Verborgen gebreken: stoffen bedrading

Stellingen van de kopers
Op 22 april 2005 werd een bestaande woning gekocht en op 1 september 2005 heeft de eigendomsoverdracht plaats gevonden. De kopers sturen de verkopers op 14 september 2005 een brief waarin zij hen aansprakelijk stellen voor de kosten die ze moeten maken voor de aanpassing van de elektrische installatie. De kosten bedragen ruim € 2100,-.

De verkopende partij gaat niet in op het verzoek.
Wat blijkt? De kopers komen erachter dat overal in de woning nog stoffen bedrading aanwezig is en dat er verder acht groepen op één aardlekschakelaar zijn aangesloten. Dit is in strijd met de installatievoorschriften. Kopers concluderen dat de elektra niet is vernieuwd. In de verkoopadvertentie van de makelaar van de verkopers staat uitdrukkelijk vermeld dat er recent nieuwe elektra was aangelegd. Tevens is er door de verkopers een keuringsrapport overlegd waarbij de indruk is gewekt dat de elektrische installatie in behoorlijke staat was. De kopers stellen nu dat dat verkopers een onjuiste voorstelling van zaken hebben gegeven. Er is sprake van non-conformiteit: op grond van artikel 7:17 van het Burgelijk Wetboek moet de woning aan de overeenkomst beantwoorden en dat is in dit geval niet zo. De kopers zijn van mening dat ze mogen verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan zij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. De kopers vinden ook dat de verkopende partij wist en zou moeten weten dat de elektrische installatie verouderd was. Verkopende partij heeft niet voldaan aan de informatieplicht.

Verweer van de verkopers
Verkopers stellen dat de elektra in 1997 grotendeels is vernieuwd. Een elektrobedrijf heeft de aangelegde installatie goedgekeurd. De elektriciteitskast is vernieuwd, de installatie van de bovenste verdieping is vernieuwd en en er zijn diverse leidingen vernieuwd. Gelet op de informatie uit de verkoopadvertentie hoefden de kopers van de woning niet te verwachten dat de volledige installatie zou zijn vernieuwd. Volgens de kleine letters onder de verkoopadvertentie kunnen de kopers geen rechten ontlenen aan de inhoud van de advertentie. Verder stellen de verkopers dat nergens uit blijkt dat de elektrische installatie niet voldoet en voldeed aan de actuele installatievoorschriften. Daarnaast betwijfelen dat er overal in de woning stoffen bedrading aanwezig was, en als dat zo was dan wisten ze het niet. Verkopers konden dan ook hier geen mededeling over doen. Tenslotte vinden de verkopers dat zij, bij het bekijken van de situatie ter plekke, hebben geconstateerd dat de kopers de herstelwerkzaamheden zelf uitvoerden en daarom vraagtekens zetten bij de offerte van de herstelwerkzaamheden.

Probleemstelling
Bezit de woning de eigenschappen die de kopers op grond van de overeenkomst mochten verwachten? Daarbij moet worden opgemerkt dat niet iedere onvolkomenheid maakt dat het het gekochte huis niet aan de overeenkomst beantwoordt. Wanneer men een (oudere) woning koopt dient men rekening te houden met achterstallig onderhoud.

Beoordeling door de rechter

1. De rechter oordeelt dat op basis van de advertentie dat de kopers erop mochten vertrouwen dat alle elektra in de woning ook daadwerkelijk vernieuwd was. De tekst in de advertentie luidde: ..." Recentelijk nieuwe elektra aangelegd"....
2. De rechter oordeelt dat er geen beroep kan worden gedaan op de kleine lettertjes onderaan in de advertentie: " Voor voormelde informatie is met zorg samengesteld, maar voor de juistheid ervan kan door ons geen aansprakelijkheid worden aanvaard, noch aan de voormelde gegevens enig recht worden ontleend. Nadrukkelijk is vermeld dat deze informatieverstrekking niet als een aanbieding of offerte mag worden beschouwd". De rechter is van mening dat men met een simpel beroep op deze kleine lettertjes zich niet kan bevrijden van de gevolgen van het verstrekken van onjuiste informatie. Immers, indien dat wel zou kunnen, dan zou de inhoud van de advertentie volstrekt waardeloos zijn en zouden kopers ieder omschreven punt zelf moeten onderzoeken om te controleren of de informatie ook daadwerkelijk klopt. Dit zou een onevenredige zware onderzoeksplicht aan de zijde van kopers opleveren.
3. De rechter oordeelt verder dat gezien de verstrekte informatie in de advertentie er geen verdere onderzoeksplicht rustte op de kopers. Tevens was tijdens de bezichting van de woning niet eenvoudig te zien of de bedrading vervangen was.
4. De rechter stelt ook dat het niet zo kan zijn dat in 2005 nog steeds stoffen bedrading in de woning aanwezig is, hoewel zij in 1997 de elektra grotendeels hebben vernieuwd. Stoffen bedrading wordt al decennia niet meer gebruikt. Het kan niet anders zijn dat de verkopers op de hoogte waren van het feit dat er zich nog stoffen bedrading in de woning bevond. Zij hadden dan ook de kopers hierover vóór de koop kunnen inlichten.
5. Tenslotte oordeelt de rechter dat het verweer van de verkopers dat de kopers de werkzaamheden zelf hebben uitgevoerd, geen stand houdt. De woning voldoet niet aan de verwachtingen en de verkopers zijn tekort geschoten in de nakoming van de verbintenis. Hierdoor hebben de kopers schade geleden, want ze zijn er vanuit gegaan dat ze een woning kochten waarvan de elektra recentelijk vernieuwd was. Nu dit niet zo is, is de waarde van het huis verminderd. Het is daarom niet relevant of de kopers de werkzaamheden wel of niet zelf hebben uitgevoerd.

Uitspraak
De kantonrechter is van oordeel dat de primaire vordering dient te worden toegewezen.