De koopgarant-woning

Reageer op het artikel "De koopgarant-woning"

Michael, 09-12-2011 16:58
Erfpacht en koopgarant gaan altijd samen. Erpacht vond ik altijd erg nadelig aangezien je de grond huurt van de eigenaar. Echter was dit bij mij niet het geval omdat de grond van een woningbouw bedrijf was. Hoef geen cent te betalen maandelijks. Reactie infoteur, 30-12-2011
Gefeliciteerd.

Petronella, 19-07-2011 23:05
Wat wordt er bedoeld met vrije verkoopwaarde als de woning aan de woningcorporatie moet worden verkocht? Het zou beter zijn als men geheel eigenaar wordt zonder deze voorwaarde. En inderdaad de grond is ook al niet inbegrepen met de erfpacht clausule, dus is de woning toch duurder dan een woning zonder koopgarant.

Jan, 07-07-2011 22:19
Koopgarant is een valkuil voor huurders, pas op! Feitelijk ben je via de notaris eigenaar maar op contract slechts bewoner c.q. gebruiker. Onlangs bij een wonIngcorporatie in Almere aanschouwd hoe mensen een worst wordt voorgehouden.
In het kort komt het hier op neer: de wonIngcorporatie leent min of meer de woning uit, als bewoners draai je voor alle kosten op en de wonIngcorporatie heeft de zekerheid dat ze de woning terugkrijgen. Dat is dus een auto met korting verkopen terwijl je weet dat je die met winst weer terug krijgt. En ondertussen betaal jij het onderhoud.
Bij koopgarant dien je ook veel met de wc te overleggen. Logisch want je 'sleutelt' feitelijk aan hun eigendom. Ze lopen geen enkel risico. Voor de wc een win-win situatie. Voor veel mensen veel risico. Met die hoge korting kan het wel leuk zijn om een duurdere/grotere woning te bewonen. Maar dat zal vadertje staat niet zo bedoeld hebben.
Laat je goed voorlichten!

M. van Schuylenburg, 13-04-2011 13:05
Onze woningstichting heeft nog een toegevoegde constructie die mij vreemd overkomt.
Zij bieden de woning aan tegen de taxatiewaarde voor huis+grond. De grond wordt echter geen eigendom maar erfpacht. De erfpacht is dan echter 0 euro. We betalen de grond dus wel, maar het wordt geen eigendom. Reden: dan kan je de grond niet doorverkopen. Mijn idee is dat je in de koopgarant toch al verplicht bent je huis terug te verkopen, dus kan je de tuin in datzelfde contract opnemen. wie begrijpt deze constructie? Wel betalen, niet bezitten.

J. Damen, 20-02-2010 10:23
Ons huurhuis word nu aangeboden door middel van Koopgarant met een korting van maximaal 25%. Maar wij kunnen ook Koopcomfort met terugkoop garantie doen. Maar nu de woningen minder waard zijn is er waarschijnlijk ook niet de mogelijkheid om te bieden met deze constructie?

Er is ook een bijeenkomst binnenkort voor uitleg en informatie, maar ik zou graag goed mijn huiswerk willen doen. Wat is wijsheid hierin? Graag zou ik wat reactie's willen krijgen indien mogelijk. Is het mogelijk hier subsidie op te krijgen? Reactie infoteur, 20-02-2010
Om met het laatste te beginnen: subsidie is mogelijk, maar afhankelijk van de Gemeente waar u woont. De subsidiepot van Van der Laan is wel snel leeg aan het lopen.

Wat beter is koopgarant of koopcomfort hangt af van de voorwaarden. Koopgarant is wat minder flexibel, maar u krijgt ook een grotere korting.

Een goede hypotheekadviseur in uw buurt kan u vrijblijvend een passend advies geven op financieel gebied. Ga nog wel even bij de Gemeente na of er nog plannen bestaan voor uw buurt of wijk. U voorkomt dan opeens na aankoop geconfronteerd te worden met de aanleg van een weg of iets dergelijks.

Mirjam, 12-02-2010 12:09
Ik heb een vraag omtrent de terugkoopprijs van de Koopgarantwoning. Momenteel zijn wij in dit proces verwikkeld. Onze woning is 4 jaar terug voor 155000,- te koop gezet. Wij hebben het kortingspercentage van 25% gehanteerd waarbij de koopprijs op 116500,- uitkwam. We hebben rigoureus verbouwd. Waardevermeerdering volgens een eigen taxateur is 40000 (aanbouw serre, dakkapel, nieuwe keuken, etc.). Nu speelt het volgende: de verkoopwaarde is nu getaxeerd op 180000 (door taxateur woningbouw). Dat komt neer op een waardevermeerdering van 180000-155000=25000 euro. Die 25000 zou ons dan toekomen omdat er geen sprake is van marktwaardestijging. Echter, wij krijgen in dit geval dus niet 40000 'terug', maar 25000. De woning heeft namelijk zijn top bereikt in de wijk. Onze eigen taxateur gaf aan de woning te taxeren op 200000,- wanneer hij in een andere wijk zou staan. Draaien wij nu zelf op voor dit verschil van 15000? Het is toch zo dat de waarde die door woningverbetering is ontstaan voor 100% meegenomen wordt in de terugkoopprijs? Nu wordt een terugkoopprijs van 141250,00 (116500,- + 25000) voorgesteld terwijl wij graag 156250,00 (116500 + 40000) zouden krijgen. Iemand een idee over de juiste berekening in dezen. Er staat in de informatieverstrekking namelijk geen clausule waarin het overstijgen van de marktwaarde door woningverbetering wordt beschreven. Reactie infoteur, 12-02-2010
Over de feitelijke waarde-ontwikkeling kan ik van een afstand niets zinnigs zeggen. Ik ken de omstandigheden ter plaatse niet. Wel kan ik in algemene zin er een opmerking over maken.

Het geld dat u aangeeft aan de verbouwing van uw woning kan lang niet altijd 1 op 1 bij de aankoopprijs worden opgeteld. Ik geef als voorbeeld een keuken. U kunt bij aankoop uw nieuwe huis voorzien van uw droomkeuken voor, zeg, € 15.000,-, maar een latere nieuwe koper kan het een monsterkeuken vinden en het er als eerste uitslopen. Geen waardevermeerdering dus. In de woningfinanciering wordt daarom standaard uitgegaan van een waardevermeerdering van 2/3 van het bedrag van de verbouwing. En let op: het gaat hier om woningverbeteringen en niet over achterstallig onderhoud!

Een tweede element is de waarde-ontwikkeling van onroerend goed. Op dit moment is de markt minder dan 4 jaar geleden. Het kan dus zo maar zijn dat uw woning feitelijk minder waard geworden is.

Het derde element is de woning en de omgeving. Als je een rijtjeswoning schitterend opknapt met marmer, porselein en gouden deurknoppen, dan neemt de waarde niet dienovereenkomstig toe. Voor een rijtjeshuis wordt maximaal een bepaalde prijs betaald en meer niet.

Tot slot merk ik op dat in uw garantiebepalingen ongetwijfeld staat opgenomen wat de procedure is als beide partijen verschillen over de marktwaarde van de woning. Leest u die nog een goed door en kijk welke mogelijkheden u heeft.

Succes.

Wilfred, 01-12-2009 12:08
Feit: Naast de koopsom moet ook overdrachtsbelasting betaald worden. Dit is 6% van de aankoopsom. Mijn vraag is nu, de aankoopsom is dat nu het bedrag inclusief korting of exclusief. Dus volgens het voorbeeld 75.000 of 100.000? Reactie infoteur, 18-12-2009
De overdrachtsbelasting wordt in principe geheven over de waarde van de woning in het economische verkeer. Het kan echter zijn dat de verkoper een regeling met de fiscus getroffen heeft, waardoor de belasting over de feitelijke koopsom wordt geheven.

Reinier, 06-11-2009 08:40
Schrikbarender nog is om met dezelfde gegevens te rekenen echter met een waardedaling van 2%, dezer dagen geen onreele schatting. De waarde daalt dan met € 20.000,-, hiervan wordt slechts de helft doorbelast aan de eigenaar/verkoper.
Met ontvangt dan het bedrag van € 150.000,- minus € 10.000,- , oftewel € 140.000,-
Met een hypotheek van € 165.000,- heeft men dus € 25.000,- tekort! Als, en ik zeg als, want is de 25% korting altijd deze korting of is dit naar inzicht van de corporatie te bepalen?, zal de corporatie de woning weer aanbieden voor € 135.000,- (€ 180.000,- minus 25%). Voor de corporatie is er dus nog steeds een netto winst van € 5000,- tegen een verlies van € 25.000,- voor de eigenaar! Wie wordt er nou beter van een koopgarant regeling?

Reinier, 06-11-2009 08:08
Beste infoteur, Leuke berekening maar dit is precies wat Marieke bedoelt.
De eigenaar ontvangt de helft van de stijging tussen marktwaarden ?200.000,- en ?220.000,-.
Dat is dus ?10.000,-, tel hierbij op de koopgarant prijsvan ?150.000,- en het resultaat dat de eigenaar zal ontvangen is ?160.000,- ,kortom ?5000,- tekort om de hypotheek af te lossen.
De woning corporatie zal de woning weer onde koopgarant aanbieden tegen ?165.000,-, zijnde nieuwe marktwaarde -25%
Na het uitbetalen van de ?160.000,- houden zij dus lekker ?5000,- over.

Marieke heeft dus gelijk, corporaties vinden een dergelijke constructie uiteraard interessant, echter puur uit financieel oogpunt,een koper zal er echter om moeten denken dat hij of zij er nooit beter van wordt.

Marieke, 26-05-2009 10:17
Ik zie nergens terug dat naast de koopsom ook overdrachtsbelasting moet worden betaald. Dit is 6% van de aankoopsom, met nog wat extra kosten (die lager zijn dan normaal) kom je op ongeveer 7%. De waardestijging van huizen zal gemiddeld niet zo groot zijn als de afgelopen 10 jaar, zeker niet bij de oude woningen die corporaties aanbieden. In mijn optiek is de kans groot dat men de waardestijging moet delen maar met een restschuld blijft zitten, de extra kosten worden in dit segment naar alle waarschijnlijkheid niet terug verdiend. Bovendien moet men in de tussentijd ook zelf het onderhoud verzorgen. De woningen staan overigens niet op eigen grond maar op erfpacht. Dus men wordt alleen eigenaar van de opstal, de grond blijft van de corporatie. Dat men moet terug verkopen aan de corporatie, is overigens eerder een nadeel dan een voordeel. Leuk bedacht maar volgens mij wordt er maar 1 beter van.... de corporatie... Reactie infoteur, 29-05-2009
Of, en met hoeveel de waarde van woningen in het algemeen toe zullen nemen, weet ik niet. Momenteel is van het tegendeel spraken. Overdrachtsbelasting geldt voor elke onroerend goed transactie, dus ook voor woningen onder koopgarant.

De bedoeling bij koopgarant is dat de woning met een flinke korting op de vrije verkoopwaarde verkocht wordt. Vaak 25% of meer. Het is dan logisch dat toekomstige waardestijgingen met de verkoper worden gedeeld (meestal 50/50) Stel daarom het volgende:

Vrij verkoopwaarde woning € 200.000,-
Prijs koopgarant € 150.000,-
Hypotheek (inclusief kosten) € 165.000,-
Gemiddelde waardestijging 2% per jaar
Vrije verkoopwaarde na 5 jaar € 220.000,-
Waardestijging t.o.v. koopgarantprijs € 70.000,-

Dan zal de eigenaar/verkoper meer dan de hypotheeksom ontvangen.

Voor starters en mensen met een lager inkomen is dit dus een prima manier.

Nadeel: hypotheek alleen onder NHG te sluiten.

• Plaats zelf een reactie op dit artikel…