InfoNu.nl > Huis en Tuin > Kopen en huren > Een tweede eigen woning in Duitsland kopen?

Een tweede eigen woning in Duitsland kopen?

Een tweede eigen woning in Duitsland kopen? Bij een tweede eigen huis wordt ook in 2017 vaak gedacht aan Frankrijk, Spanje of Turkije. Maar hoe zit het met een huis in Duitsland. Dat is toch vaak dichterbij en overzichtelijk. Duitsland is voor het kopen van een huis zeer aantrekkelijk. In Duitsland gelden andere regels voor een tweede huis. Het huis is pas van u als het koopcontract is getekend. Een optie of voorlopig koopcontract werkt in Duitsland niet. Een hypotheek in Duitsland afsluiten, is er dan ook hypotheekrenteaftrek?

Een tweede eigen woning in Duitsland

Als er wat geld beschikbaar is, trekt een tweede eigen huis. Vaak kijken we daarvoor naar een vakantieland. Vlak na de zomer- of wintervakantie ziet u een hausse in de aankoop van huizen in het buitenland. Voordeel daarvan is dat u gemakkelijker naar uw favoriete land kunt. Nadeel is dat het vaak wat ver weg kan liggen.

Fiscale behandeling tweede eigen woning in 2017

De fiscus stelt een aantal eisen, voordat u van de eventuele fiscale voordelen van een huis gebruik kunt maken. Het meest gunstige is een fiscale behandeling in box 3 en een onbelaste huuropbrengst. De hypotheekrente kan overigens zo wie zo niet worden afgetrokken van de inkomstenbelasting. Wel kan de hypotheek in mindering worden gebracht op het vermogen in box 3. U krijgt echter ook te maken met de belastingheffing in Duitsland.

Welke belasting moet u betalen?

Door het belastingverdrag kan een dubbele heffing voor de inkomstenbelasting in Nederland en Duitsland worden voorkomen. Voor de Nederlandse Belastingdienst is uw vakantiewoning (minus hypotheek) vermogen in box 3, maar door het verdrag zal dit in de praktijk wegvallen tegen de heffing in Duitsland. De woning staat in Duitsland, dus zult u primair in Duitsland over uw eigen woning of vakantie woning inkomstenbelasting betalen. Bij de aankoop betaalt u overdrachtsbelasting in Duitsland en krijgt u te maken met Duitse plaatselijke heffingen die per regio weer anders kunnen zijn. Ook de overdrachtsbelasting is niet overal in Duitsland gelijk. Tot slot betaalt u in Duitsland ook belasting over de waardestijging bij verkoop. Als u gaat verhuren moet u bekijken of u dat als ondernemer gaat doen of niet. Bij overlijden wordt ook in Duitsland voor de woning afgerekend. Maak ook hierbij gebruik van de mogelijkheid om een dubbele belastingheffing te voorkomen.

Een huis in Duitsland

Maar op welk land moet u zich richten? Welnu, dat is natuurlijk erg persoonlijk, maar Duitsland is dichtbij, degelijk en relatief goedkoop. De prijzen in Duitsland zijn duidelijk achtergebleven bij die in Nederland qua koopsom, maar de huizenprijzen stijgen er jaarlijks wel al sinds 2010. Sommige panden zouden in Nederland zeker het dubbele kosten, zeker omdat in 2015 en 2016 de huizenprijzen ook in ons land omhoog gaan. Belangrijke oorzaken hiervoor zijn:
  • De Duitse hereniging. Vooral de huizen in voormalig Oost-Duitsland zijn na de hereniging sterk achtergebleven bij West-Duitsland en soms ook verder gedaald,
  • De krapte op de woningmarkt ontbreekt. Er is geen krapte op de woningmarkt. Er zijn vele woningen beschikbaar en de bevolkingsgroei in Duitsland vlakt af en is in sommige gebieden aan het krimpen,
  • Een kavel is zo gekocht. Duurt het in Nederland eeuwen voordat een kavel is gekocht en er mag worden gebouwd. In Duitsland gaat dat allemaal eenvoudiger en sneller,
  • Voordat Angela Merkel met haar kabinet aantrad ging het niet best met de Duitse economie. Er werd, ondanks de relatief lage rente, niet of nauwelijks geïnvesteerd. Huizenprijzen daalden. Sindsdien trekt de economie verder aan. Een effect dat u ook ziet op de Duitse beurs. De DAX is fors gestegen,
  • Hoge werkloosheid. Ondanks de aantrekkende economie ligt de natuurlijke werkloosheid in Duitsland stukken hoger dan in Nederland. Maar het verschilt neemt langzaam af.

Huis kopen in Duitsland

Omdat de regels voor het kopen van een huis in Duitsland weer anders zijn dan in Nederland, geven vele aspirant kopers er de voorkeur aan om een makelaar in te schakelen. Verstandig, want die weten van de hoed en de rand. Makelaars en verkopers van onroerend goed zijn eenvoudig via het internet te vinden. Vraag eventueel om referenties voor een goede makelaar. In het grensgebied tussen Nederland en Duitsland zijn ook allerlei Nederlandstalige makelaars actief in Duitsland. Belangrijk om te weten is dat een huis pas van u is, als het officiële koopcontract ook daadwerkelijk bij de notaris is getekend. Als de koop nog niet rond is, en u dus nog met de verkoper in onderhandeling bent, kan het huis ook door andere makelaars nog worden verkocht. Waar u ook op moet letten is dat vele Duitse makelaars hun website niet altijd up to date hebben.

Hypotheek en lenen in Duitsland

Voor een lening of hypotheek voor een huis in Duitsland kunt u vaak zowel in Nederland als Duitsland terecht. Vooral de huizenbezitters in Limburg sluiten hun hypotheek af in Duitsland, omdat de rente er een stuk lager is. Voor het eerste huis is ook de betaalde rente in Nederland fiscaal aftrekbaar. Shoppen over de grens loont, ook voor een tweede huis.

Conclusie huis kopen in Duitsland als Nederlander

Steeds meer kopen Nederlanders een huis in Duitsland als hoofdwoning en eerste huis. Wie een tweede eigen huis zoekt in Duitsland kiest dan voor een degelijk land en een betaalbare prijs. Duitsland kent namelijk een aantal mechanismen dat minder snel dan in Nederland zal leiden tot een overspannen huizenmarkt. Een echte liefhebber zal zich daar echter niet door laten weerhouden. In het Sauerland vindt u prachtige huizen bijvoorbeeld.

Lees verder

© 2007 - 2017 Zeemeeuw, het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van de infoteur is vermenigvuldiging verboden.
Gerelateerde artikelen
Afschaffen hypotheekrenteaftrekAls je een hypotheek hebt afgesloten (bijvoorbeeld bij de aankoop of het onderhoud van een woning), mag je de kosten en…
Huis kopen in DuitslandHuis kopen in DuitslandEen huis kopen in Duitsland hoeft niet heel moeilijk te zijn. Meestal zijn ze ook niet heel duur. Het is wel goed om je…
Wel of niet een tweede eigen woningWel of niet een tweede eigen woningEen tweede eigen woning is vaak ook uw droomwoning. Of uw tweede huis is een beleggingsobject en voor de verhuur, een va…
Overwaarde woning opnemenAls je vermogen vastzit in de woning, kun je de woning verkopen en kleiner gaan wonen, zodat je de overwaarde van je hui…
Hypotheek en inkomstenbelasting bijleenregelingHypotheek en inkomstenbelasting bijleenregelingHypotheek, overwaarde, fiscale aftrekpost inkomstenbelasting en de bijleenregeling bij de verkoop van uw huis. Een hypot…

Reageer op het artikel "Een tweede eigen woning in Duitsland kopen?"

Plaats een reactie, vraag of opmerking bij dit artikel. Reacties moeten voldoen aan de huisregels van InfoNu.
Meld mij aan voor de tweewekelijkse InfoNu nieuwsbrief
Reacties

René, 07-09-2017 16:42 #16
Wij zijn ons aan het oriënteren op een vakantiewoning in Duitsland. Met welke financiële zaken dien ik rekening te houden. Wij willen er zelf gebruik van maken en af en toe verhuren.
mvg René Reactie infoteur, 08-09-2017
Beste René,
Door het belastingverdrag kan een dubbele heffing in Nederland en Duitsland vaak worden voorkomen. De belasting in box 3 van de inkomstenbelasting zal door het verdrag in de praktijk wegvallen tegen de heffing in Duitsland. U betaalt overdrachtsbelasting in Duitsland en krijgt te maken met Duitse plaatselijke heffingen die per regio weer anders kunnen zijn. In Duitsland betaalt u ook belasting over de waardestijging bij verkoop.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Niels, 15-04-2017 23:14 #15
Hallo, ik wil in Berlijn gaan wonen en werken, als ik een verhuurde woning wil kopen, is het dan een geldige reden om de huurder te vragen te vertrekken, dat ik er zelf in wil gaan wonen? Natuurlijk wordt er wel rekening gehouden met de periode die daar voor staat. En zou de hypotheekverstrekker toestaan dat ik een woning ga kopen met huurder? mvg Reactie infoteur, 18-04-2017
Hallo Niels,
In Duitsland is het als volgt geregeld: als er een huurcontract voor onbepaalde tijd loopt, kan de huur met een opzegtermijn van drie maanden worden opgezegd. Een contract met een vaste looptijd kan niet eenzijdig tussentijds worden opgezegd (wel in overleg). Een bank zal vooral willen weten hoe eenvoudig het wordt om de huurder eruit te krijgen en natuurlijk wat uw inkomen is.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Ernst, 31-01-2017 20:46 #14
Sta op punt om een huis in Sauerland (Hessen) te kopen. Is een gewoon huis, geen recreatiewoning. Nu lees ik over een tweedewoningbelasting die ca. 10% van de huur zou zijn. Snap die berekening niet. Er is nl geen sprake van huur. Ik koop het huis voor eigen gebruik, vakantie vieren. Moet je die tweedewoningbelasting alleen betalen als je het huisje verhuurt? Zo ja, is het dan ca 10% van de gerealiseerde verhuuromzet of 10% van de verhuurwinst dwz na aftrek vd kosten?

Surf me suf maar kan het nergens vinden. Huisje gaat me 80.000,- kosten voor aankoop en zoek een overzicht van alle kosten/belastingen die er vervolgens bij komen. Reactie infoteur, 03-02-2017
Beste Ernst,
Bij verhuur betaalt u een soort verhuurdersbelasting. Verder betaalt u in Duitsland gemeentelijke belastingen en belasting over de waarde van de woning.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Rob, 20-08-2016 05:02 #13
Wij hebben al 7 jaar naast onze koopwoning in Nederland een koopwoning in Duitsland. We staan om fiscale redenen nog steeds in Nederland ingeschreven. Omdat we een flink deel van onze tijd in Duitsland zijn willen we voor mijn vrouw een (Duitse) auto kopen welke altijd in Duitsland (dus nooit in Nederland). Volgens locale ' deskundigen' zou dit niet gaan. Klopt dit? Reactie infoteur, 22-08-2016
Beste Rob,
De algemene EU-regel is inderdaad dat u uw auto moet inschrijven in het land waar u woont (vaste woon- en verblijfplaats).
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Patty, 14-07-2015 21:38 #12
Als je in NL een huis verkoopt met huurders erin, dan heeft dat invloed op de waarde van het huis; ze zeggen dat het huis dan zo'n 30% minder waard is. Is dat in Duitsland ook het geval? Reactie infoteur, 15-07-2015
Beste Patty,
De huurbescherming in Duitsland is vergelijkbaar met die in Nederland: als een huurder er eenmaal in zit, krijg je die niet zomaar weer weg. Dat is een nadeel waar huurinkomsten tegenover staan. Die 30% is een aardige richtlijn, maar het zal toch ook vooral een kwestie van onderhandeling zijn.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Wessels, 21-04-2015 20:20 #11
Ik wil een reguliere woning (appartement) in het Sauerland kopen en deze gaan gebruiken als weekendhuis/vakantiewoning, uitsluitend voor eigen gebruik. Kan dat of ben ik dan toch verplicht me als inwoner in te schrijven? Zijn er specifieke aandachtspunten waar rekening mee moet houden? Of kan ik echt alleen een vakantiewoning in Duitsland kopen?

Alvast bedankt voor de reactie. Reactie infoteur, 22-04-2015
Beste Wessels,
U kunt in Duitsland een appartement kopen (uw vakantiewoning). Vereisten zijn dat de koop via een notaris verloopt (Kaufvertrag en de Auflassung) en wordt ingeschreven in het Grundbuch (Kadaster). Voor gesubsidieerde woningen kan de eis worden gesteld dat u ook in Duitsland gevestigd bent.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

V. D. Laan, 26-09-2013 23:40 #10
Wat gebeurd er bij bezit van een huis in Duitsland als een van de partners komt te
overlijden fiscaal? Reactie infoteur, 27-09-2013
Beste V. D. Laan,
Als betrokkene Nederlands ingezetene is, wordt de erfenis in Nederland afgehandeld en het tweede huis minus de hypotheek als vermogen gezien.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Tineke, 31-05-2013 11:07 #9
Ik wil een huis kopen in Duitsland en een deel daarvan (aparte woning) verhuren. Hoe is het met huurbescherming in Duitsland? Reactie infoteur, 31-05-2013
Beste Tineke,
In Duitsland geldt een minimale opzegtermijn voor een huurder van drie maanden. Voor de verhuurder kan dit langer zijn en oplopen tot negen maanden bij een contract langer dan acht jaar. De verhuurder moet een geldige reden van opzegging hebben, een huurder niet.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

-Jose, 31-07-2012 14:13 #8
Met welke kosten moet je rekening houden als je een vakantiehuis hebt gekocht? bv belastingen. Hoe hoog zijn deze? Hoe zit het met gas, water, licht etc? Reactie infoteur, 31-07-2012
Beste Jose,
1. De belastingen voor een vakantiehuis in het buitenland zijn per land anders. Wel komt de waarde van een vakantiehuis voor de inkomstenbelasting terug in box 3 met de vermogensrendementsheffing.
2. De kosten van gas, water en licht is afhankelijk van het gebruik. Vaak moet er ook een vast bedrag worden betaald voor de meters.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Luna, 02-11-2011 13:43 #7
Goedendag,

Wij hebben een stenen huis in de Eifel gezien voor een interessante prijs van nederlandse eigenaren. Zijn er bij aankoop via een particulier ook extra kosten, zoals k.k.? Zijn er zaken waar we extra op moeten letten en welke banken in NL doen niet zo moeilijk over een hypotheek of is het toch beter een duitse bank te benaderen? Ik heb evt. overwaarde op het huidige huis in NL.

mvrgr. Luna Reactie infoteur, 02-11-2011
Beste Luna,
1. Ook in Duitsland bestaat kosten koper, zoals bij ons. De kosten van notaris en overdrachtsbelasting kunnen per regio anders zijn (4,5% a 5,5%). Let ook op eventuele makelaarskosten die hoog kunnen zijn en de verplichte inschrijving in het Grundbuch (zeg maar ons Kadaster).
2. De voorlopige koopovereenkomst (Kaufvertrag) kent in Duitsland niet enkele standaard teksten voor ontbinding van de koop, zoals in Nederland geldt als er onzekerheid is over de haalbaarheid van de financiering. Wilt u zo'n voorwaarde, dan zult u die expliciet in de overeenkomst moeten opnemen.
3. Ik zou bij een Duitse en Nederlandse bank kijken. De voorwaarden in Duitsland vergen een aardige inbreng van eigen geld. Als Nederlandse bank zou ik een grote nemen zoals ABN AMRO en de ING of de bank waarbij u in Nederland bankiert.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Madis, 28-06-2011 23:31 #6
Wanneer ik een huis in Duitsland koop, mag ik daar als Nederlander ook een Duitse auto bezitten? Reactie infoteur, 29-06-2011
Beste Madis,
Ja u mag daar een Duitse auto hebben. Als u in Duitsland gaat wonen is daar belasting verschuldigd. Als u in Nederland woont en met de auto op en neer rijdt, is een Nederlands kenteken nodig.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Jan, 13-06-2011 13:58 #5
Wij hebben de mogelijkheid aangeboden gekregen een vakantiewoning in het Thüringenr Wald te kopen voor een zeer bescheiden prijs. We zijn het internet aan het afstruinen naar allerlei informatie over de aanschaf. Hoewel we al een boel meer weten over de financiële en procedurele risico's, kunnen we geen informatie vinden over organisaties die het huis kunnen beheren bij onze afwezigheid of in geval van verhuur. Zijn er organisatie die dat kunnen aanbieden? Zijn er (Duitse) websites waar we mensen of bedrijven kunnen vinden die deze dienst kunnen verlenen? Gezien u (Zeemeeuw) zeer terzake kundig overkomt, hoop ik dat u ons in de goede richting kunt wijzen. Alvast bedankt! Reactie infoteur, 13-06-2011
Beste Jan,
Dat is in Duitsland lokaal bepaald. U kunt het beste zoeken naar "Immobilienverwaltung Thüringer Wald.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

W2, 09-11-2010 14:55 #4
Wij hebben net een huis gekocht in Hessen. Het moet fors gerenoveerd worden. Wie weet hier iets van Aannemers, wetgeving, subsidies enz. Ik weet dat Duitsland wat moeilijk doet over de afvoer van afval, ons huis moet gecompleet gestript worden hoe gaat men met dat soort afval om? Reactie infoteur, 09-11-2010
Beste W2,
U doet er goed aan om meerdere offertes te vragen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Marianne, 09-11-2010 10:23 #3
Kan ik ergens navraag doen wat de woning die wij op het oog hebben in Duitsland gekost heeft toen de huidige Nederlandse eigenaar hem destijds (ongeveer 4 jaar geleden) heeft gekocht? Reactie infoteur, 09-11-2010
Beste Marianne,
Ja, bij het Duitse Kadaster, Grundbuch geheten. Soms wordt dit alles in Duitsland bij de gemeente bijgehouden, soms bij de notaris en soms via een apart kantoor.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

S. D. Kaplenkova, 21-07-2010 10:19 #2
Wij zijn voornemens in voormalig Oostduitsland een 2e woning te kopen, in de omgeving van Dresden. Deze woning is eigendom van een Nederlander die de woning heeft verhuurd aan een duits echtpaar. Wij willen de woning renoveren voor eigen gebruik als 2e woning. Wat zijn de regels m.b.t. termijnen / ontruiming en oplevering. Kunnen we de huurovereenkomst opzeggen, en wat zijn de normen daarvoor.
vriendelijke groeten, Svitlana Kaplenkova Reactie infoteur, 21-07-2010
Beste S.D. Kaplenkova,
1. De huurbescherming in Duitsland heeft veel weg van die in Nederland. Dat wil dus zeggen dat een huurder goed beschermd is en bij ernstig misbruik, zeer zwaarwegende economische belangen of als de eigenaar kan aantonen dat hij de woning zelf nodig heeft, de huur kan worden opgezegd. Oppassen dus.
2. Als een verhuurde woning wordt gekocht mag de nieuwe eigenaar de huur opzeggen, maar dan is de opzegtermijn minimaal drie maanden, maximaal negen.
3. De redenen voor opzegging van de huur moet schriftelijk plaats vinden.
4. Bij een tijdelijke verhuur moet ook de huurder zich in beginsel aan de afgesproken termijn houden. Verlaat de huurder dan nog niet de woning dan is een gang naar de rechter meestal noodzakelijk.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

J. Smit, 07-02-2010 16:05 #1
Wij hebben een klein vakantiehuisje in voormalig Oost Duitsland gekocht in 2007.
De prijs was voor nederlandse begrippen zo " hoog" als het kopen van een middenklasse auto in Nederland.
In 2008 de belastingdienst gebeld voor de berekening van de WOZ waarde van deze vakantiewoning.
Er werd mij verteld dat we het moesten laten taxeren. Gelukkig uit verschillende bronnen vernomen dat de prijzen van huizen in Oost Duitsland wat waren gedaald, dus dit aangehouden.
Weet U met hoeveel % de prijzen in voormalig Oost Duitsland in 2009 zijn gestegen/gedaald in het economisch verkeer? Reactie infoteur, 08-02-2010
Beste J. Smit,
De prijzen voor onroerend goed in Duitsland zijn zeer regionaal bepaald door verschil in economische ontwikkeling en leegloop. Daarom is het goed om de regionale berichten te volgen. De prijzen in Duitsland waren al relatief laag, en hebben dus niet overal een flinke deuk opgelopen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Infoteur: Zeemeeuw
Laatste update: 08-09-2017
Rubriek: Huis en Tuin
Subrubriek: Kopen en huren
Special: Tweede huis
Reacties: 16
Schrijf mee!