Tips voor het onderhandelen bij het kopen van een huis

De aanschaf van een huis is geen geringe investering. Met een bedrag dat dertig jaar kost om af te lossen, is het de moeite waard om geld te besparen op de aankoopsom van de woning. Het is mogelijk om voor het afdingen op de prijs van een woning een aankoopmakelaar in te schakelen, echter zit hier een courtage aan vast waardoor een gedeelte van de mogelijke winst teniet wordt gedaan. Gelukkig is het ook zelf goed mogelijk om geld te besparen bij het onderhandelen over de prijs van een te koop staand huis.

De eerste bezichtiging

Het kopen van een huis wordt voorafgegaan door een bezichtiging. Tijdens de bezichtiging van de te kopen woning kijkt de makelaar van de verkopende partij altijd goed naar het mogelijke enthousiasme over de woning bij de potentiële kopers. Vaak wordt dan ook aangeraden om niet te enthousiast te zijn over het huis tijdens de bezichtiging, zodat de onderhandelingspositie niet wordt beschadigd. Dit is een van de mogelijkheden om de onderhandelingen sterk te beginnen, echter is het ook mogelijk om juist wel te laten zien wat je van het huis vindt.

Je kunt hierbij gerust laten zien dat je over bepaalde punten van het huis erg enthousiast bent, echter laat daarbij dan ook zien welke punten van het huis je juist niet goed vindt. Door ook deze mindere punten te benadrukken, blijf je sterk in je onderhandelingspositie en hoef je niet geforceerd neutraal te blijven tijdens de bezichtiging. Vraag ook goed door tijdens de bezichtiging. Een makelaar zal altijd proberen zo vriendelijk mogelijk over te komen, maar hij werkt nog steeds voor de verkopende partij. Dit betekent dat hij de mindere punten van het huis het liefst onderbelicht laat. Laat je dus ook niet uit bepaalde ruimtes haasten, maar neem hierin je eigen tijd en wees niet bang om de makelaar om meer tijd te vragen of om meer opheldering te vragen over bepaalde opvallende zaken.

Voorbereidingen voor de tweede bezichtiging en data verzamelen

Als de eerste bezichtiging goed is verlopen, beginnen de voorbereidingen voor een tweede bezichtiging. Als voorbereiding is het verstandig om op internet gegevens over de wijk en omliggende woningen op te zoeken. Hierbij kun je denken aan de volgende gegevens:

• Gemiddelde prijs per vierkante meter woonoppervlakte (Funda, Jaap)
• Inkomensverdeling van de wijk (Funda, Jaap)
• Criminaliteitscijfers over de wijk (Funda, Jaap)
• Prijzen van vergelijkbare huizen in de omgeving (Funda, Jaap)
• Prijzen waarvoor vergelijkbare huizen in het verleden zijn verkocht (via het kadaster)
• Prijs waarvoor het te koop staande huis in het verleden is verkocht (via het kadaster)

Stel vragen tijdens de bezichtiging

Tijdens de tweede bezichtiging kunnen specifiek op de gevonden data vragen gesteld worden. Zijn de criminaliteitscijfers van de wijk bijvoorbeeld hoog, kan de makelaar dan uitleggen waar dit door komt en waar dit plaatsvindt? Daarnaast is het bij een dergelijk gegeven verstandig om ook in de buurt rond te vragen hiernaar en eventueel bij de politie hier navraag naar te doen. Tijdens de tweede bezichtiging kunnen ook verdere gegevens aan de makelaar gevraagd worden. Wat is bijvoorbeeld het energieverbruik van de woning? Wat is de WOZ-waarde van de woning?

Het eerste bod en de start van de onderhandelingen

Nu de benodigde gegevens verzameld zijn en er besloten is om een bod te doen op het huis, kan er selectief gebruikgemaakt worden van de verzamelde gegevens. Is het huis bijvoorbeeld goedkoop per vierkante meter woonoppervlakte, maar zijn huizen in de buurt toch voor minder verkocht? Gebruik dan de laatst genoemde gegevens.

Als de juiste gegevens uitgezocht zijn, kan er gekeken worden naar een goed eerste bod. Voor het maken van dit eerste bod zijn er twee dingen belangrijk. Het eerste is het bedrag dat je maximaal wilt betalen voor het huis; dit bedrag zul je van tevoren goed moeten bepalen, aangezien je anders in de onderhandeling meegesleept kunt worden. Het tweede belangrijke is het bepalen van de hoogte van de eerste bieding. Zorg ervoor dat het eerste bod laag genoeg is om ook echt over iets te kunnen onderhandelen, maar niet te laag is om serieus genomen te worden. Een goede indicatie is een bod van 10-15% onder de vraagprijs, mits de vraagprijs naar aanleiding van de gevonden data niet te hoog is.

Het onderhandelen over de verkoopprijs

Na het eerste bod zal de makelaar het bod overbrengen naar de verkopende partij. Het kan zijn dat een makelaar een opmerking maakt waaruit opgemaakt kan worden dat de verkopende partij dit veel te laag zal vinden of een andere opmerking die bedoeld is om het bod omhoog te brengen. Laat je hierdoor niet van slag brengen. Geef tijdens het uitbrengen van het bod ook aan waarom het bod is wat het is; hiervoor kun je gebruikmaken van de selectief gezochte data, bijvoorbeeld:

• De prijs per vierkante meter woonoppervlak is hoger dan het gemiddelde van de wijk
• De criminaliteit in de wijk is hoger dan het gemiddelde van de stad of het dorp
• De prijs per vierkante meter perceel is hoger dan het gemiddelde van de wijk
• Het energieverbruik van de woning is hoog

Na een bepaalde tijd zal de makelaar terugbellen met een tegenbod van de verkopende partij. Het kan zijn dat de makelaar hierbij aangeeft dat er meerdere kapers op de kust zijn, of dat de verkopers echt niet lager kunnen. Laat je hierdoor niet van de wijs brengen, uiteindelijk is het doel van de makelaar steeds om de hoogst mogelijke prijs te halen voor de verkopende partij. Ook op het tegenbod kan weer een nieuw eigen bod worden uitgebracht, waarbij de prijzen steeds dichter bij elkaar komen. Gebruik ook andere punten behalve de prijs van de woning als onderhandelingsstrategie; dit kunnen punten zijn als:

• Flexibiliteit in aanvaarding van de woning (waardoor de verkoper meer tijd heeft voor het zoeken van een eigen woning)
• Overname spullen uit de woning (lampen, gordijnen, boekenkasten, etc.)

Hou de regie

Het belangrijkste tijdens het onderhandelingsproces is dat je de regie bij jezelf moet blijven houden. Laat je niet opjagen, neem rustig de tijd om te denken over een tegenbod, gebruik de verzamelde gegevens en wees bewust van het bedrag dat je maximaal aan de woning wilt uitgeven.