Een woning kopen met erfpacht

Erfpacht: het huren van grond die bij een woning hoort. Een woning kopen met erfpacht heeft zijn voor-en zijn nadelen. Erfpacht is er in particuliere en in gemeentelijke vorm. Ook bieden sommige woningcorporaties erfpacht aan. Erfpacht heeft als grote voordeel dat starters of mensen met een laag inkomen sneller een woning kunnen kopen doordat de hypotheek lager is.

Wat is erfpacht?

Wie een woning koopt met bijbehorende (onder)grond, is eigenaar van de woning én de grond. Bij erfpacht wordt alleen de woning verkocht en de grond verpacht. Pachten is het huren van de grond. De huur wordt in dit geval canon genoemd. Erfpacht bij een huurwoning is niet van toepassing, omdat de huurprijs die voor de woning betaald wordt, inclusief bijbehorende gronden is. Anders wordt het wanneer er een extra stuk grond gepacht wordt. Dit staat los van de woning zelf.

Waarom een woning kopen waarop erfpacht rust?

Veel starters hebben niet de nodige financiële middelen om een woning te kopen. Of door de economische crisis lukt het niet om een voldoende hypotheek te verkrijgen. Organisaties en particulieren krijgen hierdoor hun woningen moeilijker verkocht. Eén van de manieren om dit probleem op te lossen, is de verkoop van een woning met erfpacht.

Voor de koper heeft dit als grote voordeel dat de woning zelf goedkoper wordt. Een woning die bijvoorbeeld 150.000 euro moet opbrengen, wordt onderverdeeld in twee gedeelten: de woning zelf en de grond. Wanneer de waarde van deze woning 40.000 euro bedraagt, dan kost de woning zelf 110.000 euro. De koper hoeft dan geen hypotheek van 140.000 plus kosten koper te verkrijgen, maar 110.000 plus kosten koper. Dit scheelt al gauw 30.000 euro. Tijdens de periode van erfpacht heeft de gebruiker te recht de grond te gebruiken en te houden.

De nadelen op een rijtje

Ieder voordeel heeft zijn nadeel, zo ook met erfpacht. Het grote nadeel is dat de koper verplicht is maandelijks of jaarlijks canon te betalen voor het gebruik van de grond. Erfpacht wordt meestal voor een bepaalde periode vast gelegd, meestal 49 of 99 jaar. Soms ook is dit 30 jaar. Maar het kan ook kort-tijdelijk of eeuwigdurend zijn. In deze periode mag de canon niet verhoogd worden. Na deze periode kan de pachter (de huurder van de grond) te maken krijgen met forse verhogingen. Soms is het ook moeilijker om een hypotheek te krijgen voor een woning waarop erfpacht rust: het te lenen bedrag zal veelal lager zijn.

Een ander nadeel is dat de pachter geen eigenaar is van de grond. Of de pachter ooit eigenaar kan worden van de grond, is erg onzeker. Soms wordt in de overeenkomst opgenomen dat de pachter op elk moment of na de periode van erfpacht de grond kan kopen. Dit bedrag wordt vooraf al vastgesteld. Het is niet zo dat de betaalde canon afgetrokken wordt van de uiteindelijk prijs. Uiteindelijk kan de pachter daardoor dubbel zo duur uit zijn met de aankoop van de grond. Maar dit is ook het geval wanneer er een hogere hypotheek was afgesloten om de grond aan te kopen.

Een woning met particuliere erfpacht is vaak moeilijk verkoopbaar, omdat banken niet zo happig zijn op het verstrekken van een hypotheek waarop particuliere erfpacht rust. Met de erfpachtwet is er meer zekerheid voor kopers, waardoor banken vaak wel akkoord gaan met de erfpacht. Erfpacht kan ook voor eeuwig afgekocht worden: er hoeft dan nooit meer erfpacht betaald te worden. Het nadeel hiervan is dat men nog steeds geen eigenaar van de grond is.

Zijn er ook voordelen?

Het grootste voordeel van erfpacht is al genoemd: de woning zelf is goedkoper en er is dan ook minder hypotheek nodig. Andere voordelen zijn:

• Erfpacht is aftrekbaar van de belasting: tot wel 42 %.
• Erfpacht kan afgekocht worden waardoor er nooit meer erfpacht betaald hoeft te worden
• In tijden van crisis is de woning met erfpacht makkelijker verkoopbaar
• In sommige gevallen kan de grond uiteindelijk en/of op ieder moment ook gekocht worden, dit is vaak het geval bij woningcorporaties

Erfpacht en de belasting

De betaalde canon is fiscaal aftrekbaar. Dit wordt middels de inkomstenbelasting gedaan. Simpel gezegd werkt het als volgt: wanneer iemand een inkomen van 30.000 euro per jaar heeft en jaarlijks 5.000 euro aan canon betaald, dan wordt het belastbaar loon 25.000 euro. Omdat in de meeste gevallen (bij loondienst) de loonbelasting vooraf al is betaald, wordt aan het einde van het belastingjaar de teveel betaalde loonbelasting verrekend en terugbetaald. Hoeveel dit is, hangt af van de schijf waarin (een bepaald gedeelte van) het inkomen valt. Hierbij kan het voorkomen dat alle betaalde inkomstenbelasting in IB schijf 3 reeds zijn betaald, waardoor de hypotheekrente-aftrek in schijf 2 of 1 vallen. De aftrek voor de hypotheekrente is daardoor minder. Dit kan opgevangen worden wanneer er twee eigenaren en twee inkomens van toepassing zijn. Het ene inkomen kan dan de canon aftrekken, terwijl het ander inkomen de hypotheekrenteaftrek voor zijn rekening neemt.