Wie is aansprakelijk voor gebreken in uw woning?

Verborgen gebreken en juridische aansprakelijkheid. U koopt een droomhuis op een prachtlocatie. Maar na verloop van tijd ontdekt u enkele storende gebreken: een lek in de badkamer, de verwarming die het niet goed doet. Wie is dan aansprakelijk?

Gebreken in eigen woning of huurwoning

De aansprakelijkheid voor gebreken in een woning hangt op de eerste plaats af van de vraag of u het pand huurt of in eigendom heeft. En als u de eigenaar bent dan is erg belangrijk wat de ouderdom van uw woning is, variërend van zeer oud tot splinternieuw.

Verborgen gebreken bij woning in eigendom

Gebreken worden úw probleem zodra het pand uw eigendom is. Zo luidt althans de basisregel. Als u en bestaande woning bezit (het pand was dus al eerder bewoond) is dus de feitelijke overdracht van het eigendom een cruciaal moment voor de aansprakelijkheid. Gelukkig zijn er op de basisregel een aantal uitzonderingen.

De informatieplicht van de verkoper

De verkoper van onroerend goed is in Nederland verplicht om een potentiële koper te voorzien van gedetailleerde informatie
over de actuele toestand van de woning en de woonomgeving. U wilt immers niet op een ochtend wakker worden met het geluid van graafmachines die een boortoren van de firma Shell in uw achtertuin plaatsen. Als de vorige eigenaar heeft verzuimd u hierover te informeren, kunt u hem dus aansprakelijk stellen.

De onderzoeksplicht van de koper

De verkoper kan niet aansprakelijk worden gehouden voor een gebrek dat met het blote oog duidelijk aan het licht hadden kunnen komen als u de moeite had genomen om een beetje zorgvuldiger te zijn in uw inspectie. Hoé zorgvuldig, dat hangt erg af van de ouderdom van het pand. Gelukkig bestaan er in de praktijk tal van bruikbare tips waar u op moet letten bij aankoop van een bestaande woning.

En acht u zich zelf niet ter zake kundig, aarzel dan niet om vooraf een gedegen inspectie door een onafhankelijke professional te laten verrichten en daarvan een rapport te laten opmaken. Als u niet aan uw onderzoeksverplichting heeft voldaan, dan kan het erg lastig worden om de verkoper later aansprakelijk te stellen.

Een verborgen gebrek dat normaal gebruik verhindert

Dat er een ernstig verborgen gebrek opduikt dat normaal gebruik van uw nieuwe woning verhindert, blijft natuurlijk altijd mogelijk. Bijvoorbeeld als kort na de koop aan het licht komt dat een houten draagconstructie zodanig door houtrot is aangetast dat er acuut gevaar voor instorting is. Maar let op: hoe ouder uw eigendom is, hoe groter de kans dat bepaalde gebreken worden toegeschreven aan normale slijtage als gevolg van ouderdom!

Jarenlange garantie bij nieuwbouw

Bij nieuwbouw gelden duidelijk andere regels: de aannemer is aansprakelijk voor eventuele gebreken en/of tekortkomingen tot het moment dat hij het pand aan u oplevert. Voordat hij dit doet, moet hij samen met u een inspectie uitvoeren waarna u schriftelijk dient in te stemmen met zijn verrichtingen. Het is van cruciaal belang dat u, voordat u tot ondertekening overgaat, een externe onafhankelijke deskundige het gebouw laat inspecteren en daarvan een verslag laat opmaken. Het is niet ongebruikelijk dat tijdens zo'n inspectie nog tal van gebreken aan het licht komen!

Na de finale oplevering heeft de aannemer een periode van drie maanden om alles wat je hebt opgemerkt en onder zijn aandacht heb gebracht, te herstellen. Die periode kan in feite uitlopen tot maximaal zes maanden voor nieuwe problemen die zich nog aandienen.

Voor verborgen gebreken blijft de aannemer maximaal 5 jaar aansprakelijk en voor ernstige constructiefouten, zelfs 10,5 jaar, een luxe die de koper van een bestaande woning niet heeft.