Vastgoed & koopt u nieuwbouw of een bestaande woning

Gaat u nieuwbouw huis of een bestaande woning kopen? De aankoopkosten gaan voor bestaande bouw omlaag doordat de overdrachtsbelasting is verlaagd. Nieuwbouw voldoet aan de nieuwste eisen voor materialen en isolatie en dat is bij bestaande bouw vaak niet zo. Bij nieuwbouw bent u de allereerste bewoner. Denk aan het bestemmingsplan en de aankoopkosten eigen huis. Wat kost een huis? DE btw voor niewwbouw gaat per oktober 2012 naar 21 procent.

De locatie van het vastgoed

De meest bepalende factor voor de waarde van een huis is de locatie. Ook als huizen in waarde dalen, zullen de huizen op een aantrekkelijke locatie veel meer waardevast blijken te zijn dan andere. Vervolgens is aan de orde wat voor huis u wilt, nieuwbouw of bestaande bouw.

Nieuwbouw en de aanpassingen aan het huis

Een groot voordeel van nieuwbouw kan zijn, dat u allerlei zaken naar eigen smaak en inzicht kunt inrichten. Anders dan bij bestaande bouw hoeft bijvoorbeeld de oude keuken er vaak niet eerst uit gesloopt te worden. U kiest meteen de keuken die geplaatst moet worden, zonder dat de oude moet worden vervangen. Ook moet de tuin nog naar eigen smaak worden ingericht. Deze keuzevrijheid spreekt sommigen aan, terwijl juist anderen liever een woning hebben die kant en klaar wordt opgeleverd. Overigens zijn er in ons land goede maatregelen te treffen, zie: als uw nieuwbouwwoning gebreken heeft.

Verschillen tussen nieuwbouw bestaande bouw

Er zijn een aantal in het oog springende verschillen tussen de aankoop van nieuwbouw of bestaande bouw:

	Nieuwbouw woning	Bestaande bouw
Aankoopkosten	Vrij op naam.	Kosten koper.
Koopovereenkomst	U betaalt gefaseerd als een bepaalde fase is afgerond. Hiervoor gebruikt u het bouwdepot.	U betaalt in één keer.
Taxatiekosten	Geen taxatie nodig.	Taxatie is vaak nodig.
Zien op tekening	Ja, u koopt nieuwbouw op tekening.	Neen, u kunt het huis in levende lijve helemaal bekijken en beoordelen.
Inrichting en aanleg	Als eerste bewoner moet alles nog worden ingericht en moet de tuin nog worden aangelegd. Daar staat tegenover dat het huis meer op maat kan worden gebouwd.	De tuin is al aangelegd en de woning is ingericht. Soms kunnen spullen worden overgenomen.
Kosten onderhoud	De eerste jaren geen.	Ja onderhoud is nodig, misschien ook isolatie.
Oplevering	Het begint met een algemene opleveringsprognose die steeds nauwkeuriger wordt.	Bij de onderhandeling over de koop wordt ook afgesproken wanneer her huis vrij beschikbaar is.
Garantie	Er is een garantie tegen onvolkomenheden en aperte gebreken.	Dit hangt van het koopcontract af.

Aankoopkosten nieuwbouw op een rij

Wie een nieuwbouwwoning koopt, hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen. En dat scheelt weer 6% respectievelijk 2% vanaf 1 juli 2011. Maar waar nogal wat mensen zich op verkijken, is dat u ook bij een nieuwbouwwoning belasting betaalt. In de koopsom van een nieuwbouwwoning zit namelijk 19% btw verwerkt en die wordt per 1 oktober 2012 verhoogd naar 21%. Het zit wat verborgen, omdat het al in de koopsom zit, maar de schatkist verdient meer aan een nieuwbouwwoning. We noemen dit Kopen Vrij Op Naam, VON. Nu verdient u de overdrachtsbelasting niet zonder meer terug bij verkoop, maar de btw tikt zeker fors aan. Voor het verschil tussen kopen kosten koper en vrij op naam verwijs ik gemakshalve naar het artikel: verminder zo de kosten bij de aankoop van uw huis.

Koopt u nieuwbouw of een bestaande woning

Bij nieuwbouw is het vaak zo dat u zich moet inschrijven, omdat er meerdere gegadigden zijn. Via loting wordt dan duidelijk of u de nieuwe eigenaar zult zijn. Sommigen vinden dit niet erg en schrijven zich op meerdere nieuwbouwprojecten in. Anderen willen direct zekerheid, of zijn verplicht om snel te verhuizen, waardoor ze eerder voor een bestaand huis kiezen. Controleer altijd goed of hoe het bestemmingsplan en de bouwvergunningen eruit zien en of alles klopt. U zit niet te wachten op vertragingen, extra kosten en een hoge woontoren of coffeeshop voor uw deur.

De hypotheek voor een nieuwbouwwoning

Een hypotheek voor nieuwbouw heeft vaak een lagere rente dan de gewone hypotheek voor de bestaande bouw en bestaat uit twee delen:

• Een basisdeel, waaruit meestal de aangekochte grond wordt betaald.
• Een bouwdepot, waaruit de bouwer wordt betaald en waaruit eventueel renteverlies tijdens de bouw wordt bekostigd.

Wat is een bouwdepot

Zowel bij nieuwbouw als verbouw kan er sprake zijn van een bouwdepot, waarin de hypotheek wordt gestort. Hieruit worden de bouwtermijnen van de nieuwbouw, maar ook de verbouw betaald. De over het depot te betalen bouwrente kunt u fiscaal aftrekken binnen twee jaar na het verkrijgen van het depot. Zoals bij de hypotheekrente, gebeurt dit voor particulieren in box 1. Als de termijn van twee jaar wordt overschreden, verschuift het overgebleven saldo in het depot door naar box 3 van de inkomstenbelasting.

De notaris stelt de hypotheekakte op

Zowel voor nieuwbouw als bestaande bouw geldt, dat voor de hypotheek bij de notaris een hypotheekakte moet worden getekend. Meestal gebeurt dit gelijktijdig met het tekenen van de koop-aanneemovereenkomst, waarin de afspraken staan tussen de bouwer en de opdrachtgever.

Betaling nieuwbouw is gefaseerd

De betaling gaat gefaseerd. De bouwer krijgt bij de aanvang van de bouw 20% van de totale bouwsom en als de fundering klaar is, nog eens 20%. Zodra het hoogste punt van het huis bereikt is, wordt weer 20% betaald. Zo resteert nog 40%, waarvan de helft verschuldigd is als de woning glas en waterdicht is en de laatste 20% bij de oplevering van de nieuwbouwwoning.

De rente is fiscaal aftrekbaar

De hypotheek voor nieuwbouw is liefst zo opgebouwd, dat ook de rentebetalingen tijdens de bouw in de hypotheek zijn opgenomen. We noemen dit het renteverlies tijdens de bouw. Goed nieuws hierbij is dat ook deze rente fiscaal aftrekbaar is.

Slot

Waar u ook voor kiest, nieuwbouw of bestaande bouw, vergelijkt u voldoende offertes voor een passende hypotheek. En wanneer u een passende keuze hebt gemaakt, zult u er ongetwijfeld nog veel plezier van hebben.