Huis verkopen: voorbereiding

Wanneer je een huis verkopen wilt dien je een aantal voorbereidingen te treffen. Onderdelen van deze voorbereiding zijn onder andere het uitzoeken van bepaalde verkoopregulerende bepalingen en het voldoen aan de mededelingsplicht. De mededelingsplicht verplicht de verkopende partij bepaalde zaken te melden aan potentiële kopers, zoals gebreken, erfdienstbaarheden en het energielabel van de woning.

Verkoopregulerende bepalingen

Wanneer je je huis wilt verkopen dien je te onderzoeken of er sprake is van verkoopregulerende bepalingen. Verkoopregulerende bepalingen zijn de afspraken die vastgelegd zijn in de koopovereenkomst die gesloten is tussen de huidige eigenaar van de woning en de toenmalige verkoper. In de meeste gevallen betreft het een zogenaamd kettingbeding. Dit houdt in dat de verkoopregulerende bepalingen steeds met de nieuwe eigenaar van het huis mee moeten gaan.

Sommige gemeenten stellen als verkoopregulerende bepaling dat het huis eerst aangeboden moet worden aan de desbetreffende gemeente of regio waar de woning ligt, alvorens mensen uit andere delen van het land het huis kunnen kopen. Een veelvoorkomende vorm van een verkoopregulerende bepaling is het antispeculatiebeding.

Antispeculatie beding
Met het anti-speculatie beding wil de overheid voorkomen dat mensen huizen kopen en deze huizen heel snel weer verkopen mét winst. Dit komt nog wel eens voor bij nieuwbouwhuizen, welke dikwijls onder de marktprijs verkocht worden om diverse redenen. Het antispeculatiebeding kan diverse vormen aan nemen. Zo kan opgenomen zijn dat de eigenaar het desbetreffende pand voor een X aantal jaren niet door mag verkopen of zelf dient te bewonen. Dit laatste wordt ook wel plicht tot zelfbewoning genoemd. De meest voorkomende vorm van antispeculatie beding is dat de eigenaar een bepaald percentage van de winst die hij maakt bij de verkoop af moet dragen aan de gemeente. In sommige gevallen is ontheffing van het anti-speculatie beding mogelijk.

Mededelingsplicht

Als verkopende partij heb je de plicht potentiële kopers zo volledig mogelijk over de desbetreffende woning in te lichten. Dit wordt de mededelingsplicht genoemd. Als verkoper hoef je de kopende partij niet op onder andere de mogelijk slechte ligging of de nadelen van de woning te wijzen. Wél dien je de kopers te wijzen op alle rechten, beperkingen en lasten die op de woning of de omliggende gond rusten. Wanneer na de verkoop blijkt dat je je mededelingsplicht onvoldoende voldaan hebt kan de kopende partij mogelijk een schadevergoeding eisen, zelfs wanneer de lasten de koper onbekend waren. Het is dus verstandig om vóór de verkoop uitgebreid te onderzoeken welke lasten en beperkingen er rondom de betreffende woning gelden.

Gebreken
Bij de mededelingsplicht hoort onder andere het wijzen van de kopende partij op zichtbare en onzichtbare gebreken. Het soms aanlokkelijk zijn om bepaalde onderdelen van de huidige woning mee te nemen naar de nieuwe woning, zoals die mooie glas-in-lood glazen. Dit kan, maar houdt er rekening mee dat de woning op de dag van feitelijke overdracht die feitelijke eigenschappen en kenmerken moet bezitten die men voor normaal gebruik nodig heeft.

ErfdienstbaarhedenMet erfdienstbaarheden worden de zakelijke rechten op de grond van iemand anders bedoelt. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat een ander persoon zogenaamd recht van overpad heeft. Dit betekent dat een ander persoon (degene die het recht van overpad heeft) over het erf behorend bij de woning mag lopen of fietsen om het eigen erf te bereiken. Erfdienstbaarheden kunnen echter ook een rol spelen bij bijvoorbeeld de plaatsing van de bomen van de buren op vijf centimeter op het erf van de woning. Een erfdienstbaarheid kan vermeld staan in een eigendomsakte, een akte van vestiging of een ongeschreven regel zijn (ontstaan door verjaring).

Kwalitatieve verplichtingen
Een kwalitatieve verplichting legt de eigenaar van een woning op iets te dulden of juist iets te doen. Zo kan de gemeente bijvoorbeeld vragen de buitenmuren van de woning in een bepaalde kleur te verven. Wanneer dergelijke kwalitatieve verplichtingen opgenomen zijn in een notariële akte en ingeschreven is in de openbare registers gaat deze verplichting van eigenaar op eigenaar over.

Energielabel
Sinds 1 januari 2008 is de verkopende partij verplicht potentiële kopers een zogenaamd energielabel te overleggen. Het energielabel is een certificaat dat inzicht geeft in de energiezuinigheid van een huis.

Lees verder

• Huis verkopen of huis verbouwen?
• Huis verkoopklaar maken
• Huis verkopen: verkoop uitbesteden
• Huis verkopen: huis zelf verkopen