De koopgarant-woning
Het is zo langzaam aan traditie aan het worden. Woningcorporaties verkopen een deel van hun woningvoorraad aan de zittende bewoners. Daarvoor worden verschillende creatieve constructies bedacht. Eėn daarvan is de koopgarant regeling. Onderstaand een nadere toelichting.
Altruοsme of eigen belang
Sinds de jaren negentig is de financiering van wooncorporaties drastisch veranderd. Ook uit deze sector heeft de overheid zich (deels) teruggetrokken. Woningcorporaties moesten hun eigen broek op gaan houden. Na een ėėnmalige financiλle injectie waren zij grotendeels op zichzelf aangewezen. Wel werd de corporaties een sociale taak gegeven: het bouwen van voldoende kwalitatief goede woningen voor de lagere inkomensklassen.Tegelijkertijd kregen zij steeds meer interesse in projectontwikkeling. Aankoop van grond, de ontwikkeling van grote en duurdere woningprojecten en bedrijfsonroerend goed kwamen steeds meer in beeld. Voeg daarbij de huidige wens van de overheid om woningcorporaties deel te laten nemen in de verbetering van achterstandswijken en het laat zich verklaren, waarom steeds meer woningen in het hogere huursegment aan de zittende bewoners aangeboden worden. De behoefte aan liquide middelen neemt steeds meer toe.
Tegenvallende resultaten
In het begin werden woningen te koop aangeboden met een fikse korting op de marktwaarde. Maar de toenmalige minister van Volkshuisvesting stak daar al snel een stokje voor: de operatie mocht geen uitdeling worden. Toen daarna woningen aan zittende huurders aangeboden werden tegen de geldende marktwaarde, bleek de interesse bij de huurders minder groot dan vooraf was ingeschat. Slechts circa 20% van de huurders besloot tot koop. Weliswaar werd een woning, die door een huurder verlaten werd, vervolgens op de markt verkocht, maar het tempo, waarin de voorraad op die manier afgestoten werd, was te traag.Creatieve constructies
Om daar verandering in te brengen en tegelijkertijd toch te voldoen aan de richtlijn van de minister dat verkoop geen uitdeling mocht worden, zijn er verschillende creatieve constructies bedacht. Eėn daarvan is de koopgarant regeling.De Koopgarant regeling
Basis van deze regeling is de terugkoopgarantie van de woningcorporatie. Als de huurder/koper in de toekomst de woning wil verlaten, dan dient hij deze aan de woningcorporatie aan te bieden. De corporatie heeft de verplichting de woning terug te kopen. Meestal geldt daarvoor een termijn van 3 maanden. Terugkoop vindt plaats op basis van de getaxeerde vrije overdrachtswaarde. Daarbij geldt dat waardestijgingen en waardedalingen 50/50 gedeeld worden tussen u en de woningcorporatie (zie de rekenvoorbeelden). De waarde van door u uitgevoerde verbouwingen komt volledig aan u toe. Tevens is het niet onaanzienlijke voordeel dat de woning met een korting op de marktwaarde aan de huurder wordt verkocht. Vaak loopt deze korting op 25%.Conclusie
Zittende huurders kunnen voor een aanlokkelijk prijs eigenaar worden van hun woning. Het is daardoor zeker niet uitgesloten dat de kosten voor de hypotheek lager uitkomen dan de huurprijs die betaald wordt. Bovendien heeft de huurder altijd de garantie dat er een koper is. Het risico dat de huurder/koper uiteindelijk met de woning blijft zitten, is dus nihil. Daar staat tegen over dat waardestijging slechts voor de helft genoten wordt. Maar de voordelen wegen zeker op tegen dit nadeel.Rekenvoorbeelden
| De waarde van de woning stijgt | |
|---|---|
| Marktwaarde bij aankoop | 100.000,00 |
| Aankoopprijs huurder met 25% korting | 75.000,00 |
| Marktwaarde bij terugkoop | 120.000,00 |
| Waardestijging (120000 -/- 100000) | 20.000,00 |
| De waarde van de woning stijgt | |
| Aankoopprijs | 75.000,00 |
| De helft van de waardestijging | 10.000,00 |
| Terugkoopprijs van de woning | 85.000,00 |
| De waarde van de woning daalt | |
|---|---|
| Marktwaarde bij aankoop | 100.000,00 |
| Aankoopprijs huurder met 25% korting | 75.000,00 |
| Marktwaarde bij terugkoop | 90.000,00 |
| Waardedaling (90000 -/- 100000) | 10.000,00 |
| Terugkoopprijs van de woning | |
| Aankoopprijs | 75.000,00 |
| De helft van de waardedaling | 5.000,00 |
| Terugkoopprijs van de woning | 70.000,00 |
| De woning is verbouwd | |
|---|---|
| Marktwaarde bij aankoop | 100.000,00 |
| Aankoopprijs huurder met 25% korting | 75.000,00 |
| Verbouwing badkamer en keuken | 5.000,00 |
| Marktwaarde bij terugkoop | 125.000,00 |
| Waardestijging (125000 -/- 100000)* | 25.000,00 |
| *waarvan door marktontwikkeling | 20.000,00 |
| *waarvan door verbouwing | 5.000,00 |
| Terugkoopprijs van de woning | |
| Aankoopprijs | 75.000,00 |
| De helft van de waardestijging | 10.000,00 |
| Volledige waarde van de verbouwing | 5.000,00 |
| Terugkoopprijs | 90.000,00 |
Verwante artikelen
- Eigen huurhuis kopen: Steeds meer woningcorporaties bieden voormalige huurwoningen aan op de huizenmarkt. Als huurder kunt u vaak voordelig een dergelijk huis kopen.
- Ik kies voor een huurhuis: Steeds meer Nederlanders gaan voor een koophuis. Toch heeft een huurhuis grote voordelen ten opzichte van een koophuis.
- Hoe kan u de Tol in Spanje op de snelweg betalen?: Een beschrijving over tol betalen in Spanje op de snelwegen. Vooral als u regelmatig de snelweg met tol gebruikt kan u hiervoor kortingen krijgen.
- Cashback, korting op je internetaankopen: Webshoppen is hot in Nederland, nu is er ook de mogelijkheid korting te sparen over je internetaankopen
- Rentepunten bij de Postbank: Misschien heeft u er al van gehoord, of misschien nog niet; de Postbank is begonnen met een nieuwe actie, namelijk de rentepunten. Deze krijgt u gratis bij de rente, en u schijnt…
Reageer op het artikel "De koopgarant-woning"
Ik zie nergens terug dat naast de koopsom ook overdrachtsbelasting moet worden betaald. Dit is 6% van de aankoopsom, met nog wat extra kosten (die lager zijn dan normaal) kom je op ongeveer 7%. De waardestijging van huizen zal gemiddeld niet zo groot zijn als de afgelopen 10 jaar, zeker niet bij de oude woningen die corporaties aanbieden. In mijn optiek is de kans groot dat men de waardestijging moet delen maar met een restschuld blijft zitten, de extra kosten worden in dit segment naar alle waarschijnlijkheid niet terug verdiend. Bovendien moet men in de tussentijd ook zelf het onderhoud verzorgen. De woningen staan overigens niet op eigen grond maar op erfpacht. Dus men wordt alleen eigenaar van de opstal, de grond blijft van de corporatie. Dat men moet terug verkopen aan de corporatie, is overigens eerder een nadeel dan een voordeel. Leuk bedacht maar volgens mij wordt er maar 1 beter van.... de corporatie...
Reactie infoteur op 29-05-2009:Of, en met hoeveel de waarde van woningen in het algemeen toe zullen nemen, weet ik niet. Momenteel is van het tegendeel spraken. Overdrachtsbelasting geldt voor elke onroerend goed transactie, dus ook voor woningen onder koopgarant.
De bedoeling bij koopgarant is dat de woning met een flinke korting op de vrije verkoopwaarde verkocht wordt. Vaak 25% of meer. Het is dan logisch dat toekomstige waardestijgingen met de verkoper worden gedeeld (meestal 50/50) Stel daarom het volgende:
Vrij verkoopwaarde woning 200.000,-
Prijs koopgarant 150.000,-
Hypotheek (inclusief kosten) 165.000,-
Gemiddelde waardestijging 2% per jaar
Vrije verkoopwaarde na 5 jaar 220.000,-
Waardestijging t.o.v. koopgarantprijs 70.000,-
Dan zal de eigenaar/verkoper meer dan de hypotheeksom ontvangen.
Voor starters en mensen met een lager inkomen is dit dus een prima manier.
Nadeel: hypotheek alleen onder NHG te sluiten.
