Koopakte en leveringsakte

Het kopen van een woning begint met het uitbrengen van een bod, dat na eventuele onderhandelingen met een tegenbod van de verkoper uiteindelijk geaccepteerd wordt. Als het uitgebrachte bod door de koper is geaccepteerd, kan er een voorlopige koopovereenkomst worden opgesteld, die ook wel de koopakte wordt genoemd. De koopakte is niet de akte die uiteindelijk bij de notaris zal worden ondertekend, want daarvoor zal de notaris een leveringsakte opstellen. Die akte die bij de notaris zal worden ondertekend, is overigens wel opgesteld aan de hand van de overeengekomen koopakte. Bij het kopen van een woning zal er dus eerst een voorlopige koopovereenkomst c.q. koopakte worden opgemaakt, waar ontbindende voorwaarden in kunnen worden opgenomen. Om de eigendom van de woning daadwerkelijk over te dragen, zal er een leveringsakte worden opgesteld. De leveringsakte moet gepasseerd worden bij de notaris en ondertekend worden door de eigenaar die de woning verkoopt, de koper die de woning in eigendom wil verkrijgen en de notaris.

Wat is een koopakte?

De koopakte is een overeenkomst waarin de verkoper en de koper de gemaakte afspraken over het kopen van de woning schriftelijk hebben vastgelegd. De koopakte wordt in die zin ook wel voorlopige koopovereenkomst genoemd, omdat er ontbindende voorwaarden in opgenomen kunnen worden. Een ontbindende voorwaarde die haast standaard in de koopakte wordt opgenomen, is het financieringsbeding. Het financieringsbeding houdt in dat de overeenkomst tot koop ontbonden zal worden, als blijkt dat de koper niet in staat is een hypotheek te verkrijgen en het huis dus niet kan financieren. Er kunnen echter ook andere bedingen die koper en verkoper overeenkomen in de koopakte worden opgenomen, zoals het laten doen van een bouwkeuring aan de hand waarvan de koper kan concluderen dat er meer veranderingen nodig zijn dan een maximaal genoemd bedrag.

Wettelijke bedenktijd

Na het tekenen van de koopakte door zowel de koper als de verkoper, gaat er een wettelijke bedenktijd in van drie dagen. Binnen die drie dagen heeft de koper de mogelijkheid om de koopakte eenzijdig te ontbinden. Het ontbinden van de voorlopige koopovereenkomst binnen de drie dagen wettelijke bedenktijd, kan zonder opgaaf van redenen gedaan worden. Er zijn dus geen voorwaarden aan verbonden die vervuld moeten zijn, om de koopakte op basis van de wettelijke bedenktijd te ontbinden.

Koopakte naar de notaris

De koopakte zal bij het doorgang vinden van de koop, dus zonder dat er een beroep wordt gedaan op de wettelijke bedenktijd of op een ontbindende voorwaarde, naar de notaris worden gezonden. Het eigendom van de woning is namelijk met het ondertekenen van de koopakte nog geen feit. Daarvoor moet er bij de notaris ondertekening van de leveringsakte van de woning plaatsvinden. De notaris gaat met de koopakte aan de slag en zal nagaan of er gegevens ontbreken die wel noodzakelijk zijn voor het opstellen van de leveringsakte. De notaris zal eerst een concept akte opstellen en deze naar beide partijen sturen, ter controle van de opgenomen gegevens. Na het retourneren van de akte aan de notaris, kan de definitieve leveringsakte opgesteld worden en een datum voor overdracht worden vastgesteld.

Inhoud van de leveringsakte

De inhoud van de leveringsakte volgt de inhoud van de voorlopige koopovereenkomst, maar zal door de notaris worden gecontroleerd en waar nodig zal de notaris in overleg met partijen eventuele ontbrekende punten opnemen. De notaris stelt een concept leveringsakte op, die aan de partijen wordt toegezonden. Het is belangrijk om de gegevens in dit concept leveringsakte te controleren, zodat er bij het tekenen van de leveringsakte geen problemen ontstaan. De gegevens die onder meer in de inhoud van de leveringsakte zijn terug te vinden, zijn:

• De kadastrale gegevens met vermelding naam van de eigenaar.
• Overdrachtstitel.
• Koopovereenkomst met prijsvermelding.
• Eventuele erfdienstbaarheden.
• Rechten en verplichtingen die worden overgedragen

Passeren van de leveringsakte

Het passeren van de leveringsakte geschiedt op het kantoor van de notaris en na het ondertekenen van de leveringsakte zal de notaris nog stappen moeten ondernemen voor het inschrijven van de leveringsakte. De notaris draagt namelijk zorg voor het inschrijven van de leveringsakte bij het Kadaster en de registers. De eigendomsoverdracht van de woning is dan ook pas helemaal afgrond, nadat de inschrijving bij het Kadaster van de leveringsakte een feit is geworden. In het Kadaster vindt er een registratie plaats van onroerende zaken met een exacte plaatsaanduiding en vermelding van de eigenaar. De toegang tot de gegevens van het Kadaster is openbaar, en dus voor iedereen toegankelijk die informatie wil krijgen over de gegevens van een specifieke woning.

Notariskosten voor de leveringsakte

Er zijn geen vaste notaristarieven meer, zodat het voordelig kan zijn om de notaristarieven die gehanteerd worden bij het kopen van een woning en het laten passeren van de leveringsakte, met elkaar te vergelijken. Het vergelijken van de notaristarieven kan via internet gedaan worden en het is ook mogelijk om bij een aantal notariskantoren een offerte aan te vragen met betrekking tot het passeren van de leveringsakte en de hypotheekakte.