Juridische aspecten bij de aankoop van een huis

Als de geldnemer geld wil lenen voor de aanschaf van een woning, dient op de woning een hypotheek gevestigd te worden en alleen de eigenaar van een woning kan een hypotheek geven. Dit kip-of-ei-probleem wordt ondervangen door via de notaris eigendomsverwerving en hypotheekverstrekking in zekere zin samen te laten vallen.

Wat doet een notaris

Notaris legt een 3-ledige eed af, waarvan de beroepseed de belangrijkste is. Daarin zweert hij dat hij:

• de door hem aanvaarde taak eerlijk, nauwkeurig en onpartijdig zal vervullen
• zo stipt mogelijk de wetten die op zijn beroep betrekking hebben, zal naleven
• de grootst mogelijke geheimhouding over de inhoud van de opgemaakte akten in acht zal nemen

Hij kan worden vervangen door kandidaat-notaris. Notarissen zijn openbare ambtenaren, die bevoegd zijn notariële akten op te maken, daarvan de dagtekening te verzekeren, de akten te bewaren en daarvan afschriften en uittreksels af te geven. Eigendomsoverdracht is zonder tussenkomst van notaris niet mogelijk. Hij onderzoekt of de verkoper bevoegd is te verkopen. Hij moet zorgen voor transportakte en hypotheekakte, die onder hem worden getransporteerd. En hij moet de akten laten inschrijven in de openbare registers. Hij is tevens juridisch adviseur en specialist op gebied van erfrecht en huwelijksgoederenrecht.

Een boomdiagram van definities

Eigendom: meest verstrekkende recht dat we kennen, heeft altijd betrekking op een stoffelijke zaak. Onder ´zaak´ wordt een stoffelijk voorwerp verstaan. Een ´goed´ kan zowel betrekking hebben op aan zaak als op een vermogensrecht. Zaken zijn weer onder te verdelen in roerende en onroerende zaken.
Registergoederen (goederen waarvan de overdracht of vestiging moet worden ingeschreven): alle roerende goederen, te boek gestelde schepen en luchtvaartuigen (en aandelen hierin), de beperkte vermogensrechten op deze zaken (zoals een hypotheekrecht op een huis of een recht van vruchtgebruik op een stuk grond).
Een huis is dus een zaak, een onroerende zaak en een registergoed. Een hypotheekrecht is dus een vermogensrecht en een registergoed. Bijna alle roerende zaken zijn niet-register-goederen.
Zaaksgevolg (belangrijk kenmerk van goederenrecht): heeft bijv. een eigenaar op zijn woning een hypotheek gevestigd en draagt hij de eigendom van de woning over, dan blijft de hypotheek op de woning rusten. Het hypotheekrecht volgt als het ware de zaak.
Zakelijke en persoonlijke rechten worden ook wel resp. absolute en relatieve rechten genoemd.
De belangrijkste zakelijke rechten:

• eigendomsrecht
• zakelijke genots- of gebruiksrechten
• zakelijke zekerheidsrechten

Fasen in de overdracht van registergoederen

Welke fasen onderscheiden we in de overdracht van registergoederen:

1. de koopovereenkomst
2. de levering
3. het inschrijven van transportakte in de registers

Ad.1. De (voorlopige) koopakte: de één verbind zich om de zaak te leveren en de ander om de daarvoor bedongen prijs te betalen.

Ad.2. De transportakte: wordt gemaakt als de koper in staat is de koopsom te betalen, ook wel akte van levering. Openbare registers: feiten die voor de rechtstoestand van de registergoederen van belang zijn worden hier ingeschreven (eigendomsoverdracht, hypotheekvestiging, erfdienstbaarheden, etc.). Kadaster: naast gegevens als in de registers wordt ook de feitelijke toestand van het registergoed (kadastrale aanduiding en perceelgrootte) vastgelegd. Transportakte verschilt in functie van een koopakte: transportakte zorgt voor de eigendomsoverdracht, de koopakte roept de verplichting op om goed in eigendom over te dragen.

Ad.3. De inschrijving: vindt plaats in de registers van het kadaster, het bewerkstelligt de eigendomsovergang van verkoper naar koper. Het bedrag van koopsom wordt voor inschrijving overgemaakt naar notaris. De notaris zorgt voor doorhaling afgeloste hypotheken van verkoper, zodat koper een onbezwaard pand krijgt. De notaris regelt ook de inschrijving.