InfoNu.nl > Huis en Tuin > Kopen en huren > Sociale huurwoningen in Nederland

Sociale huurwoningen in Nederland

Sociale huurwoningen in Nederland In Nederland zijn er anno 2018 ongeveer 2 miljoen sociale huurwoningen, deze worden bewoond door bijna een op de vier Nederlanders. Het grootste deel van de woningen bestaat uit etagewoningen, gevolgd door rijtjeshuizen. Alle woningen zijn in bezit van ongeveer 350 woningcorporaties. Een groot deel van de huurders ontvangt huurtoeslag, deze groep neemt toe. Via passend toewijzen en de inkomensafhankelijke huurverhoging proberen de overheid en woningcorporaties scheefwonen tegen te gaan en zo de kosten voor de huurtoeslag te verlagen en de doorstroming op de woningmarkt te vergroten.

Wat is een sociale huurwoning?

Een sociale huurwoning is een huurwoning waarvan de huurprijs bij aanvang van het huurcontract onder de huurliberalisatiegrens valt van in 2018 € 710,68. Is de huurprijs hoger dan deze waarde dan is de woning een vrije-sectorwoning. Daarnaast is het bij een sociale huurwoning mogelijk huurtoeslag aan te vragen indien de huurder daar recht op heeft. Andere kenmerken van een sociale huurwoning zijn dat een huurder een niet te hoog inkomen mag hebben om het te mogen huren, dat er een maximale jaarlijkse huurverhoging is, dat er een puntensysteem wordt gehanteerd om de rekenhuur te bepalen, en dat er een huurcommissie kan worden ingeschakeld bij onenigheid tussen huurder en verhuurder. Bij een geliberaliseerde woning gelden deze regels allemaal niet, bij onenigheid kan naar de rechtbank worden gegaan. Doorgaans wordt een sociale huurwoning verhuurd door een woningcorporatie.

Soorten sociale huurwoningen

Veel sociale huurwoningen behoren tot het type eengezinswoning. Een eengezinswoning is een grondgebonden woning en dus niet gestapeld zoals een meergezinswoning. De directe toegang tot de eengezinswoning ligt dan ook op de begane grond en is meestal direct aan een straat of voetpad gelegen. Tot eengezinswoningen behoren rijtjeshuizen, twee-onder-een-kap-woningen en vrijstaande woningen, maar onder de sociale huurwoningen komt het rijtjeshuis het meest voor. Een meergezinswoning is zoals gezegd veelal een gestapelde woning, dit kan een flat zijn, een bovenwoning, onderwoning of een maisonnette. Deze woningen hebben vaak een gedeelde toegang zoals een portiek of een galerij. Uitzondering hierop is de onderwoning, deze kan net als een eengezinswoning een tuin hebben en een directe toegang vanaf de straat of trottoir.

Aantal woningen

Van alle sociale huurwoningen in bezit van een woningcorporatie waren er in 2014 987.500 eengezinswoningen, maar verreweg het grootste deel bestond in dat jaar uit lage etagewoningen tot en met vier verdiepingen, namelijk 1.261.000. Een aantal van 623.100 van deze lage etagewoningen hadden geen lift en 356.800 woningen wel. Hoogbouwwoningen betroffen 281.100 in aantal. Samen met nog eens 153.900 onzelfstandige woningen waren er in 2014 totaal 2.402.400 woongelegenheden in bezit van een woningcorporatie.

Woningcorporaties

In 2014 waren er 363 woningcorporaties met een woningaantal variërend van minder dan 50 tot meer dan 50.000 woningen. Eind 2016 stond de teller op 335 corporaties. Het aantal is sterk afgenomen, in 1997 waren er nog 767, een afname van meer dan 50%. In 2017 woonden er 4 miljoen mensen in een woning van een corporatie, bijna een op de vier Nederlanders. Woningcorporaties verkopen niet alleen woningen maar bouwen ook nieuwe woningen erbij. Er is sprake van een stijging van de verkoop van woningen, in 2010 waren het er nog 17.400 maar in 2014 al 26.500 (waarvan 16.960 aan particulieren), maar omdat er ook wordt bijgebouwd of wordt aangekocht is het aantal sociale huurwoningen dan nog steeds gestegen van 2.270.900 in 2011 naar 2.298.800 in 2015. Opgemerkt moet worden dat er ook sloop plaatsvindt, deze vindt dan vooral plaats in het onderste segment, de nieuwe woningen die gebouwd worden zitten vaak in het wat duurdere segment of zelfs boven de huurtoeslaggrens en vallen dan in de vrije sector. De meeste woningen zijn tussen van 1980 tot en met 1989 gebouwd, bijna 500.000 woningen, maar ook de jaren 60 en 70 waren productief met elk ongeveer 400.000 woningen. De bloemkoolwijken rezen in de jaren 70 als paddenstoelen uit de grond.

Wat is een woningcorporatie?
De eerste woningcorporaties ontstonden al in de 19 eeuw, dit waren particuliere initiatieven om met name arbeiders van betere huisvesting te voorzien. Deze woningbouwverenigingen opereerden zonder overheidssteun. Vanaf 1901 kwam die overheidssteun er wel met de eerste Woningwet, deze wet maakte overheidssteun mogelijk. De zogenaamde woningwetwoning was een feit. Vooral na de Tweede Wereldoorlog tijdens de wederopbouw nam het aantal sociale huurwoningen snel toe, en daarmee ook de regulering door de overheid. Eerst bouwden woningbouwverenigingen vooral voor haar eigen leden, maar vanaf de jaren 70 kwam daar verandering in, ze moesten meer voor de hele samenleving gaan bouwen. In 1985 waren er al 1607.000 sociale huurwoningen en in 2000 2.360.000. In de jaren 90 kwam er een ommezwaai, woningbouwverenigingen moesten meer zelfstandige marktgerichte organisaties worden en ook overgaan tot het bouwen van koophuizen en duurdere huurwoningen, de overheid nam dus meer afstand. Hier kwam een eind aan met de herziene Woningwet van 2015 waarin het toezicht op woningcorporaties werd verscherpt en de toewijzing van huizen meer werd afgestemd op het inkomen en grootte van een huishouden.

Verhuurderheffing

Sinds 2013 moeten woningcorporaties verhuurderheffing betalen, er moet door hen 0,591% (in 2018) betaald worden over de WOZ-waarde van de woningen die niet voor een huurprijs hoger dan € 710,68 worden verhuurd. Het tarief gaat omhoog naar 0,593% in 2022 en vanaf 2023 naar 0,567%. Deze heffing geldt alleen voor woningcorporaties met meer dan 50 woningen. Wanneer de heffing wordt berekend wordt eerst 50 keer de gemiddelde WOZ-waarde van de totale WOZ-waarde afgetrokken. Met de verhuurderheffing haalt de overheid jaarlijks ongeveer 2 miljard euro tot op termijn 2,5 miljard op. De totale WOZ-waarde was in 2013 339 miljard euro.

Aantal huurwoningen van een corporatie vergeleken met alle woningen in Nederland

Volgens het CBS was er in december 2017 een totale woningvoorraad van 7.686.178 woningen, waarvan 4.318.794 koopwoningen en 3.273.954 huurwoningen. Van deze huurwoningen waren er 2.251.495 in eigendom van een woningcorporatie en 1.022.459 van overige verhuurders en 93.430 onbekend. Van alle woningen waren er 7.331.144 bewoond, waarvan 4.187.001 koopwoningen, 3.095.900 huurwoningen (verdeeld over 2.192.717 van een woningcorporatie, 903.183 overige en 48.243 onbekend).

Toename sociale huurwoningen versus vrije sector huurwoningen

In 2011 was de voorraad sociale huurwoningen 2.270.900 huizen en in 2015 2.298.800, over deze periode was er dus een toename van 27.900, dat is 1,23 %. Over dezelfde periode was er een flinke stijging van het aantal huurwoningen in de vrije sector, van 638.200 naar 1.045.200, een toename van 407.000 oftewel 63,77 %. Er kwamen over die periode dus flink meer woningen bij in de vrije huurwoningmarkt dan in de sociale huurwoningmarkt.

Scheefwonen in een sociale huurwoning

Het doel van het huurbeleid vanaf 2013 is om te stimuleren dat niet-doelgroep-huurders uit sociale huurwoningen vertrekken richting de vrije sector of een koopwoning, en dat andersom de doelgroep-huurders richting een sociale huurwoning gaan verhuizen. Ook is het de wens van de overheid dat doelgroep-huurders die in een te dure huurwoning wonen en veel huurtoeslag ontvangen naar een goedkopere huurwoning vertrekken. Naast de termen niet-doelgroep en doelgroep bestaat er de term scheefwonen. Er zijn twee groepen scheefwoners; de goedkope scheefwoners die te goedkoop wonen en waarbij het wenselijk is dat deze naar een koopwoning verhuizen, en de dure scheefwoners die in een te dure sociale huurwoning wonen en waarbij het wenselijk is dat deze naar een goedkopere sociale huurwoning verhuizen. Er woonden in 2015 990.000 niet-doelgroep-huishoudens in een sociale huurwoning, dit zijn huishoudens die geen huurtoeslag ontvangen. Het totaal aantal huishoudens lag in 2015 op 7.278.000, 2.078.000 van deze huishoudens waren doelgroep voor huurtoeslag, de overige 5.200.000 niet. Van die 5.200.000 woonden er dus 990.000 in een sociale huurwoning. Dat betekent dat met een totaal van 2.298.800 sociale huurwoningen (2015) er voor een doelgroep van 2.078.000 huishoudens 1.308.800 sociale huurwoningen beschikbaar waren. Het overige deel van de doelgroep woonde dus niet in een sociale huurwoning.

Kosten voor de huurtoeslag

Als wordt gekeken naar hoeveel mensen huurtoeslag ontvangen dan blijkt dat in 2015 er ruim 3 miljard aan huurtoeslag is betaald en dat in 2015 1.288.203 huishoudens gebruik maakte van deze regeling, in 2016 was dat 16.500 meer. Maar toch is het dus een beperkt deel van de doelgroep dat huurtoeslag ontvangt. Circa 800.000 huishoudens uit de doelgroep maakt geen gebruik van huurtoeslag. In 2013 werd er nog "maar" 2,4 miljard aan huurtoeslag door de Belastingdienst uitbetaald, er is dus sprake van een toename. Als het scheefwonen verder wordt aangepakt dan zou dat wellicht betekenen dat er een nog grotere stijging van de huurtoeslagkosten plaatsvindt omdat steeds meer huishoudens uit de doelgroep in een sociale huurwoning gaan wonen. Daarnaast zullen goedkope scheefwoners die naar een koophuis gaan gebruik gaan maken van de hypotheekrenteaftrek, hetgeen ook weer een kostenpost is voor de overheid en dus de Nederlandse belastingbetaler.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Om het scheefwonen tegen te gaan is de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd, waarbij rijkere huurders op grond van hun huidig inkomen (hoger dan € 41.056) een maximale huurverhoging kunnen krijgen van in 2018 5,4%. Deze inkomensafhankelijke huurverhoging is er sinds 1 juli 2013. Huren wordt voor hen dan duurder en de drempel om te gaan kopen wordt dan lager. Maar ook de “lagere” inkomens (tot € 41.056) kunnen in 2018 te maken krijgen met maximale huurverhogingen van maar liefst 3,9 %. Of een huurder daadwerkelijk deze verhoging krijgt hangt weer af van het beleid van de woningcorporatie.

Passend toewijzen

Een andere maatregel om scheefwonen tegen te gaan is passend toewijzen. Volgens de rijksoverheid waren er in 2015 500.000 goedkope scheefwoners. Maar in 2012 waren dat er nog 685.000, de maatregelen hebben kennelijk dus effect.

Zoals gezegd zijn dure scheefwoners huurders die juist te duur wonen en te veel huurtoeslag ontvangen, om te stimuleren dat deze groep zoveel mogelijk in goedkopere huurwoningen gaat wonen is er een aftoppingsgrens bedacht, deze grens mag in 5% van het aanbod genegeerd worden. Zodra een huurder gaat verhuizen mag deze in de meeste gevallen alleen nog maar op een woning reageren die bij de grootte van het huishouden en de hoogte van het inkomen past. Kleine huishoudens met een laag inkomen mogen in 2018 op huizen van maximaal € 597,30 reageren, grotere huishoudens op een woning van maximaal € 640,14.
© 2018 Blauwevinvis, het auteursrecht (tenzij anders vermeld) van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van de infoteur is vermenigvuldiging verboden.
Gerelateerde artikelen
Aanpak van scheefwonenAanpak van scheefwonenScheefwonen houdt in dat mensen die een hoog inkomen hebben, een goedkoop huis huren. Deze vorm van huren zal worden aan…
Inkomenseis sociale huurwoningInkomenseis sociale huurwoningDe regels voor het krijgen van een sociale huurwoning zijn veranderd door de Europese Commissie. Vanaf 1 januari 2011 mo…
Particulier huren van woningWie niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning of de wachtlijsten te lang vindt, kan een woning particulier hur…
Huurwoning kopen: voordelen & nadelenSoms geven woningcorporaties of gemeenten huurders de mogelijkheid om de huurwoning waarin zij wonen, te kopen. Wat zijn…
Het leed dat scheefwonen heetHet leed dat scheefwonen heetScheefwonen heeft niks met een scheve woning te maken, maar met het feit dat men in een woning woont die niet is afgeste…
Bronnen en referenties
  • Inleidingsfoto: CorporatieNL, Flickr (CC BY-2.0)
  • Rapport Cijfers over Wonen en Bouwen 2016, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
  • https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurverhoging/aanpak-scheefwonen
  • https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurverhoging/vraag-en-antwoord/wat-is-de-maximale-huurverhoging-in-2018
  • https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag-en-antwoord/verschil-sociale-huurwoning-woning-vrije-sector
  • https://nl.wikipedia.org/wiki/Sociale_woningbouw
  • https://www.nu.nl/wonen/4228148/ruim-13-miljoen-nederlanders-vragen-huurtoeslag-in-2016.html
  • https://www.trouw.nl/home/meer-dan-de-helft-van-de-huishoudens-ontvangt-een-of-meer-toeslagen~ad65bbe9/

Reageer op het artikel "Sociale huurwoningen in Nederland"

Plaats als eerste een reactie, vraag of opmerking bij dit artikel. Reacties moeten voldoen aan de huisregels van InfoNu.
Meld mij aan voor de tweewekelijkse InfoNu nieuwsbrief
Ik ga akkoord met de privacyverklaring en ben bekend met de inhoud hiervan
Infoteur: Blauwevinvis
Gepubliceerd: 06-04-2018
Rubriek: Huis en Tuin
Subrubriek: Kopen en huren
Bronnen en referenties: 8
Schrijf mee!