Makelaars en de courtage die ze rekenen

Het inhuren van een makelaar om te helpen met het kopen of verkopen van een woning kost geld. De kosten staan niet vast, dat verschilt en hangt onder meer af van de prijs van de woning, ook hangt het af van de makelaar die ingeschakeld is. Er zijn prijsverschillen tussen de ene en de andere makelaar, en sommige mensen gaan op zoek naar goedkope of goedkopere makelaars.

Wat is courtage?

In de makelaardij wordt meestal gesproken over courtage als het gaat om de kosten voor een makelaar. Courtage is datgene wat je aan de makelaar moet betalen voor zijn diensten (verkopen van het huis, of helpen bij het kopen van een huis). Gebruikelijk is dat de courtage een percentage is van de koopsom van de betreffende woning. Het kan echter ook een vast bedrag zijn.

Gebruikelijke courtage

Er is geen vaste regel hoe hoog de courtage moet zijn, maar de basisregel is een courtage van 1,85% van de koopsom, exclusief BTW. Hetgeen weer hetzelfde is als 2% van de koopsom, inclusief BTW. Toen er nog geen vrije markt was in de makelaardij (de naam makelaar was tot 2001 beschermd door de overheid) hielden bijna alle makelaars zich aan deze standaardcourtage, er werd niet of nauwelijks onderhandeld over de prijs hiervan.

Onderhandelen over de courtage

Na 2001 is er een fors aantal nieuwe makelaars bijgekomen, daaronder ook veel makelaars in franchisesystemen (franchise is dat je een merknaam gebruikt, maar wel zelfstandig ondernemer bent), ook diverse allochtone makelaars, ook mensen die eerst iets anders deden als ondernemer maar makelaar erbij zijn gaan doen, en door die grote concurrentie is enige onderhandeling vaak mogelijk tegenwoordig. Vergeet echter niet dat veel makelaars een kantoorpand hebben, personeel, een eigen auto met reclame, en daardoor zijn er flinke maandelijkse kosten. Heel erg omlaag met de courtage zullen de meeste makelaars niet gaan. Makelaars die zijn aangesloten bij een brancheorganisatie betalen bovendien jaarlijks contributie (aan NVM, VBO of LMV), dat moet ook via klanten terugverdiend worden. En makelaars die op franchisebasis werken, betalen de eigenaar van de merknaam en ook dat moet terugverdiend worden. Bij een goedkope woning is de kans dan ook heel groot dat een makelaar vast zal houden aan die 1,85% exclusief BTW (BTW is dus 19% over die 1,85%, dat is het bedrag wat naar de overheid, naar de belastingdienst, gaat). Bij een duurdere woning zal de makelaar wellicht iets omlaag gaan. Bekende makelaars zullen waarschijnlijk niet onder de 1,5% willen werken.

Onderhandelen over courtage bij aankoop

Bij aankoop ligt het weer iets anders. Sommige mensen kopen woningen zelf, dat doen ze door op internet te zoeken, zelf te bellen, zelf te kijken. Andere mensen willen de zekerheid van een makelaar erbij, die hun bijstaat. Bij aankoop is het vaak iets makkelijker om over courtage te onderhandelen. Zeker als je ook nog je eigen woning via de makelaar wilt verkopen.

Vaste courtage

In plaats van een percentage kan er ook een vast bedrag afgesproken worden. Of het nu een percentage is of een vast bedrag, bijna alle makelaars werken met een schriftelijke opdrachtverlening waar zowel makelaar als klant voor tekenen, en bedrag of percentage wordt hierin opgenomen. De meeste makelaars werken niet met een vaste courtage. Sommige prijsvechters, soms kleinere kantoren, doen dat juist wel.

Moderne makelaars en courtage

Door het internet zijn er ook nieuwe makelaars bijgekomen, die op een andere manier werken. Die laten de klant een deel van de verkoop van de woning zelf doen (bijv. bezichtigingen, foto's maken, teksten schrijven), hebben daardoor zelf minder werk, en zijn daardoor een stuk goedkoper. Deze makelaars werken veelal niet met een courtage, en juist wel met een vast bedrag. Bekend zijn o.a. Makelaarsland, Makelaarsbasis, Woonplaats, Wonex (allen NVM), VJEH en Vereniging eigen Huis.