoe zit het nu echt met de verdeling van woningen in het land? En hoe zit het met de kwaliteit van sociale huurwoningen?

Korte historische ontwikkeling van het woonbeleid in Frankrijk

Vanaf de jaren ’50 tot midden jaren ’70 nam in Frankrijk het aantal woningen dat per jaar gebouwd werd sterk toe, zie tabel 1. Een derde van de woningen die in deze periode zijn gebouwd bestrond uit flats voor de sociale huursector. Vanaf eind jaren ‘60 begon de nadruk echter te verschuiven naar de bouw van koopwoningen. De Franse overheid subsidieerde daarbij woningbouw voor de particuliere sector.



Eind jaren ’80 daalde de bouw van nieuwe woningen tot minder dan 300.000 per jaar, daarnaast daalde het aantal nieuw gebouwde sociale huurwoningen vanaf dat moment ook sterk, zie tabel 1 en 2. Naast deze sterk verminderde bouwproductie worden jaarlijks 4 á 5.000 sociale huurwoningen gesloopt. Al deze ontwikkelingen dragen bij aan de huidige situatie op de Franse woningmarkt.

Huidige verhouding tussen koop- en huurwoningen

De Franse woningmarkt wordt tegenwoordig gekenmerkt door een relatief klein percentage sociale huurwoningen, slechts 17% van het totale aantal woningen behoort tot deze groep. De meeste van deze woningen zijn flats, waarvan 62% gebouwd is in steden met meer dan 100.000 inwoners. De private huursector in Frankrijk is relatief groot, ongeveer 20% van het totale woningaanbod behoort tot deze sector. Het aandeel koopwoningen is op dit moment nog kleiner dan op de Nederlandse woningmarkt, de Franse overheid voert echter een beleid dat eigen woningbezit stimuleert. Naar verwachting zal het percentage (sociale) huurwoningen dus alleen maar verder afnemen terwijl het aantal eigen woningen toeneemt.

Vaak zijn er in steden bepaalde buurten die voor meer dan 70% bestaan uit sociale huurwoningen, terwijl in andere buurten geen enkele sociale huurwoning te vinden is. Deze ruimtelijke segregatie komt met name voor in grote steden als Parijs en Marseille.

Sociale woningbouw wordt in Frankrijk op twee manieren gerealiseerd:

• Door publieke instanties, gefinancierd door locale autoriteiten.
• Door sociale woningbouwbedrijven, dit zijn private non-profit bedrijven. Gesubsidieerd door de overheid.

Problemen op de Franse woningmarkt

Door de relatief kleine sociale huursector, komen alleen de allerarmsten, met een gemiddeld gezinsinkomen van EUR 1.062 per maand in aanmerking voor een sociale huurwoning. Daarnaast zijn het met name migranten uit de Maghreb landen, Turkije en zwart Afrikaanse landen die in sociale huurwoningen terechtkomen. Als gevolg hiervan hebben sociale huurwoningen een slechte naam en worden bewoners gestigmatiseerd. Er ontstaan getto’s en er treed segregatie op. De Franse overheid tracht deze processen tegen te gaan door sociale menging en diversiteit te bevorderen, door het chronische tekort aan goedkope huurwoningen is dit echter niet eenvoudig te verwezenlijken.

Een ander probleem waarmee de Franse woningmarkt te kampen heeft, is de tekortschietende kwaliteit en duurzaamheid van sociale huurwoningen. Daarnaast is het woningaanbod niet afgesteld op huidige demografische ontwikkelingen, waarin de bevolking bestaat uit een groter aantal, kleinere huishoudens.

Ten derde heeft de Franse woningmarkt te maken met een grote kloof tussen woningprijzen van sociale huurwoningen en koopwoningen. Hierdoor is het voor mensen erg moeilijk om weg te komen uit hun sociale huurwoning. Ook de huurprijzen in de particuliere sector zijn dramatisch gestegen, waardoor de druk op sociale huurwoningen alleen maar toeneemt.

Ten slotte heeft het chronische tekort aan goedkope huurwoningen ertoe bijgedragen dat een groot aantal mensen vast zit in een woning van ondermaatse kwaliteit. Het betreft onderkomens die bedoeld waren als tijdelijke vertrekken, om zo de hoge vraag naar betaalbare woonruimte op te vangen. Inmiddels hebben deze tijdelijke woningen steeds meer een permanent karakter gekregen.

Verschillen met de Nederlandse woningmarkt

Een duidelijk verschil tussen de Franse en de Nederlandse woningmarkt betreft het grote aandeel sociale huurwoningen dat in Nederland te vinden is ten opzichte van dit aandeel op de Franse woningmarkt. Een derde van de Nederlandse huishoudens woont in een sociale huurwoning, terwijl in Frankrijk slechts 17% van de woningen binnen de sociale huursector valt.

In Nederland zijn de meeste sociale huurwoningen bovendien in bezit van woningcorporaties, die als taak hebben mensen een woning aan te bieden die zonder steun niet in staat zouden zijn een geschikte woning te vinden. Ook in Frankrijk wordt een deel van de woningen gerealiseerd door private ondernemingen. Het verschil is echter dat de Franse organisaties geen winst nastreven waar de Nederlandse corporaties dit wel mogen, mits dit geld weer wordt geïnvesteerd in sociale woningbouw.

Er bestaat een immens verschil tussen beide landen wat betreft de kwaliteit van de woningen. In Frankrijk schiet de kwaliteit regelmatig tekort. Dit kwaliteitsverschil kan historisch worden verklaard, daar in Nederland sinds de Woningwet van 1901 nadruk lag op de kwaliteit van behuizing. In Frankrijk is de vraag om sociale huurwoningen echter zo groot, dat steeds vaker vertrekken worden aangeboden die nauwelijks bewoningswaardig zijn.

Tot slot worden bewoners van sociale huurwoningen in Nederland niet gestigmatiseerd zoals in Frankrijk. Bovendien is de mate van inkomenssegregatie tussen buurten in Nederland ook beduidend lager dan in Frankrijk. Dit kan op twee manieren verklaard worden. Ten eerste is het aandeel sociale huurwoningen in Nederland veel groter dan in Frankrijk, waardoor bewoners van dit type woningen veel meer een heterogene groep vormen wat betreft inkomen en herkomst dan in Frankrijk het geval is. Ten tweede zijn sociale huurwoningen en andere woningtypen in Nederland veel meer gemengd en niet geconcentreerd in één buurt.

Slot

Om de sociale problemen waarmee de Franse sociale huursector te maken heeft te bestrijden voert de overheid een beleid waarin flats worden gesloopt. Het grote nadeel van dit beleid is dat het nog meer druk legt op de nu al tekortschietende sociale huursector. Een andere oplossing ziet de overheid echter niet, doordat niemand bereid is te investeren in de gestigmatiseerde, goedkope sociale huursector.