Mededelingsplicht verkoper bij verkopen van huis

Als verkopende partij heeft men een mededelingsplicht bij het verkopen van het huis. Dit houdt in dat je een potentiële koper zo volledig als mogelijk in moet lichten over het huis en bijbehorende rechten en plichten. Hieronder vallen onder meer gebreken, erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, kettingbeding, publiekrechterlijke lasten en beperkingen en het al dan niet noodzakelijk zijn van een huisvestingsverordering. Als verkoper heb je de verplichting om een koper zo volledig mogelijk te informeren over het huis. Aan de andere kant heeft de koper een onderzoeksplicht, wat inhoudt dat hij zelf bepaalde informatie achterhaalt over de woning. De mededelingsplicht dwingt je niet de nadelen van het huis te noemen. Wel moet je alle rechten, plichten en beperkingen vermelden. Wanneer de koper na het kopen van het huis vindt dat je je onvoldoende aan je mededelingsplicht gehouden hebt, kan de koper een schadevergoeding van je eisen. Dit is echter niet alleen mogelijk bij bijvoorbeeld gebreken die je bekend zijn, maar ook bij verborgen gebreken waar je zelf niet op de hoogte van was.

Gebreken

Bij de eigendomsoverdracht van een huis mag verwacht worden dat het huis in dusdanige staat opgeleverd wordt dat een normaal gebruik mogelijk is. Als verkoper moet je de koper wijzen op eventuele gebreken die normaal gebruik in de weg kunnen staan. Wanneer je dit nalaat kan je later aansprakelijk gesteld worden voor het achterhouden van belangrijke informatie. Wanneer de koper echter op de hoogte is van de gebreken kan deze je niet zonder meer aansprakelijk meer stellen.

Erfdienstbaarheden

Erfdienstbaarheden zijn zakelijke rechten of plichten behorende bij de woning. Een voorbeeld van een erfdienstbaarheid is het gebruik maken van een overpad van de buren. Dit kan uiteraard ook precies andersom zijn, waarbij de buren een deel van jouw grond gebruiken. Een erfdienstbaarheid behoort bij de onroerende zaak en wordt dus meeverkocht. Er zijn twee manieren waarop een erfdienstbaarheid kan ontstaan:

1. Vestiging: de erfdienstbaarheid is vastgelegd in een notariële akte en is daarna ingeschreven in de registers van het Kadaster.
2. Verjaring: een erfdienstbaarheid kan na een bepaalde tijd impliciet aanwezig geacht worden en dus ook overdraagbaar zijn bij een verkoop.

Kwalitatieve verplichting

Een kwalitatieve verplichting schrijft een eigenaar iets voor te doen of juist te laten. De gemeente heeft bijvoorbeeld bepaald dat de kleur van de buitenmuren van het huis wit moeten blijven. Wanneer de verplichting opgenomen is in een notariële akte en ingeschreven is in de openbare registers gaat de verplichting automatisch over op de nieuwe eigenaar van het huis.

Kettingbeding

Een kettingbeding dwingt de verkoper een verplichting over te dragen aan een volgende eigenaar. Dit is een afspraak, meestal een verplichting iets te doen, die niet automatisch over gaat op de nieuwe eigenaar van het huis. De verkopende partij is er verantwoordelijk voor dat de verkoopregulerende bepaling opgenomen wordt in de koopovereenkomst. Wanneer de verkoper dit na laat staat hier meestal een boete op.

Publiekrechterlijke lasten en beperkingen

De meningen over het wel of niet meedelen van publiekrechterlijke lasten en beperkingen lopen uiteen. Publiekrechterlijke lasten en beperkingen zijn lasten en beperkingen die door de overheid, in de meeste gevallen de gemeente, zijn opgelegd. Bijvoorbeeld een wijziging van het bestemmingsplan. De koper is in principe zelf verantwoordelijk voor het uitzoeken van dergelijke zaken, maar het als verkoper vermelden siert de verkoper. In het geval van een bestemmingsplan waarbij er spoorlijn naast het huis aangelegd zal worden binnen enkele jaren is de verkopende partij verplicht dit te vermelden, omdat de verkoper redelijkerwijs kan verwachten dat de koper hier niet blij mee zal zijn.

Huisvestingswet

In sommige gevallen is er sprake dat een koper zich niet zomaar in een gemeente kan vestigen, maar een zogenaamde huisvestingsverordering noodzakelijk is. Dit is opgenomen in de Huisvestingswet.

Als verkoper is het verstandig uit te zoeken of er sprake is van een vereiste huisvestingsvergunning, en de eventuele voorwaarden voor het verkrijgen hiervan. Hier kan je de koper dan van op de hoogte stellen. Dit schept duidelijk bij zowel de koper als de verkoper.