Huis met verborgen gebreken

Wie onverwacht tegen verborgen gebreken aanloopt na het kopen van een woning kan de verkoper aansprakelijk stellen. Maar wat is een verborgen gebrek en hoe kunt u schade claimen?

Verborgen gebreken

Men spreekt van verborgen gebreken als deze pas blijken na aankoop van een woning, terwijl men van de koper niet in redelijkheid had kunnen verwachten dat hij die al vóór de oplevering had kunnen constateren.

Onderzoeksplicht koper

Een verkoper kan niet verantwoordelijk worden gehouden voor elk geconstateerd gebrek. De aansprakelijkheid geldt niet voor gebreken die vooraf zichtbaar waren, of die bij gedegen onderzoek aan het licht hadden kúnnen komen. Er rust dus op de koper een onderzoeksplicht.

Bij twijfels over de onderhoudsstaat van de woning, zeker als die al iets ouder is, dient de koper vóór het sluiten van de koopovereenkomst een aankoopkeuring te laten verrichten, bijvoorbeeld door Vereniging Eigen Huis. Als de koper zich niet aan die onderzoeksplicht houdt, is het achteraf moeilijk om de verkoper aansprakelijk te stellen. Aspirantkopers kunnen ook baat hebben bij de checklist waarop letten bij aankoop bestaande woning.

Informatieplicht verkoper

Overigens geldt ook voor de verkoper van een woning een verplichting. Van hem wordt verwacht dat hij de koper vóór afsluiten van de koopovereenkomst zal inlichten over de hem bekende gebreken aan het pand: de informatieplicht. Dat gaat overigens niet zover dat duidelijk waarneembare gebreken door de verkoper nog eens expliciet moeten worden gemeld.

Wanneer is de verkoper aansprakelijk voor gebreken?

Wie een woning koopt, koopt die in beginsel met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Constateert men ná de oplevering een gebrek, dan is men daar als nieuwe eigenaar in principe zelf verantwoordelijk voor.

In 2 concrete situaties kan men echter de verkoper aansprakelijk stellen voor achteraf geconstateerde gebreken:

• Bij een ernstig gebrek dat normaal gebruik van een woning onmogelijk maakt, is de verkoper aansprakelijk, ongeacht of hij vóór het sluiten van de overeenkomst bekend was met dat gebrek. Dat is bijvoorbeeld het geval als kort na de overdracht zou blijken dat een houten draagconstructie dermate verrot is dat er direct gevaar voor instorting bestaat.
• Als de verkoper heeft gehandeld in strijd met de informatieplicht: een gebrek was vooraf bij hem bekend of zou bij hem bekend moeten zijn, terwijl hij dat bewust naar de koper verzwegen heeft.

Als er daadwerkelijk sprake is van een verborgen gebrek dan kan u de verkoper aansprakelijk stellen voor alle kosten die u moet maken om die gebreken te herstellen.

Aansprakelijkheid verborgen gebreken uitsluiten

Met uitdrukkelijk goedvinden van de koper mag de koopovereenkomst een bepaling bevatten waarin u als verkoper de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken uitsluit. Maar zelfs mét zo een bepaling kan u als verkoper uw aansprakelijkheid nooit geheel ontlopen. Men kan toch aansprakelijk worden gesteld indien men op de hoogte was van het gebrek en daar naar de koper bewúst over zweeg. Als koper zal men het bedrog dan wel moeten bewijzen.

Waarop moeten kopers letten

Verkopers zullen vaak geneigd zijn om zaken rooskleuriger voor te stellen dan ze zijn. Alle informatie van de verkoper moet daarom met een gezonde portie argwaan worden beoordeeld. Ter voorkoming van teleurstellingen doet een koper er goed aan om zich zo ruim mogelijk te informeren, ook over zaken die niet direct met de technische staat van de woning te maken hebben. Enkele voorbeelden:

• Kijk een eventuele bestemmingsplan in zodat u duidelijk wordt welke plannen de gemeente heeft met betrekking tot de inrichting van het gebied.
• Onderzoek ook of wellicht de aanleg van nieuwe verkeerswegen in de buurt is gepland of bebouwing die mogelijk het uitzicht kan bederven.
• Ook het bestaan van erfdienstbaarheden, zoals een recht van overpad, kan van wezenlijk belang zijn voor uw woongenot. Informatie daarover kunt u inwinnen bij het kadaster.