Is tijdelijke verhuur slim en financieel verstandig
Het eigen huis tijdelijk verhuren in plaats van verkopen is steeds meer aan de orde. Wie een nieuw huis koopt zonder dat de oude eigen woning is verkocht, komt vaker voor het dilemma van een tijdelijke verhuur van de oude woning te staan. Maar wat betekent dit financieel voor u. Wat zijn de gevolgen voor de hypotheekrente aftrek. Denk er ook aan dat door het steeds grotere aanbod van huurwoningen de huuropbrengst in de toekomst wel eens kan dalen. U kunt ook uw tweede huis of woning verhuren.Is tijdelijke verhuur verstandig
Steeds vaker wordt aangeraden om het oude eigen huis te verhuren, omdat de verkoop van de woning niet wil vlotten. Vaak gaat het dan om een tijdelijk huurcontract, maar wat zijn de fiscale gevolgen van het huis verhuren in plaats van het huis verkopen en hoe regelt u dit goed. Het maakt bijvoorbeeld wel degelijk uit in welk jaar u met de tijdelijke verhuur bent begonnen.Beroep doen op de Leegstandswet bij tijdelijk verhuren van de eigen woning
Op grond van de Leegstandswet kunt u een vergunning krijgen van de gemeente om de woning te tijdelijk verhuren en vervolgens de huur opzeggen als de woning verkocht is. Artikel 15 van de Leegstandswet bepaalt namelijk dat bepaalde leegstaande woningen en gebouwen tijdelijk mogen worden verhuurd. Een dergelijke vergunning geldt voor maximaal twee jaar en stopt daarna automatisch als de vergunning niet wordt verlengd. Bij een tijdelijke verhuur van de woning op basis van de Leegstandswet heeft de huurder geen huurbescherming. Wel is het zo:- Dat het huurcontract ten minste 6 maanden moet gelden.
- Er een opzegtermijn is van minimaal 1 maand voor de huurder.
- Er een opzegtermijn is van minimaal 3 maanden voor de verhuurder.
- In het huurcontract moet staan dat het hier een tijdelijke verhuur betreft op grond van de Leegstandswet.
- Dat moet zijn vermeld voor welke termijn de vergunning geldt.
- Dat moet zijn aangegeven wat de maximale huurprijs is.
Als er een hypotheek op het huis rust, moet u ook de bank toestemming vragen om te kunnen verhuren.
Wat is de eigen woning regeling
Stel u verhuist naar het nieuw aangekochte huis en laat uw oude huis leeg staan, totdat de gewenste koper op de deurmat staat. In dat geval blijft de oude woning vallen onder de eigenwoningregeling gedurende het jaar dat u verhuist en de twee daarop volgende jaren. Het eigen woning forfait wordt op nul gezet, terwijl de aftrek van de hypotheekrente voor het oude huis gewoon doorgaat. Dit in overeenstemming met de zogenaamde verhuisregeling eigen woningen van de belastingdienst.Huis verhuren vanaf 2009
Stel u gaat uw oude huis verhuren, bijvoorbeeld met een tijdelijk huurcontract. In dat geval verhuist de oude woning voor goed naar box 3 van de inkomstenbelasting, en is de hypotheekrente niet langer aftrekbaar. Over het verschil tussen de waarde van uw oude huis en de hypotheek die erop rust, betaalt u de vermogensrendementsheffing van 1,2% . Dit voor zover de overwaarde hoger is dan de vrijstelling van ruim 20.000 euro per persoon. Bovendien komt de overwaarde van het oude huis in mindering op de eigenwoningreserve van het nieuwe huis, waardoor de hypotheekrenteaftrek navenant minder wordt.Nieuwe regeling tijdelijke verhuur vanaf 2010 tot 2013
Wie vanaf 2010 tijdelijk zijn huis verhuurt, om de woning binnen twee jaar leeg in de verkoop aan te bieden, kan gebruik maken van een nieuwe regeling. Het Ministerie van Financiën heeft bekend gemaakt, dat bij verhuur vanaf 2010 de hypotheekrenteaftrek van de te koop staande oude woning na de periode van de tijdelijke verhuur toch wordt hersteld en de dubbele aftrek van hypotheekrente na de periode van verhuur ook weer wordt toegestaan.Belastingdienst en een rekenvoorbeeld
Wie wint er dan bij verhuur. U of de belastingdienst. Om dit verder te verkennen, geef ik een rekenvoorbeeld. Daaruit blijkt, dat de conclusie sterk afhankelijk is van de specifieke situatie en de duur van de verhuur.Rekenvoorbeeld voordelen van tijdelijk verhuur eigen huis particulier:
Stel dat dat voor u het volgende geldt:
- Uw oude woning is 250.000 euro waard.
- Stel de hypotheek bedraagt 200.000 euro.
- Stel de hypotheeklasten bedragen 5%, ofwel 10.000 euro.
- Stel de huur bedraagt 12.000 euro.
- Stel u zit in de belastingschijf van 42%.
In dat geval ontstaat op jaarbasis de volgende tabel:
| Leegstand oude huis | Verhuur oude huis | |
|---|---|---|
| Hypotheekrente | 10.000 euro | 10.000 euro |
| Aftrek hypotheekrenteaftrek | - 4.200 euro | 0 |
| 1,2% over 50.000 euro overwaarde | 0 | 600 euro |
| Correctie bijleenregeling nieuwe huis*) | 0 | 1.050 euro |
| Totale kosten | 5.800 euro | 11.650 euro |
| Huuropbrengsten | 0 | 12.000 euro |
| Opbrengst minus kosten | -5.800 euro | 350 euro |
*) Dat is 42% over 5% hypotheekrente over 50.000 euro overwaarde.
Conclusie 1 opbrengst verhuur
Dat betekent dus dat verhuur u per saldo in deze situatie 350 euro oplevert, terwijl leegstand u per saldo 5.800 euro kost. Uw eigen situatie bepaalt de precieze uitkomst van de berekening. Is de overwaarde bijvoorbeeld slechts 20.000 euro, dan bedraagt de belastingcorrectie bij verhuur slechts 680 euro (240 euro plus 420 euro) en wordt het totale voordeel van verhuur zelfs 720 euro.
Tweede huis of woning verhuren
Wie een tweede huis of woning heeft kan er ook eens over nadenken om die tijdelijk te verhuren. Er zijn wel een aantal regels, waarmee u rekening moet houden.Ik verwijs u daarvoor naar het artikel wel of niet een tweede woning verhuren.
Conclusie 2 opbrengst verhuur
Dat betekent dat verhuur, ondanks het verlies van de aftrek van hypotheekrente, veel voordeliger kan zijn. Er is wel een maar: als de huurder na de tijdelijke verhuur opstapt, en het oude huis nog niet verkocht is, wordt fiscaal niet de situatie van voor de verhuur hersteld. De oude woning blijft ook dan in box 3, zonder dat er inkomsten uit huur zijn. Bovendien zijn huurders erg goed beschermd in ons land: u krijgt ze er niet zo maar uit. Tot slot is nu al merkbaar, dat de huren in de vrije sector lager worden, doordat het aanbod van huurwoningen inmiddels behoorlijk toeneemt.
Verhuur van een vakantiewoning
Het verhuren en exploiteren van een vakantiewoning kan worden aangemerkt als een ondernemersactiviteit. Als u de woning voor ten minste 140 dagen per jaar verhuurt, veronderstelt de Belastingdienst dat u belastingplichtig bent voor de btw. Het btw-tarief voor verhuur voor vakantiebesteding is 6%. Als btw-ondernemer is de verhuur van een recreatiepark belast met btw. Dat geldt niet als u de woning hebt gekocht voor privégebruik en u de woning slechts incidenteel verhuurt aan derden.Nieuwe regels tijdelijke verhuur
Er zijn nieuwe regels voor tijdelijke verhuur aangekondigd. Zie hiervoor: Leegstandswet en tijdelijke verhuur, nieuwe regels.Slot
Laat u zich dus altijd goed informeren. Voor zakelijke verhuur gelden andere regels dan voor particuliere verhuur.Gerelateerde artikelen
Woning tijdelijk verhuren De Leegstandwet geeft de mogelijkheid om uw woning tijdelijk te verhuren. Voor het tijdelijk ve…Hoe kunt u uw te koop staande woning verhuren? De financiële crisis en de kredietcrisis heeft forse invloed op de huizenm…
Huis verhuren in plaats van huis verkopen Een huis verhuren of verkopen in 2012. Nu een huis verkopen moeilijker is, word…
Woning tijdelijk verhuren Het tijdelijk verhuren van een koopwoning om dubbele hypotheeklasten te compenseren, is niet zo…
Wel of niet een tweede eigen woning Een tweede eigen woning is uw droomwoning om van te genieten. Of een tweede huis is e…
Reageer op het artikel "Is tijdelijke verhuur slim en financieel verstandig"
Nicole, 15-12-2011 09:17
Mijn vriend en ik hebben beide een koopwoning die te koop staat. We zijn begonnen met samenwonen (staan allebei nog wel ingeschreven op eigen adres) en ik heb mijn huis voor 3 maanden verhuurd aan een jongen. Aangezien alles op korte termijn geregeld moest worden, hebben we onderling afgesproken dat hij zich niet in mocht schrijven bij de gemeente. Hij heeft de huur altijd betaald. Inmiddels is hij eruit. Had ik bij de gemeente moeten aangeven dat ik tijdelijk mijn woning verhuurd had, ondanks dat hij niet ingeschreven stond?
Reactie infoteur, 15-12-2011
Beste Nicole,
1. Eigenlijk had hij zich moeten inschrijven bij u, maar dat is een gepasseerd station. Nu is er weinig op te geven.
2. Of er een vergunning nodig was, is mede afhankelijk van de hoogte van de huur. In het hoge segment, de geliberaliseerde huur, is geen vergunning nodig.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Alex, 05-10-2011 00:44
Heeft iemand de berekening nagekeken? Bij 42% inkomenstenbelasting moet je aan huur rond de 20.000 euro/jaar vragen om dan 12.000 euro netto over te houden. Immers de leegstandwet meldt: "De ontvangen huur van de oude woning moet wel opgegeven worden voor de inkomstenbelasting." Dus rond de 20.000 huur/jaar voor een huis van 250.000 euro, wie gaat dat huren?
Reactie infoteur, 05-10-2011
Beste Alex,
1. Uw redenering is foutief.
2. De woning gaat naar box 3 bij verhuur, waardoor de huur fiscaal onbelast is en de hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Martijn, 19-08-2011 13:43
Ik heb sinds juni 2006 een koopwoning met hypotheek. In 2009 heb ik mijn huidige vriendin leren kennen en vanaf 1 november 2009 heb ik een woning voor haar gehuurd. Per 1 december 2009 heb ik mijn koopwoning verlaten en ben ik bij haar gaan wonen in de huurwoning. Mijn woning heb ik, in verband met de slechte markt, in de verhuur gezet, en pas per 1 november 2010 heb ik een huurder gevonden.
Nu heeft zich de dramatische situatie voorgedaan dat de huurder een hennepplantage heeft gebouwd in de woning (veel schade) welke in juli 2011 is ontdekt en ontmanteld. De huurder is spoorloos verdwenen maar heeft gelukkig wel netjes de huur betaald.
Vanwege de grote schade en mijn angst op herhaling zien wij nu geen andere weg dan het huis eerst in de oude staat terug te brengen en dan rond 1 juli 2012 er zelf in te gaan wonen. Wij zeggen dan dus de huurwoning op per die datum.
Hoe moet ik e.e.a. voor 2010, 2011 en 2012 dit in mijn aangifte verwerken ?
Reactie infoteur, 19-08-2011
Beste Martijn,
1. Wat een ellende!
2. Als u ook bij uw vriendin in het GBA was ingeschreven, en als de woning niet ook te koop stond in combinatie met een tijdelijk huurcontract, voldoet de woning sindsdien niet meer aan de eigenwoningregeling en is de hypotheekrente op de bestaande hypotheek niet meer aftrekbaar.
3. Officieel, want ik weet niet of dit alles bij de belastingdienst bekend is. Zo ja, dan kunt u bij uw belastingkantoor proberen een ontheffing aan te vragen, wat de hypotheekrenteaftrek wel weer mogelijk maakt. Dit gegeven de ellende met de wietplantage.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Patrick, 02-08-2011 20:01
Onlangs is mijn schoonvader overleden. Hij heeft middels een testament alles aan mijn vrouw nagelaten, waaronder zijn woning.
Op het huis rust geen hypotheek meer.
Is het verstandig om het huis te gaan verhuren?
Wat gaat er van het huurbedrag naar de fiscus, en welke valkuilen schuilen er nog meer bij verhuur?
Reactie infoteur, 03-08-2011
Beste Patrick,
1. Als het wordt verhuurd en u gaat er niet ook zelf wonen, is de huur belastingvrij.
2. Grootste valkuil is dat een huurder op een gegeven moment niet weg wil, terwijl u dat wel zou willen. Een huis in verhuurde staat verkopen levert ook minder op. Maar als u niet snel wilt verkopen is ook dat geen probleem.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Henk, 02-07-2011 12:28
Ik heb mijn 'oude' woning verhuurd met een huurcontract voor een jaar obv een leegstandsvergunning afgegeven van 1-9-2010 tot 1-9-2011. De woning staat sinds 2008 te koop en is nu in februari jl. verkocht, aktepassering staat voor 2-9-2011! Mijn huurder betwist inmidels deze datum, want hun nieuwbouwwoning wordt 1-12-2011 opgeleverd. Ik heb middels aangetekend schrijven d.d. 20-5-2011 de huur opgezegd. De huurder weigert echter het pand te verlaten. De rechtsbijstandverzekeraar beroept zich op uitsluiting, eerst omdat het zakelijk geschil zou zijn en in tweede instantie na door mij gedaan verzet obv het feit dat het een woning is niet door mij bewoond. Ze wijzen fijntjes op het feit dat ze ook betaalde diensten leveren...tja dat wist ik nog niet...!
Wat zijn nu mijn opties? Geld is na ruim drie jaar wel op!
Reactie infoteur, 02-07-2011
Beste Henk,
1. Het gaat hier, hoop ik, om een tijdelijk huurcontract met afloopdatum 1-9-2011 waarvan u per die datum ruim 3 maanden van te voren ook de huur schriftelijk hebt opgezegd. U hebt daarmee juist gehandeld.
2. U mag die datum niet laten passeren want dan kunnen de huurders het tijdelijke betwisten en zeggen recht te hebben op permanent gebruik. De huurders wisten van de tijdelijkheid en de opzegdatum. Of hun opleverdatum echt 1-12-2011 wordt, moet u ook maar afwachten.
3. Anderzijds blijft een huurcontract in stand als de huurder niet akkoord wil gaan met opzegging van de huur en mag u niet zo maar ontruimen.
4. U moet bij de kantonrechter ontruiming vorderen per 1-9-2011 op grond van dringend eigen gebruik.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Eric, 18-06-2011 14:39
Ik heb mijn eigen woning in maart 2010 ter verkoop aangeboden.De verkoop wil niet vlotten en ik heb het voornemen deze eigen woning te gaan verhuren. Zelf woon ik ivm een nieuwe baan inmiddels in een huurhuis elders in het land. Als ik van verhuur afzie, en mijn eigen woning toch leegstaand in verkoop houd, mag ik dan toch mijn hypotheekrentelasten in aftrek brengen, aangezien ik geen tweede eigen woning heb?
Reactie infoteur, 18-06-2011
Beste Eric,
De aftrek van hypotheekrente is nog mogelijk tot eind 2012.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Vanessa, 09-06-2011 13:52
Momenteel heb ik een appartement in de verkoop staan en wil ik deze gaan verhuren, omdat ik nu samen woon. Ik weet dat ik een heleboel moet uitzoeken. Mijn woning staat sinds eind 2010 te koop en is nu van funda afgehaald en opnieuw aangeboden. Ik wil 800 euro vragen voor de verhuur. Hoeveel houd ik hier aan over? Ik heb op deze site gelezen dat aftrek van belasting weg valt. En dat verhuur als inkomsten wordt berekend.
Daarnaast vraag ik me af hoeveel rechten huurders krijgen. Als ze er niet uit willen, dan kan het zo zijn dat ze blijven zitten. En wat moet ik dan als eigenaar? Van de hypotheekverschaffer mag er sowieso niet verhuurd worden, maar heel NL doet dit. Hoe ga je hier mee om? Ik twijfel dus heel erg of ik mijn huis moet verhuren of gewoon leeg moeten laten staan.
Reactie infoteur, 09-06-2011
Beste Vanessa,
1. Hoeveel overblijft van 800 euro huur hangt af van de soort huur en uw jaarinkomen. Bij kamerverhuur is de huur vrijgesteld tot ruim 4000 euro per jaar. Daarboven gaat u belasting betalen. Afhankelijk van uw inkomen is dat 33 tot 52 %. Zie ook:
http://www.huis-en-tuin.infonu.nl/kopen-en-huren/30497-huis-verhuren-in-plaats-van-huis-verkopen.html
2. Huurder hebben in ons land sterke rechten. Alleen met tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet toegestaan door de gemeente vallen die rechten grotendeels weg. Leeg laten staan kan dan een goedkopere weg zijn, omdat de hypotheekrente aftrekbaar is.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Sander, 11-05-2011 21:15
Wat bedoelt u precies met liberalisatiegrens van" € 652,52 huur in 2011"?
Moet ik ook belasting afdragen als ik mijn woning verhuur. Wederom bedankt.
Reactie infoteur, 11-05-2011
Beste Sander,
Boven de € 652,52 huur in 2011 bent u vrij in het vaststellen van de huur en gelden minder regels. In een lager segment aan huur gelden de regels van de sociale huursector.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Sander, 11-05-2011 09:17
Beste Zeemeeuw, Ik heb op dit moment een eigen woning. Nu heb ik een aanbieding gekregen om voor een aantal jaren in het buitenland (VS) te gaan werken. Mijn huidige woning in NL wil ik niet verkopen maar gaan verhuren zodat ik bij terugkeer weer een woning heb.
Moet ik dit ergens aangeven? en mag dit zomaar. Aangezien ik mijn huis sinds kort bezit heb ik een hoge hypotheek, mag ik zelf bepalen hoe hoog de huur wordt. Moeten de toekomstige huurders ook ingeschreven worden op mijn adres en wat zijn nu daar weer de consequenties van. Met welke instanties krijg ik te maken en wat zij de gevolgen voor mijzelf, de woning, wat moet of ga ik aan de belastingdienst/gemeente moeten betalen.
(Ook even een andere vraag, ander onderwerp); Omdat ik voor een aantal jaren in het buitenland ga wonen wil ik ook mijn zorgverzekering opzeggen, mag dit zomaar?
Een heleboel vragen maar ontzettend bedankt voor de antwoorden.
Reactie infoteur, 11-05-2011
Beste Sander,
1. In de meeste gemeenten mag dit gewoon. Zorg wel dat u boven de liberalisatiegrens van € 652,52 huur in 2011 zit.
2. Anders wordt het als u het huis aan meerdere mensen gaat verhuren, zoals in een studentenflat. Dan is toestemming van de gemeente zeker nodig.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Miriam, 03-05-2011 20:39
Dag, graag willen wij ons koophuis verhuren en zelf iets anders gaan huren, het huis is te klein voor ons gezin geworden. Als we het nu zouden verkopen zouden we fors verliezen. We hebben hyptheek van 248.000 en huis heeft nu waarde van 216.000. Kunnen we hypotheekrente aftrek behouden? Voor hoe lang? Blijven we belastingtechnisch in box 3? Geldt die 1,2 % vermogensrendementsheffing ook voor ons? Gaan we er financieel op achteruit en zou u het aanraden?
Reactie infoteur, 04-05-2011
Beste Miriam,
1. Als u uw koophuis verhuurt, verliest u uw hypotheekrenteaftrek. Bovendien gaat uw huis naar box 3 van de inkomstenbelasting.
2. Of het financieel verstandig is hangt af van de huuropbrengsten ten opzichte van de kosten, waaronder de hypotheekrente. De huur is onbelast.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Jan, 03-04-2011 22:50
Samen met mijn ex heb ik een oud huisje gekocht in 1999,het was van hout op een mooi perceel en toen we in 2003 uit elkaar gingen viel huis ook het bijna uit elkaar... Omdat de hypotheek op beide namen stond heb ik haar uit moeten kopen en ik besloot er te blijven wonen. Om van het repareren elke keer af te zijn heb ik heel rigoureus het hele houten huis gesloopt en een mooie nieuwe woning gebouwd,erg groot en luxe. Nu ben ik de laatste jaren erg vaak weg voor mijn werk,soms weken tot maanden zelfs in het buitenland en het huis lijd enorm onder het leegstaan,plus ik ben het beu te zoveel te betalen en werken voor iets waar ik bijna nooit ben. Nu woon ik toevallig in een toeristisch gebied en heb het huis op internet gezet voor toeristen in de periodes dat ik niet thuis ben. Sinds 1 januari staat het op internet en tot mijn grote verbazing krijg ik enorm veel boekingen,meestal een week tot drie weken aaneengesloten,en zit nu op 20 weken totaal voor 2011. Heel mooi,maar wat houd dit fiscaal voor mij in,verlies ik mijn hypotheek-aftrek,moet ik inkomstenbelasting over de huur-inkomst gaan betalen,en hoe zit het dan met alles wat het mij kost zoals adverteren,schoonmaak,het aanschaffen van bedden,matrassen,beddengoed,handdoeken enz. en het wassen hiervan?? Mocht dit resulteren dat ik er op het eind van de rit niets aan over houd dan denk ik eraan het huis maar te verkopen,maar is het dan echt zo dat ik 60% van de overwaarde (de winst) aan belasting moet afdragen als ik geen woning terugkoop?
Reactie infoteur, 04-04-2011
Beste Jan,
1. Wat verhuur fiscaal voor u betekent hangt vooral af van de hoogte van de huuropbrengsten. Zie voor de fiscale aspecten het artikel:
http://www.huis-en-tuin.infonu.nl/kopen-en-huren/30497-huis-verhuren-in-plaats-van-huis-verkopen.html
2. Als u het huis als commercieel vastgoed gaat verhuren zijn de kosten aftrekbaar. Anders zijn kosten die met de verhuur samenhangen, niet aftrekbaar.
3. Over de behaalde overwaarde betaalt u geen 60% belasting, maar het vermogen komt in box 3 met een vermogensrendementsheffing van 1,2%.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Lucienne, 24-02-2011 13:03
Hallo, wij hebben een huis waarvan wij een gedeelte destijds verbouwd hebben om mijn gehandicapte moeder de gelegenheid te geven bij ons te wonen en wij mantelzorg konden toepassen. Inmiddels staat het leeg. Wij verhuren dit nu als vakantiehuisje. Ik kom er nu niet achter op de belastingsite of ik het ontvangen bedrag moet opgeven aan de belasting of dat er een bepaalde vrijstelling geldig is. Tevens heeft de gemeent hier iets over te zeggen. Nog een vraagje: over een aantal jaar willen wij zelf deze ruimte betrekken, vanwege copd van mijn man, en dan het grote gedeelte verhuren. Het geheel heeft 1 adres - niet kadastraal gedeeld. Waar moeten we rekening mee houden?
Reactie infoteur, 24-02-2011
Beste Lucienne,
1. Als ik het goed begrijp gaat het om een aanbouw of extra bouw op de grond waarop ook uw hoofdverblijf is gevestigd en dat kadastraal niet is gescheiden.
2. In dat geval is de verhuur vergelijkbaar met kamerverhuur waarvoor een vrijstelling geldt van 4000 euro.
3. Zie voor een verdere toelichting:
http://www.huis-en-tuin.infonu.nl/kopen-en-huren/30497-huis-verhuren-in-plaats-van-huis-verkopen.html
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Gonda Versteeg, 27-01-2011 19:23
Wij hebben sinds 2006 een recreatiewoning op vakantiepark Aqualanda. Helaas functioneert het park nog steeds niet als vakantiepark en verhuren wij het noodgedwongen aan langhuurders. Wij hebben bij aankoop de BTW terug kunnen vorderen en dragen sindsdien ook keurig elke maand 6% af aan de belasting van de huuropbrengsten. Nu begin ik ernstig te twijfelen of dat wel nodig is en wat ik nu moet ondernemen. Verder zijn wij door de gemeente waar de woning ligt eerst aangeslagen voor forensenbelasting en nadat ik daar bezwaar tegen heb gemaakt voor toeristenbelasing. Dat zou betekenen dat ik nu ook nog voor onze huurder p.p per nacht 0,90 moet betalen. Dezelfde gemeente gaat nu waarschijnlijk een vergunning verlenen aan de "grootgrondbezitter" op het park om de woningen te verhuren aan buitenlandse werknemers. Voorlopig zal hier dus geen vakantieganger komen. Wat is uw advies mbt te BTW en belasting?
Reactie infoteur, 27-01-2011
Beste Gonda Versteeg,
1. Als u de recreatiewoning meer dan 140 dagen per jaar verhuurt, veronderstelt de belastingdienst dat u ondernemer bent voor de btw. U moet dan 6% btw heffen over de huur, omdat een recreatiewoning in een recreatiepark een btw plicht kent.
2. In uw geval wordt de 140 dagen overschreden. Als u toch geen ondernemer bent, moet u bezwaar aantekenen bij de belastingdienst. Dat kan ook gevolgen hebben voor de teruggevraagde btw over de aankoop van de woning.
3. Als niet geleverd is wat u mocht verwachten, kunt u ook de ontwikkelaar of exploitant van het park aanschrijven voor een schade vergoeding.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Lolita, 11-11-2010 11:33
Wij, drie zussen hebben na het overlijden van mijn vader eind 2008 het woonhuis geërfd. Dit huis staat sinds februari 2009 te koop, bijna geen kijkers en zeker geen kopers, ondanks dat we met de prijs zijn gezakt.Er zit nog een hypotheek op van ongeveer 1/3 deel van de totale waarde (WOZ). Zelf hebben wij alle drie een eigen woonhuis. Nu hadden wij het plan opgevat om het huis te verhuren. Na een telefoontje naar de bank zijn wij behoorlijk ontmoedigd. Ze geven waarschijnlijk geen toestemming, ook niet na het aanvragen van de leegstandswet. Dus verkopen lukt niet en verhuren mag niet. We hebben van iemand een tip gekregen om er aan te denken eventueel de hypotheek over te sluiten naar een bank die wel toestemming verleend. Is dit verstandig of zitten hier nog haken en ogen aan en hoge kosten? En belastingtechnisch? Hypotheekrenteaftrek hebben we sowieso niet in dit geval, dat weten we al. Wij zijn eigenlijk op dit moment ten einde raad en zouden graag wat tips willen ontvangen hierover.
Reactie infoteur, 11-11-2010
Beste Lolita,
1. Belastingtechnisch zal er geen verschil zijn.
2. Het is zeker de moeite waard om te kijken of u een bank kunt vinden die wel verhuur toestaat. Van belang zijn de hypotheekrente, de notariskosten en eventueel de taxatiekosten.
3. Als u bij een nieuwe bank aanklopt moet u niet zeggen dat een andere bank verhuur weigert. Gewoon volhouden dat u het pand als beleggingspand wilt gebruiken en daarbij een goede financiering zoekt. Als er meerdere eigenaars zijn, is er voor de bank waarschijnlijk meer zekerheid en kan ook de hypotheekrente lager zijn.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Reinier, 13-10-2010 22:32
Ik heb ga verhuizen en mijn oude huis te koop gezet en nu een huis huren. Nu wil ik voor een periode mijn oude huis verhuren ivm weinig kopers. Wat gebeurd er wanneer ik ingeschreven ben in mijn nieuwe woonplaats met de gemeentelijke belastingen (zoals afvalheffing, riool woz ed).
Reactie infoteur, 14-10-2010
Beste Reinier,
Zeer waarschijnlijk moet u twee maal de gemeentelijke heffingen betalen. Zeker als het om twee verschillende gemeenten gaat. Een gemeente is overigens vrij om van een dubbele heffing af te wijken, maar doet dat meestal niet.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Marielle, 17-08-2010 16:44
Als ik nou een gedeelte van mijn huis verhuur, (het huis is goed in twee afzonderlijke delen te verdelen) in het andere deel blijf ik wonen. Hoe zit het dan? Toestemming van bank? En belastingtechnisch?
Reactie infoteur, 17-08-2010
Beste Marielle,
1. De bank vereist meestal toestemming.
2. Belastingtechnisch is het zo dat de hypotheekrente nog aftrekbaar is voor het deel dat u bewoont. Met andere woorden als u de helft zelf bewoont, is nog de helft fiscaal aftrekbaar.
3. De huurinkomsten zijn boven de vrijstelling belast.
4. Anders wordt het wanneer het huis kadastraal gesplitst wordt in twee delen. Het tweede deel wordt dan in box 3 van de inkomstenbelasting belast met 1,2 procent, terwijl de huurinkomsten belastingvrij zijn. Het tweede deel wordt dan een tweede huis.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Helene, 05-08-2010 20:37
Ik en mijn vriend hebben een duplex gekocht, het is binnen 4maand af, en wij zouden graag de nieuwbouw de eerst 3 volgende jaren verhuren.
1. Kan je een contract opstellen van bepaalde duur
2. Welke kosten komen hierbij kijken voor de verhuurders
Vriendelijke groeten
Reactie infoteur, 06-08-2010
Beste Heleen,
1. U kunt zeker uw huis tijdelijk verhuren, en daar zijn voor u geen extra kosten aan verbonden. Stel een contract op met de mogelijkheid tot tussentijdse opzegging en laat de huurder dat voor akkoord ondertekenen.
2. Let er wel op dat een huurder niet zo maar hoeft te vertrekken omdat huurders in ons land erg goed beschermd zijn. Zie bijvoorbeeld het artikel:
http://www.leerwiki.nl/Wat_betekent_koop_breekt_geen_huur
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Etje, 21-07-2010 11:02
Ik zit in een soortgelijke situatie. Mijn huis staat nog niet in de verkoop, maar ik ben daar wel mee bezig. Nu ben ik gevraagd door vrienden of ze voor ongeveer 8 maanden mijn huis mogen huren omdat hun woning verkocht is en ze nog geen nieuwe woning hebben. Is dit wel verstandig of kom ik dan met de belasting te zitten?
Vriendelijke groet, Etje Toonstra
Reactie infoteur, 21-07-2010
Beste Etje,
1. Bij verhuur van uw woning vervalt de aftrek van hypotheekrente voor de periode waarin wordt verhuurd.
2. Na de periode van verhuur kan de hypotheekrente-aftrek onder voorwaarden weer mogelijk worden.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Miranda, 05-07-2010 11:14
Ik wilde graag uw advies met betrekking tot het wel of niet verhuren van mijn woning.
Ik heb een koop huis, die inmiddels 2 maanden te koop staat, omdat ik ingetrokken ben bij mijn vriend. Er zijn tot op heden nog geen kijkers geweest, waarschijnlijk doordat er op het moment gewoon TE veel te koop staat bij mij in de wijk. Als dit aanhoudt zit ik sterk aan het verhuren van mijn appartement te denken. Ik heb de "haken en ogen" gelezen hier boven en weet niet zo goed wat nu wijsheid is....
Ik heb namelijk ook een goedkeuring nodig van de bank, en bij navraag heb ik vernomen dat ze daar niet echt aan mee willen werken. Ook de vereniging van eigenaren stribbelen wat tegen. "onderhands" verhuren is allicht niet verstandig, want zoals je al aangeeft de huurder is behoorlijk beschermd. Nu wel elke maand € 1000,00 kwijt aan een huis wat leeg staat.
Graag hoor ik wat uw mening hierover is. Alvast bedankt!
Reactie infoteur, 05-07-2010
Beste Miranda,
Ondershands verhuren is al helemaal niet aan te raden. Bank en vereniging van eigenaren kunnen je dan juridisch aanpakken. De bank kan zelfs directe aflossing van de hypotheek eisen. En hoe krijg je de huurder dan weg wanneer je dat wilt. Bovendien kan de verzekeraar moeilijk doen als er ooit sprake is van schade.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
J., 10-12-2009 20:40
Plus daar komt nog bij dat je huis gesloopt wordt, want mensen kunnen zich o zo netjes voordoen.
Tevens mag je volgens de wet leegstand maar 2 jaar verhuren en via verlenging maximaal 5 jaar.
Alleen met die wet heeft de huurder niet de rechten die een gewone huurder wel heeft. Je kunt ze er dan makkelijker uitzetten indien nodig. Heb je die vergunning niet via de gemeente, krijg ze er dan maar eens uit. Kost een hoop geldt via deurwaarders die je bij een kale kiip nooit meer terug krijgt en dan klopt die deurwaarder bij jou aan en kun je dat zelf betalen allemaal. Tevens staan in de meeste hypotheek aktes dat het gewoon niet mag. En de bank heeft wat dat betrefd maling aan je, ze laten je liever kapot gaan dan dat ze je zullen helpen om er een oplossing voor te vinden.
De waarheid is keihard ik heb het zelf ondervonden.
Mijn tip zorg dat je het kunt blijven betalen of anders zakken met rpijs maar never nooit niet verhuren. Komt slecht volk op af.
Reactie infoteur, 11-12-2009
Beste J.
Ja met huurders kun je veel overhoop halen. Daar heeft u gelijk in.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw