Huurindex – welke methodes en hoe te berekenen

In vrijwel alle huurcontracten voor woningen is een zogenaamde huurindex opgenomen. De huurindex is een clausule waarin is vastgelegd hoe de stijging van de huurprijs wordt berekend. Er zijn verschillende methodes om de huurindexatie te berekenen. In dit artikel worden de meest gangbare soorten huurindex besschreven en nader toegelicht. Tevens worden tips gegeven om te berekenen wat voor u de huurverhoging zal zijn het komende jaar.

Een huis kopen of huren

Vele mensen geven de voorkeur aan het wonen in een koophuis. Een eigen huis dat men goed kan onderhouden, inrichten en eventueel uitbreiden voelt vaak beter dan wanneer er geld geïnvesteerd wordt in een huurwoning. Toch biedt een huurwoning ook vele voordelen. De huizenprijzen stijgen niet tot in de hemel en kunnen zelfs ook zakken, zoals gebeurd is in de jaren 2009 t/m 2011. Als huiseigenaar betekent dit een vermogensverlies. Dit risico kan vermeden worden door te huren. Andere redenen om te huren kunnen zijn dat men een woning nodig heeft voor een relatief korte periode of dat men moelijk aan een hypotheek voor een eigen woning kan komen. Ook een belangrijk voordeel is dat de huurprijs vaststaat. Deze is afgesproken in het huurcontract en kan alleen wijzigen als gevolg van de huurindex. Bij hypotheken kan de maandlast wel variëren, zeker bij gebruikmaking van een variabele rente of kortere rentevast periodes.

De huurindex

De huurindex is dus in feite een rekenformule waarin is opgenomen op basis van welke criteria de huurprijs verhoogd mag worden. De verhoging is in de meeste gevallen gebaseerd op de algehele prijsstijging in een jaar. Deze wordt concreet gemaakt door gebruik te maken van het CPI, het consumentenprijsindexcijfer. Dit is een cijfer dat periodiek door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) wordt berekend en gepubliceerd. Er zijn meerdere CPI’s die als basis kunnen worden genomen in de huurindex. In het algemeen wordt gekozen voor de ‘CPI alle huishoudens’, maar ook de ‘CPI werknemers laag’ komt wel voor in huurcontracten. Het CPI op een bepaald moment wordt aangegeven in een getal. De relatieve prijsstijging wordt verkregen door dat getal te delen door de CPI van de periode daarvoor. Bijvoorbeeld:

• CPI alle huishoudens december 2011: 108,4
• CPI alle huishoudens december 2010: 106,1

• De prijsstijging is in 2011 dan 108,4 / 106,1 = 1,02168 oftewel 2,168% geweest.

Naast de keuze voor een specifiek CPI cijfer (CPI alle huishoudens en CPI werknemers laag), is er ook een keuze in de methode die in de huurindex wordt gehanteerd. De twee meest gangbare methodes zijn de jaar-op-jaarmethode en de vaste-noemermethode. In het huurcontract (in de huurindex) is als het goed is beschreven welke methode gehanteerd moet worden.

Bij de jaar-op-jaarmethode wordt de meest recente huurprijs c.q. de geldende huurprijs vermenigvuldigd met de uitkomst van de CPI deling. Door het bovenstaande voorbeeld uit te breiden kan dit verduidelijkt worden. Stel, de huidige huurprijs is Euro 643,- per maand. De huurverhoging bij een huurindex met CPI alle huishoudens en jaar-op-jaarmethode zal dan zijn:

• Euro 643,- x 1,02168 = Euro 656,94

Bij de vaste-noemermethode wordt uitgegaan van de oorspronkelijke huurprijs. Deze wordt vermenigvuldigd met de CPI deling, maar dan de CPI van het huidige jaar gedeeld door de CPI van het referentiejaar. Het referentiejaar moet vastgelegd zijn in het huurcontract. Stel, de woning is voor het eerst gehuurd in 2006 voor Euro 580,- per maand. Als referentiejaar is genomen 2006 en het CPI alle huishoudens in dat jaar was 102,7.

• De huur voor 2011 wordt dan Euro 580 x 106,1/102,7 = Euro 599,20
• De huur voor 2012 wordt dan Euro 580 x 108,4/102,7 = Euro 612,19

Hulp bij het berekenen van de huurindex

Om het makkelijker te maken om de huurindex te berekenen, heeft het CBS een speciaal rekenprogrammaatje op haar website gezet (www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/prijzen/cijfers/extra/directe-berekening/default.htm). Met behulp van dit hulpmiddel kan worden aangegeven welke CPI gebruikt moet worden, welke methode wordt gehanteerd in de huurindex in het contract en van welk jaar of van welke maand de CPI’s moeten worden genomen. Vervolgens wordt de nieuwe huurprijs uitgerekend.

Conclusie

De huurindex wordt gebruikt om vast te leggen hoe de huurindexatie (de verhoging van de huur) wordt berekend. De meest gangbare huurindexen zijn gebaseerd op het CPI en maken gebruik van de jaar-op-jaarmethode of de vaste-noemermethode. In beide gevallen is de huurindex relatief eenvoudig te berekenen, zeker als gebruik wordt gemaakt van de rekenhulp op de website van het CBS.