Handel in onroerend goed, belast of onbelast?

Als particulier kun je onroerend goed kopen ter belegging. In beginsel zal dit onroerend goed deel uitmaken van je Box III vermogen. Maar niet altijd zal de Belastingdienst daarmee akkoord gaan. De vraag is dus wanneer is er puur sprake van beleggen en wanneer niet? En kun je daar voordeel mee behalen?

Handel in onroerend goed, belast of onbelast?

Als particulier kun je onroerend goed kopen ter belegging. In beginsel zal dit onroerend goed deel uitmaken van je Box III vermogen. Maar niet altijd zal de Belastingdienst daarmee akkoord gaan. De vraag is dus wanneer is er puur sprake van beleggen en wanneer niet? En kun je daar voordeel mee behalen?

Belang

Het fiscale belang is erin gelegen dat je in Box III van de Inkomstenbelasting de huurinkomsten onbelast geniet. Daarnaast is de waardestijging van het pand onbelast. Jaarlijks betaal je 30% over 4% rendement over de waarde van het pand. De waarde van het pand bedraagt de WOZ waarde minus de schuld op het pand. De gemiddelde belastingdruk is 1,2% over de waarde van het pand.

Let op dat er ook een nadeel kleeft aan Box III. Je kunt de rente op een eventuele lening niet aftrekken. Ook kun je een eventueel verlies op het pand niet aftrekken. Zeker in huidige tijden kan dit een nadeel zijn.

Box I

In bepaalde gevallen kun je een pand ook Box I van de Inkomstenbelasting in krijgen. Dit is mogelijk als er geen sprake meer is van normale beleggingsactiviteiten. Als je namelijk meer werkzaamheden verricht dan dat gebruikelijk is bij “Normaal vermogensbeheer” kun je in Box I terechtkomen met het pand.

Als je Box I in gaat met het pand, dan kom je terecht in de sfeer van resultaat uit overige werkzaamheden. Dit is dus alleen het geval als de werkzaamheden van jou een verklaring vormen voor het behaalde voordeel op het pand.

Winstregime

Als je terecht komt in de resultaatsfeer, dan is het winstregime deels van toepassing op je pand. Je kunt het pand activeren en je kunt de schuld op de passiva zijde opnemen van je resultaatsbalans. Als omzet geldt de huurinkomsten en je kunt kosten in mindering brengen. Als kosten kun je rentelasten meenemen, maar ook lopende kosten zoals gas, water en licht en onderhoudskosten.

Per saldo resteert dan bijvoorbeeld een positief bedrag. Dit bedrag is vervolgens progressief belast in Box I. Het maximum tarief bedraagt 52%.

Zuiver speculatief

Als je een speculatieve transactie aangaat, dan is er geen sprake van resultaat uit overige werkzaamheden. Er is dan geen werkzaamheid waaraan het voordeel valt te ontlenen. Dit voordeel valt dan in Box III. Maar let op, als je voorkennis hebt, kan dit anders uitpakken. Als het voordeel namelijk in verband staat met bepaalde specifieke voorkennis van jou, dan zal alsnog Box I in zicht komen.

Werkzaamheden

Als je een pand aankoopt met veel achterstallig onderhoud, dan kun je dit zelf opknappen. Als je dit pand aansluitend weer verkoopt met winst, dan zul je in Box I terecht komen. Je voordeel valt nu rechtstreeks af te leiden van het feit dat jij veel tijd en energie hebt gestoken in het opknappen van het pand. Over de verkoopprijs minus de kosten en minus de aankoopprijs zul je maximaal 52% Inkomstenbelasting moeten afdragen.

Verlies pand?

Het kan zijn dat je een pand hebt waaraan je veel tijd en energie hebt besteed. Je hebt veel zaken eigenhandig opgeknapt en daarmee heb je gehoopt op een waardestijging. Alleen zit de economie je niet mee. Destijds bij aanschaf was dit alleen niet te voorzien. Niemand voorzag de huidige crisis, ook de Belastingdienst niet.

Kortom, dit biedt dus ook kansen. Door veel zelf te doen, kun je een eventueel verlies op een pand proberen ten laste van je Box I inkomen te brengen. Als je een pand hebt dat is gedaald in waarde, kun je dit proberen. In Box III kun je niets met een eventueel verlies. Uiteraard vergt dit nadere toelichting van een ervaren belastingadviseur, maar de moeite is het zeker waard om er over te gaan praten. Als je een verlies maakt van € 50.000 wat aftrekbaar is in Box I, dan kun je al snel ongeveer € 21.000 (42%) belasting terugkrijgen. Toch de moeite waard om je verlies te beperken!!