Klagen bij de Huurcommissie over de huur helpt

Nogal wat mensen betalen te veel huur en gaan dan naar de Huurcommissie. Meer dan 75% van de klagers krijgt ook gelijk. Jaarlijks per 1 juli mogen de huren omhoog. De jaarlijkse huurstijging kent een maximum voor de niet geliberaliseerde sector. De regering heeft besloten dat de maximale huurverhoging kale huur in 2010 gelijk is aan de verwachte inflatie van 1,2%. De maximale huur voor een sociale huurwoning is in 2011 € 652,52. Hebt u recht op een huurtoeslag en hoe vraagt u de huurtoeslag aan.

Huurbescherming

Een huurder of onderhuurder van een woonruimte heeft huurbescherming. De verhuurder kan wettelijk niet zomaar de huur opzeggen, maar moet daarvoor naar de kantonrechter. Huurbescherming geldt niet bij de huur van een woonboot, recreatiewoning, dienstwoning, winkelwoning, of als u verblijft in een verzorgingstehuis. Let ook op de huur van een kamer, want dan is er de eerste negen maanden geen huurbescherming.

Sociale huurwoningen 2011 en de EU

De Europese Commissie heeft besloten dat vanaf 1 januari 2011 woningcorporaties een sociale huurwoning alleen nog mogen toewijzen aan een huishouden met een maximum inkomen van 33.614 euro per jaar. Dat wil ook zeggen de huizen met een huur van maximaal € 652,52 per maand. Vraag uw huurtoeslag 2011 aan

De Huurcommissie

In Nederland houdt de Huurcommissie zich bezig met geschillen tussen huurder en verhuurder over onderhoud, huurprijs en servicekosten van huurwoningen. Er zijn 59 Huurcommissies, ondersteund door één secretariaat. Dit secretariaat is onderdeel van het ministerie van VROM. Een uitspraak van de Huurcommissie kunt u vragen door een standaardformulier in te vullen. Het kost elf euro. Die krijgt u weer terug als in uw voordeel wordt beslist. Vele huurders kennen de Huurcommissie echter niet, en laten dus nogal wat geld liggen.

Kale huur

Let op het begrip kale huur. Als u gaat huren kunt u een kale huur afspreken of een all-in huur. Het verschil zit in de servicekosten en de kosten van verwarming van het gebouw. Als uw appartement centraal wordt verwarmt zal de verhuurder u verwarmingskosten in rekening brengen die bovenop uw kale huur komt.

Geliberaliseerde huur

Meestal valt een huurwoning onder het puntenstelsel. Uitzondering hierop vormen meestal de zogenaamde geliberaliseerde huurwoningen in de vrije sector. Meestal, omdat als de woning korter dan een jaar wordt bewoond door de huurder, een gang naar de Huurcommissie op basis van het puntenstelsel nog steeds mogelijk is. Daarna niet meer. Geliberaliseerde huurwoningen zijn de woningen die per 1 juli 2010 een hogere huur hebben dan 647,53 euro per maand. Dit bedrag kan jaarlijks worden aangepast.

Klagen bij de Huurcommissie over de huur helpt

Met een formulier in de hand kunt u zelf bepalen hoeveel punten uw huurhuis waard is. Hoe meer kwaliteit in huis, hoe meer punten. Uit een zogenaamde punten huurtabel is vervolgens af te lezen welke huur redelijk is.
Het aantal punten is onder meer afhankelijk van:

• Het aantal kamers dat u tot uw beschikking heeft.
• De totale oppervlakte, het aantal vierkante meters.
• De wijze van verwarming. Is het HR, combi of anders.
• De mate van isolatie van het huurhuis. Denk aan vloer-, dak-, spouw- of gevelisolatie en dubbel glas.
• Sanitair en bad gelegenheid.
• De keuken en de eventuele inbouwapparatuur in de keuken.
• De tuin.
• Het onderhoud van het huis. Ook bij slecht onderhoud kunt u klagen bij de huurcommissie die dan kan besluiten tot een lagere huur.

Minpunten huurhuis

Duidelijke minpunten van een huis zijn:

• Eventuele geluidshinder.
• Een eventuele bodemverontreiniging.

Pluspunten huurhuis

Duidelijke pluspunten zijn bijvoorbeeld:

• Groen in de omgeving van het huis;
• Speel mogelijkheden;
• Nabijheid van scholen;
• Nabijheid van winkels.

Toetsing van de huur

Bij de eventuele toetsing van de huur door de Huurcommissie onderscheiden we twee gevallen:

• De huurwoning wordt korter dan een half jaar bewoond. Aan de hand van de puntentelling bepaalt de commissie de redelijkheid van de huur.
• De huurwoning wordt dan langer dan een half jaar gehuurd. In dit geval moet eerst de huurder van een niet geliberaliseerde huurwoning zelf aan de verhuurder een voorstel voor een lagere huur doen. Ook hiervoor is er een speciaal formulier. Het verzoek moet uiterlijk binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum door de Huurcommissie zijn ontvangen. Dat wil zeggen dat als de huurder een huurverlaging voorstelt met ingang van 1 december, dit voorstel vóór 1 oktober bij de verhuurder moet zijn ingediend. Komt men daar niet uit, dan kan de huurder de Huurcommissie daartoe verzoeken.

Huur opzeggen

Een huurder kan de huur opzeggen. Daarbij moet hij zich houden aan de geldende opzegtermijn. Deze is gelijk aan de betalingstermijn, met een minimum van één en een maximum van drie maanden. Vergeet niet, om de huur schriftelijk en per aangetekende brief op te zeggen. Als de huur voor een vaste periode is aangegaan, kan de huurder de huur pas stoppen als deze periode afgelopen is, of het moet zo zijn, dat de verhuurder akkoord is met een voortijdige beëindiging van de huur.

Verhuur opzeggen

De verhuurder kan de verhuur opzeggen kan als:

• Er sprake is van wanprestatie van de huurder. Bijvoorbeeld als de huur niet wordt betaald, of overlast wordt veroorzaakt voor medebewoners of verhuurder.
• De tijdelijke huurperiode ten einde is. Dit kan alleen als nadrukkelijk bij het aangaan van de overeenkomst voor bepaalde tijd is afgesproken, dat de verhuurder na afloop van de periode zelf in het pand wil trekken. Er moet voor de verhuurder voldoende belang bij ontruiming zijn of het is zo dat de voorgaande huurder de woning weer betrekken,
• Dringend eigen gebruik.
• Hoewel er een redelijk aanbod voor het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst is, gaat de huurder hiermee niet akkoord.
• Verwezenlijken bestemmingsplan door verhuurder op de plaats van de woning.

Wanneer krijg ik huurtoeslag?

De huurtoeslag vraagt u aan bij de Belastingdienst. Vraag het aanvraagprogramma en wijzigingsprogramma huur- en zorgtoeslag aan. U hebt dan wel de DigiD inlogcode nodig. Let er wel op dat u de Huurtoeslag over 2010 op zijn laatst kunt aanvragen tot 1 april 2011. Of u recht hebt op een huurtoeslag is van meerdere factoren afhankelijk. Dit wordt jaarlijks opnieuw door de belastingdienst bekeken. De bepalende factoren zijn:

• U bent minimaal 18 jaar oud of minderjarig getrouwd.
• U hebt de Nederlandse nationaliteit.
• Het huis waar het om gaat moet een eigen keuken, toilet en voordeur hebben.
• De huur mag niet meer bedragen circa 635 euro. Als u jonger bent dan 23 jaar zijn de maximumbedragen lager.
• Uw gezinsinkomen mag niet meer bedragen dan 29.000 euro.
• Alleenstaanden hebben niet meer inkomen dan 21.000 euro.
• Uw vermogen bedraagt als u jonger bent dan 65 jaar niet meer dan 21.000 euro.

Slot

Het zou fijn zijn als de problemen direct met de verhuurder kunnen worden opgelost, maar dat lukt helaas niet altijd. Klagen helpt, want vorig jaar behandelde de Huurcommissie maar liefst 18.000 geschillen. Meer over huren of kopen leest u in het artikel vele tips voor wie gaat huren of kopen.