Huren of toch kopen

Een huis huren of toch een huis kopen in 2012. Hypotheek of huur dus. Wat is goedkoper, kopen of huren? Wat kost een huis tegenwoordig? We zetten voor u de kosten op een rij. U kunt soms ook uw huurhuis zelf kopen. Nieuw is het huren op maat, waarbij de hoogte van de huur afhankelijk is van uw inkomen. Door de verlaging van de overdrachtsbelasting en de waardedaling van de huizen is kopen wel goedkoper geworden.

Huren of kopen?

Uw woon- en werksituatie en uw financiën bepalen meestal of u het beste een huis kunt kopen of een huis huren. Velen kijken bij de vergelijking alleen naar de hoogte van de hypotheek en de hypotheekrenteaftrek. Ook in de politiek wordt voornamelijk naar deze zaken gekeken en gesteld dat kopers veel beter af zijn dan huurders. Het is maar de vraag of dat zo is, omdat een huurder niet alle lasten heeft die een eigenaar van een huis wel heeft. Bovendien loopt de koper van een huis risico op een waardedaling van de woning. Ik zal u een rekenvoorbeeld geven.

Van koopwoning naar huurwoning

Sommige mensen verlaten hun koopwoning en gaan huren. Dat heeft fiscale gevolgen. Als u een kapitaalverzekering eigen woning hebt in box 1 van de inkomstenbelasting, verhuist die naar box 3 van de inkomstenbelasting. De opgebouwde waarde op de polis wordt afgeboekt op uw uitkeringsvrijstelling in box 1 voor kapitaalverzekeringen. Verhuist u binnen 3 jaar weer naar een koopwoning, dan wordt de kapitaalverzekering weer geactiveerd in box 1 van de inkomstenbelasting. Verder speelt de fiscale bijleenregeling. Bij terugkeer binnen 3 jaar moet u de overwaarde van uw oude koopwoning benutten voor de nieuwe koopwoning.

Huren op Maat

Diverse woningcorporaties experimenteren met Huren op Maat. Corporaties die vaak een lagere sociale huur in rekening brengen, willen wat doen aan het scheef wonen. U woont scheef als u gegeven uw inkomen relatief weinig huur betaalt. Nu bepalen de corporaties een realistische huur als een woning vrijkomt en geven iemand met een lager inkomen een korting. Daardoor betalen mensen met een relatief hoger inkomen meer huur dan anderen. Het is daarmee een inkomensafhankelijke huur geworden.

Kosten eigen huis

Stel nu koopt een huis van 500.000 euro met een hypotheek van 5%. Dan bedragen de bruto hypotheeklasten per jaar 25.000 euro. Dat is dus bruto. Bij een belastingtarief van 52%, het maximale tarief in ons land, is dit gelijk aan een netto hypotheekrente van 10.500 euro per jaar. Nog geen 900 euro per maand dus. Als u in een lagere belastingschijf zit kan dit oplopen tot 14.500 netto per jaar, ofwel ruim 1.200 euro per maand. Op het eerste gezicht lijkt dat niet zo duur voor een ruime woning. Maar hier komen nog allerlei lasten bij.

Wat kost in 2012 een eigen woning per maand ten opzichte van een huurwoning:

Extra kosten kopen eigen woning	Bedrag in euro per maand
Netto hypotheekrente	900 a 1200 euro
Onderhoud van 1 % per jaar	416 euro
Opstalverzekering	42 euro
Eigen woningforfait	96 a 120 euro
OZB en waterschapslasten	50 euro
Totaal	1504 a 1828 euro
Vergelijkbare huur	pm

Hierbij is verondersteld dat we te maken hebben met een aflossingsvrije hypotheek. Wanneer er wel wordt afgelost zijn de maandelijkse lasten zeker in de beginjaren van de hypotheek een stuk hoger.

Kosten kopen huis

Wie een huis koopt heeft nog allerlei extra kosten, zoals de notariskosten, taxatiekosten en kosten van de makelaar. Hier bovenop komen nog allerlei kosten van misschien een paar honderd euro per maand die huurders en kopers gemeenschappelijk hebben, zoals de:

• Kosten voor energie en elektriciteit;
• Kosten van verzekeringen zoals de inboedelverzekering;
• Rioolheffing;
• Afvalstoffenheffing.

Tot slot heb ik niet gecorrigeerd voor de eventuele huurtoeslag 2011, omdat iemand met een dergelijke huur niet voor deze huurtoeslag in aanmerking komt.

Huurhuis kopen

Het kabinet wil juist dat huurders bij een woningcorporatie het recht krijgen om hun huurwoning tegen een redelijke prijs te kopen. Een woningcorporatie mag al een huurhuis met achterstallig onderhoud verkopen als het achterstallig onderhoud wordt verrekend in de verkoopprijs. Een corporatie mag ook een korting geven of steun bieden bij het betalen van de hypotheekrente. De Koopgarant regeling is een mooi voorbeeld van het betaalbaar maken van een koopwoning.

Slot

Wie een huis wil kopen doet er goed aan om te kijken hoeveel dat gaat kosten. Zet alle kosten op een rij, vergelijk de offertes voor een goede hypotheek, en vraag u af of het misschien dan toch beter is om een huis te huren. Een eigen huis geeft meer vrijheid, maar is niet goedkoop. Gelukkig zijn er een aantal belastingvoordelen.