Wat is een huizentrein?

Een huizentrein ontstaat door afhankelijkheden. De aandrijver van de huizentrein is vaak de starter. Zodra zij de markt betreden, gaat de trein rijden. Indien er sprake is van een kopersmarkt, ligt de macht bij de koper. Er staan dan veel huizen in de verkoop en over het algemeen zakken de prijzen. De huiseigenaren zijn echter gewend dat er sprake is van een verkopersmarkt. Er heerst dan een schaarste aan koophuizen, en huizen worden snel verkocht tegen hoge prijzen. In de kopersmarkt worden verkopers voorzichtig. Ze gaan nog geen huis kopen zolang hun eigen huis nog niet verkocht is. Hierdoor ontstaan afhankelijkheden die ervoor zorgen dat meerdere huizen vastzitten op de verkoop van één huis.

Eerst huis verkopen, vervolgens huis kopen

Huiseigenaren die in tijden van dalende huizenprijzen met twee huizen zitten, hebben een probleem. Door waardedaling kunnen ze de oude woning niet verkopen, en zullen ze de vraagprijs moeten verlagen. Indien verkoop nog steeds uit blijft, kunnen de financiële gevolgen zeer groot zijn.

De starterwoning is het vertrekpunt van de huizentrein

Een huizentrein kan eenvoudig betrekking hebben op vier of vijf huizen. De starter koopt een kleine tussenwoning. De verkopers van dit huis kunnen vervolgens verhuizen naar de twee-onder-een-kapwoning die ze op het oog hebben. De eigenaren van de twee-onder-een-kapwoning, kunnen nu ook verder en verhuizen naar de grotere vrijstaande woning. De ouderen die in de vrijstaande woning wonen, kunnen hun te groot huis (kinderen zijn het huis uit) nu inruilen voor een kleiner appartement. De bewoonster van het appartement kan doorstromen naar het bejaardentehuis.

Hoe kan de huizentrein aan het rollen worden gebracht?

De oplossing lijkt eenvoudig, maar in de praktijk blijkt het lastig uit te voeren. Het eerste huis (kleine tussenwoning in het voorbeeld) moet verkocht worden. Vervolgens kan ook de twee-onder-een-kapwoning, vrijstaand huis en het appartement verkocht worden. Indien de verkopers van de vier huizen nu water bij de wijn gaan doen, kan het probleem verholpen worden. Ze gaan allemaal een bedrag bij elkaar leggen om het eerste huis, de goedkoopste, verkocht te krijgen. Stel de kleine tussenwoning kost € 150.000. Indien de vier verkopers nu allemaal € 10.000 bij elkaar leggen, zodat de vraagprijs van de tussenwoning sterk verlaagd kan worden. Waarschijnlijk zal het huis verkocht worden binnen één maand.

Er zou ook een andere verdeling kunnen worden afgesproken. De verkoper van de duurdere woning leggen bijvoorbeeld extra bij, waardoor de bijdrage naar verhouding van de waarde van het huis wordt uitgedrukt.

Waarom is het lastig om de huizentrein op gang te krijgen?

De belangrijkste reden is waarschijnlijk dat de verkopers niet nog verder kunnen zakken met de prijs. Met andere woorden, ze kunnen de € 10.000 niet uittrekken om het goedkoopste huis verkocht te krijgen. Ook is vaak niet duidelijk voor de verkopers dat er sprake is van een lange verkooptrein.

Is huis ruilen de oplossing?

Er zijn al diverse websites acties gericht op het ruilen van huizen. Een jong gezin uit Drenthe moet voor het werk verhuizen naar Rotterdam. In Rotterdam wonen oudere mensen die de drukte van de stad achter zich willen laten en graag naar Drenthe zouden willen verhuizen. Door deze mensen te matchen, kunnen er twee huizen in één keer verkocht worden. De onderhandelingen over de overdrachtsprijs moeten echter nog wel gevoerd worden. Indien dat lukt zijn er mogelijk twee huizentreinen op gang geholpen.