Effectieve materiaalkeuze

Bij de nieuwbouw en verbouw van woningen zijn er een scala aan mogelijkheden op het gebied van materiaalkeuze. De keuze voor bepaalde materialen is erg belangrijk, niet alleen met betrekking tot het budget en de aanschaf, maar ook met betrekking tot de onderhoudskosten. De onderhoudskosten worden veelal ondergewaardeerd, soms te laag aangehouden of in het slechtste geval helemaal niet meegenomen. Bij een specifieke materiaalkeuze dient de opdrachtgever wel op de hoogte te zijn van de specifieke kenmerken en eigenschappen van die ene bepaalde materiaalsoort. Het onderhoud, de vervangingstermijn en de vervangingskosten van dat ene onderdeel moeten dan bij de opdrachtgever bekend zijn.

Budget

Als het budget geen probleem is voor zowel de aanschaf als het onderhoud, dan hoef je nergens op te letten en kun je kiezen wat je mooi vindt. Maar daar hebben maar weinig mensen mee te maken. De meesten hebben zich aan een bepaald budget te houden en dan moeten er dikwijls keuzes gemaakt worden. Momenteel wordt er vrijwel alleen rekening gehouden met de aanschaf en dus veel minder met de onderhoudskosten die een woning en/of verbouwing ook met zich meebrengt. Eigenlijk dienen er bij de nieuwbouw en aanschaf van een woning tegelijkertijd ook de te verwachten onderhoudskosten in kaart gebracht te worden, aan de hand van een MJOP (meerjarenonderhoudsprognose).

MJOP

Tijdens de ontwerpfase van de nieuwbouw zal dus tegelijkertijd een meerjarenonderhoudsprognose (MJOP) opgesteld moeten worden. Dit kan een onderdeel zijn van het programma van eisen dat door de opdrachtgever wordt opgesteld. De aannemer moet dit onderdeel eigenlijk meenemen tijdens de ontwerpfase. Op deze manier ziet de klant/opdrachtgever het effect van bepaalde materiaalkeuzes voor de lange termijn uitgedrukt in geld. De eerste tien jaar is voor nieuwbouw redelijk simpel. Pannendaken en metselwerk gaan in elk geval twintig jaar mee en bitume daken minimaal twintig jaar. Wat eigenlijk overblijft, is het reinigingswerk aan de onderhoudsarme bouwmaterialen zoals trespa en eventuele kunststofkozijnen, schilderwerk met een cyclus van zes jaar en een onderhoudscontract voor de aanwezige installaties.

Basisbestek materialen

Als opdrachtgever kun je verschillende doeleinden voor ogen hebben: zo wil een aannemer in de rol van opdrachtgever zoveel mogelijk winst uit een project halen en een opdrachtgevende woningcorporatie wil een zo hoog mogelijke kwaliteit voor een zo laag mogelijke prijs.

Bij een woningcorporatie wordt gekeken naar de toegepaste bouwmaterialen, waarbij ze de onderhoudskosten zo laag mogelijk proberen te houden. De woningcorporatie is hier de opdrachtgever die betaalt en bepaalt wat er in het gebouw moet komen en gebeuren. De definitieve opdracht wordt vastgelegd in een bestek. Diverse woningbouwcorporaties maken gebruik van een eigen opgezet basisbestek, waarin de materialen omschreven staan die toegepast mogen worden binnen hun domein.

Voorbeeld dakbedekking

De gehele bouw bestaat uit vele en zeer diverse bouwproducten. Als voorbeeld wordt een bitumineuze dakbedekking genomen. Vanaf de nieuwbouw wordt er maximaal tien jaar garantie verstrekt, terwijl er onderling grote kwaliteitsverschillen bestaan. De aannemer zal kiezen voor het goedkoopste product en een constructie die gegarandeerd tien jaar meegaat. In de praktijk blijkt dat deze dakbedekking dan ongeveer vijftien jaar meegaat. Maar er zijn ook merkproducten die kwalitatief veel beter zijn en die hun kwaliteit al bewezen hebben. De betere dakbedekkingen kunnen wel dertig jaar meegaan. De gehele constructie en dakopbouw zijn dan wel van essentieel belang. Deze extra kosten zullen vanaf de nieuwbouw moeten worden meegenomen en zullen terugverdiend moeten worden in de onderhoudsperiode (MJOP).

Een dakbedekking kun je in principe één keer overlagen, daarna moet je alles slopen en een nieuw systeem aanbrengen. Bij de goedkope “aannemersversie” met een levensduurverwachting van zestig jaar voor het object wordt er na de nieuwbouw twee keer overlaagd en één keer een geheel nieuwe dakbedekking aangebracht, terwijl bij de betere versie alleen maar één keer wordt overlaagd. De totale kosten voor aanschaf en onderhoud zullen voor de kwalitatief betere constructie uiteindelijk vele malen lager zijn dan die van de goedkopere “aannemersversie”.

Conclusie

De opdrachtgever dient duidelijk aan te geven wat het verwachtingspatroon van het nieuw te bouwen of te verbouwen object is; niet alleen met betrekking tot de stichtingskosten, maar ook richting de toekomstige onderhoudskosten. Het is belangrijk om van een project te weten hoe lang het mee moet gaan en wat de financiële looptijd is.Tevens zou aangegeven kunnen worden wat de maximale onderhoudskosten mogen zijn voor een periode van tien, vijftien of twintig jaar of nog langer. Aan de hand van deze uitgangspunten kan wel of geen overeenkomst worden aangegaan met derden met betrekking tot het onderhoud gedurende de afgesproken periode.