Opletten met je vastgoed te goedkoop te kopen

Nu de vastgoedmarkt door een zware crisis gaat, kan je al wel eens een woning of een stuk grond erg goedkoop aankopen. De overheid kan u dan wel beboeten en je alsnog dwingen extra registratierechten te betalen. Ik leg je even uit hoe dit in zijn werk gaat.

Geringschatting

De ontvanger van de registratierechten zal geregeld overal controles uitvoeren. Hierbij zal hij recent verkochte woningen en gronden aan de buitenkant gaan bekijken en inschatten of de verkoopprijs hiervoor correct was. Hierbij baseert de controleur zich op vergelijkbare verkoopprijzen van vastgoed in de buurt. Indien de ontvanger vindt dat het vastgoed te goedkoop verkocht is geweest zal hij de koper schriftelijk hiervan op de hoogte stellen. Als koper dien je dan de registratierechten te betalen op de geschatte meerwaarde, vermeerderd met de interesten en eventueel een boete indien de geschatte meerwaarde groter is dan een achtste van het totaalbedrag van de aankoop. De ontvanger heeft twee jaar de tijd om je aangekochte pand te controleren.

De boete

Je zal bij een geringschatting altijd de nog verschuldigde registratierechten moeten betalen op de geschatte meerwaarde. Die registratierechten bedragen 10% en 5%, afhankelijk of je het vastgoed al of niet in aanmerking komt voor een klein beschrijf. Bovendien zal je interesten moeten betalen. Er zal pas een extra boete aangerekend worden indien de meerwaarde van het vastgoed groter is dan een achtste van de totaalwaarde van het vastgoed. Het bedrag van de boete is afhankelijk van hoe groot de meerwaarde afwijkt van de verkoopwaarde en schommelt tussen een tiende en een derde van de bijkomende registratierechten. In praktijk zal je enkel bericht krijgen om meer te betalen indien het vastgoed een achtste of meer hoger geschat wordt dan de totaalwaarde, omdat het anders voor de fiscus een te dure aangelegenheid wordt en eerder verlies maakt aan de procedure. Vastgoed afkomstig van een openbare verkoop zal door de ontvanger raar of zelden gecontroleerd worden. Indien het toch gebeurd, omdat het pand bijvoorbeeld erg goedkoop is aangekocht, zal men de boete steeds laten vallen.

Betwisten

Het is ten allen tijde een goede zaak om de schatting van de ontvanger te betwisten. De schatting is dan ook enkel gebeurd aan de hand van vermoedens door de aanblik aan de buitenkant en vertaalt door de subjectieve mening van de controleur. Om de schatting te betwisten ga je best als volgt te werk. Haal vooral argumenten aan die betrekking hebben op de binnenkant, indien het een woning betreft. Zorg dat je steeds foto´s hebt van het pand die de toestand aantonen bij aankoop. Verzamel facturen die aantonen dat je nog kosten hebt moeten doen om het pand leefbaar te maken of de grond bouwklaar te maken. Maak een zo volledig mogelijke lijst van minpunten van het vastgoed. Laat de verkoper of vastgoedmakelaar een document opstellen dat aantoont dat het vastgoed erg lang te koop heeft gestaan, of aan een hoger bedrag niet verkocht is geraakt tijdens een aanvaardbare periode. Vraag een vastgoedmakelaar een lijst met vergelijkbare panden of gronden in je omgeving die verkocht zijn geweest of te koop staan aan vergelijkbare prijzen.

Controleschatting van het eigendom

Meestal zal de ontvanger de schatting terug in overweging nemen. Zoniet, of indien je vindt dat de schatting nog steeds te hoog is, kan je een controleschatting vragen die door een onafhankelijke schatter wordt uitgevoerd die samen overeen gekomen wordt. In bijna alle gevallen zal de boete na de controleschatting lager liggen dan bij de eerste schatting.

Pro fisco

Indien je de mogelijkheid hebt om vastgoed aan een heel voordelige prijs te kopen, kan je hier best reeds rekening mee houden wanneer je naar de notaris stapt om het pand te beschrijven. Laat zelf eerst je aangekochte pand schatten door een onafhankelijke schatter. Indien je het pand goedkoper koopt dan een achtste van de geschatte waarde, dan kan je jezelf beter op voorhand indekken. Laat die hogere waarde van de schatter pro fisco optekenen in de notarisakte. Hierdoor zal je wel meer registratierechten moeten betalen, maar geen interesten of boete. Dit is erg belangrijk indien je vastgoed binnen de vijf jaar gaat doorverkopen. Indien je binnen de vijf jaar vastgoed doorverkoopt met meerwaarde zal je 33% meerwaardebelastingen betalen op die meerwaarde, aangevuld met gemeentebelasting. Met een hogere pro fisco waarde in de akte, zal je meerwaardebelasting betalen op het verschil tussen het pro fisco bedrag en het bedrag van de uiteindelijke verkoop. Wanneer je het vastgoed binnen de twee jaar verkoopt krijg je ook nog 60% van de registratierechten terug. Ook deze registratierechten zijn gebaseerd op dit pro fisco bedrag.